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Preguntas Frecuentes (FAQ's)
El contrato de alquiler define los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino y que debe tener una serie de cláusulas y condiciones que deben cumplir lo establecido en la Ley que regula los alquileres en España. Para ello puedes precisar ayuda, por eso ponemos a tu disposición un conjunto de documentos que te ayudarán a contar con una regulación legal durante el tiempo en que el inquilino esté ocupando la vivienda de tu propiedad. Cuando lo que el inquilino necesita es un lugar para vivir permanentemente con su familia, se debe firmar un contrato de alquiler de vivienda que tiene una regulación específica. Es muy importante conocer todo lo relativo a estos contratos para evitar problemas futuros.
Si deseas alquilar una habitación de tu vivienda en propiedad, o estás pensando en hacerlo con el piso que has alquilado, presta atención a los consejos que te damos:
El subarriendo de habitaciones es legal, pero siempre debe hacerse con el previo consentimiento del arrendador o propietario.
Será el propio arrendatario quien deberá hacer un contrato con cada subarrendatario que vaya a ocupar las habitaciones de la vivienda, especificando las zonas alquiladas y las normas de convivencia.
El subarriendo tendrá la misma duración que el contrato de arrendamiento inicial suscrito entre propietario y arrendatario.
La suma del precio de los subarriendos de las distintas habitaciones no puede superar en ningún caso el precio total del alquiler que paga el inquilino.
La fianza es una garantía que como arrendatario debes entregar al casero para asegurar que cumplirás las cláusulas pactadas en el Contrato de arrendamiento de vivienda o el Contrato de arrendamiento de local. Debes entregar una cantidad en metálico que se corresponde con un mes de renta en el caso de que alquiles una vivienda o de dos meses si el inmueble que alquilas no va a ser utilizado como vivienda. La constitución de la fianza es totalmente obligatoria.
Un inventario es un documento que se debe adjuntar al contrato de alquiler. Si hay alguna disputa al final de un contrato de arrendamiento, el inventario puede proporcionar datos útiles. Es importante incluir también las obligaciones particulares de ambos, inquilino y arrendador en el contrato de arrendamiento. Los inquilinos deben tener la propiedad limpia y en un buen estado de conservación en el interior, mientras que los propietarios son normalmente responsables del mantenimiento exterior y la seguridad general, aparte de otras obligaciones específicas.
Si tienes una vivienda alquilada, tendrás que declarar los ingresos de dicho alquiler en tu IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.
En la declaración anual del IRPF incluirán esos ingresos y también todos los gastos necesarios para obtener los ingresos.
Los gastos que podrás incluir serán:
impuestos, como por ejemplo el IBI, las tasas de basuras, limpieza, alumbrado.
los gastos de comunidad.
gastos de abogados en pleitos, por ejemplo para cobrar deudas del inquilino
los gastos para reparar y conservar el inmueble, por ejemplo, pintura, calefacción, ascensor, puertas, aire acondicionado, etc.
pólizas de seguro.
pagos de luz, teléfono, gas, etc., si son pagados por el propietario.
los intereses que estés pagando por el préstamo.
el 3% en concepto de amortización sobre el valor de compra del inmueble excluido el valor del suelo.
Los gastos de intereses y los de conservación y reparación tienen como límite la cantidad de los ingresos, con lo que nunca pueden dar lugar a un rendimiento negativo del alquiler y si hay un exceso de cantidades, podrás deducirlas o desgravarlas en los cuatro años siguientes.
Si la diferencia entre los ingresos y los gastos es positiva y el alquiler está destinado a vivienda habitual, ese rendimiento podrá reducirse en un 60%.
Si has alquilado la vivienda a algún familiar que sea cónyuge, padres, abuelos, bisabuelos, tíos, sobrinos, biznietos, la diferencia entre los ingresos y gastos a incluir en la declaración del IRPF, no podrá ser inferior al 2% del valor catastral de la vivienda (o al 1,1% si el valor catastral hubiera sido revisado).
Si tienes alquilada una vivienda para vivir y por lo tanto, eres el inquilino, en el IRPF podrás deducir o desgravar el alquiler, según la Comunidad Autónoma en la que vivas.
Pregunta a un abogado si quieres saber más sobre la deducción por alquiler en tu Comunidad Autónoma.
Conoce más detalles en la Guía Legal Impuestos y Alquiler de Viviendas.
Para que la actividad de alquiler de vivienda se considere actividad económica, el requisito que hay que cumplir es que tengas contratada una persona con contrato laboral a jornada completa dedicada a esta actividad, y por supuesto, tener inmuebles para alquilar.
En el IRPF estos ingresos se consideran actividad económica, y se deberán incluir en la declaración anual del IRPF, a través, del régimen de estimación directa normal o simplificada (según tu elección al dar de alta la actividad en el la declaración censal 036 o 037), por diferencia entre los ingresos obtenidos y los ingresos necesarios para conseguirlos. En este caso, no existirían las mismas limitaciones ni en los gastos ni en el rendimiento neto, que podría ser negativo.
En relación con el IVA están exentos los arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas (también los garajes) y por lo tanto, la persona que alquila una vivienda a otra como actividad económica no tendrá que cobrar el IVA.
Pregunta a un abogado si quieres saber más sobre la actividad de alquiler como actividad económica.
El contrato de alquiler de vivienda se hará por el plazo que tú quieras pero ten en cuenta que a pesar de ello deberá durar 5 o 7 años, dependiendo de el arrendador es una persona física o jurídica, respectivamente, (3 años obligatoriamente para ti si eres el arrendador, y si el alquiler se celebró antes del 06/03/2019), si el inquilino así lo quiere. El contrato continuará obligatoriamente hasta que se cumpla el plazo de 5 o 7 años, en su caso (3 años si el alquiler se celebró antes del 06/03/2019), excepto cuando el inquilino te comunique que no quiere renovarlo si llegada la fecha en que termina el contrato o cualquiera de sus prórrogas ya no quiere seguir en el piso. También podrá desistir si el alquiler ha durado al menos 6 meses. Como arrendador podrás notificar también la finalización del contrato por no renovación del mismo una vez extinguido el plazo contractual o de prórroga obligatoria. Además, arrendador y arrendatario podrán poner fin al contrato de arrendamiento de forma voluntaria, ya sea antes de llegar la fecha de vencimiento del contrato, ya sea una vez llegada la fecha de vencimiento por lo que necesitarán utilizar un documento de fin contrato arrendamiento.
Consulta nuestra Guía Legal Duración del alquiler.