Gestion de location immobilière

Lors de la remise des clés au locataire en début de bail et lors de la restitution des clés au propriétaire en fin de bail, il est important de prévoir du temps pour effectuer, dans le premier cas un état des lieux d'entrée, dans le second un état des lieux de sortie. 

Ces formalités sont essentielles et protègent les intérêts du propriétaire et du locataire.

Après la signature du bail, le locataire verse en principe au propriétaire un dépôt de garantie. Cette somme est conservée par le propriétaire jusqu'à la fin du bail. Lorsque le locataire rend le bien loué, le propriétaire lui restitue en principe ce dépôt. Mais s'il remarque une usure anormale ou une dégradation due au locataire, alors la somme n'est pas entièrement (ou pas du tout) restituée au locataire.

La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie permet au propriétaire de justifier qu'il y a une raison pour ne pas rendre le dépôt et pour demander réparation au locataire. Elle permet aussi au locataire de justifier l'état du bien au moment où il l'a pris en location et d'exiger la restitution du dépôt de garantie le cas échéant (par exemple, si le propriétaire exige que le locataire prenne en charge des réparations, alors que la détérioration existait déjà lors de l'entrée dans les lieux du locataire).

Le locataire peut demander au propriétaire un document attestant qu'il est en règle avec ses loyers. Il s'agit d'une quittance de loyer. Il justifie l'état du règlement des loyers et des charges.

Le propriétaire n'est pas obligé d'adresser tous les mois au locataire ce document.

Ce n'est que lorsque le locataire lui demande que le propriétaire est obligé de lui envoyer. Utilisez pour cela notre modèle de quittance de loyer afin de vous simplifier cette formalité.

Vous ne percevez pas votre loyer ? Agissez. Relancez votre locataire à l’amiable : appel téléphonique, mail, relance par lettre.

Vous recevez du locataire une demande pour espacer le paiement des loyers ? Répondez-lui si vous acceptez sa demande avec une lettre d’échelonnement de loyers impayés. Dans cette lettre, vous pouvez lui proposer un plan amiable de règlement.

Toujours pas de paiement de sa part ? Envoyez au locataire, en lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de payer. Si le bail prévoit qu'une personne se porte caution de votre locataire, vous pouvez aussi adresser une lettre de mise en demeure de payer à cette caution.

Ces lettres doivent comporter les coordonnées, le montant du loyer mensuel charges comprises, le montant des sommes (loyer + charges) restant à payer, les risques encourus si le locataire ne règle pas ces sommes au-delà de 8 jours.

À défaut de paiement après l'envoi de ces mises en demeure, vous pouvez vous adresser au juge pour lui demander de contraindre votre locataire à vous payer les sommes dues. Pour cela, utilisez notre modèle de demande d'injonction de payer les loyers et adressez-la au Tribunal.

Résilier un contrat de location ne s’improvise pas. Le propriétaire et le locataire sont engagés pour la pèriode prévue au contrat. Lorsque c'est le propriétaire qui veut résilier le bail, il doit donner congé au locataire. Pour le faire correctement, il faut respecter des règles de formes et de délais.

Lorsque le contrat arrive à son terme, il doit respecter un délai de préavis. Si le contrat n'est pas arrivé à son terme, il peut donner congé au locataire dans 3 cas :

• pour vivre dans le logement ou pour loger un proche ;

• pour vendre ce bien ;

• pour un motif réel et sérieux (exemples : troubles de voisinage, retards fréquents dans le paiement des loyers).

Attention, si le motif est mensonger, vous risquez une amende pénale et d’éventuels dommages et intérêts à verser au locataire.

Si vous êtes propriétaire, pour résilier le bail, utilisez notre lettre de congé du bailleur et adressez-la au locataire en recommandé avec accusé de réception (cas le plus fréquent) ou remettez-lui en main propre contre signature (plus risqué). Le locataire peut aussi être prévenu par acte d’huissier (ex : vous êtes à l’étranger ou vous êtes en conflit avec votre locataire).

Les délais de préavis varient en fonction du contrat et du lieu du logement. Par exemple, sauf exceptions le préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide et 3 mois pour une location meublée.

Le locataire peut aussi mettre fin à son contrat de location. Dans ce cas c’est lui qui enverra un courrier pour mettre fin au bail vide ou pour mettre fin au bail meublé.

Pour résilier un bail meublé, le locataire doit respecter un délai de 1 mois. Consultez notre fiche explicative pour plus de détails.

Pour résilier un bail vide, selon les cas, le locataire doit respecter en principe un préavis de 3 mois. Mais il y a des exceptions qui justifient un préavis plus rapide. Ex : mutation professionnelle, perte d'emploi, bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, bénéficiaire du revenu de solidarité active). Dans ce cas le délai passe à 1 mois. Consultez notre fiche explicative pour plus d'informations.

Lisez notre guide pratique quitter son logement en location si nécessaire.