CRÉEZ GRATUITEMENT SAS immobilière : définition et fonctionnement

Vous souhaitez créer une société pour investir dans l’immobilier ? Plusieurs formes de sociétés s’offrent à vous, SCI, SCI familiale, SARL de famille ou encore SAS immobilière. Bien que cette dernière ne soit pas la plus courante, elle peut représenter un statut intéressant pour votre projet. Avant de vous lancer, nous vous proposons de faire le point sur l’ensemble des caractéristiques de la SAS immobilière. 

1 - Qu’est ce qu’une SAS immobilière ? 

2 - Quelles sont les caractéristiques d’une SAS immobilière ? 

3 - Quelles sont les avantages d’une SAS immobilière ? 

4 - Quelles sont les inconvénients d’une SAS immobilière ? 

5 - Comment créer une SAS immobilière ? 

6 - Quelle est la différence entre une SCI et une SAS immobilière ? 

7 - Quelle est la différence entre une SARL familiale et une SAS immobilière ? 

8- Quel type de société choisir pour investir dans l’immobilier ? 

9 - Pour aller plus loin

10 - Glossaire

La SAS immobilière est une société par actions simplifiée classique dans laquelle les associés ont choisi de définir l’objet social comme étant la détention, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers. Concrètement, cela veut dire que sa seule différence avec une SAS classique est le choix d’activité qu’elle exercera au cours de sa vie sociale. 

Puisqu’elle ne diffère de la SAS classique que dans son objet social, la SAS immobilière répond aux mêmes caractéristiques que toutes les autres sociétés par actions simplifiées. C’est donc une société commerciale, dont le capital est divisé en actions entre les différents actionnaires, qui sont responsables des dettes de la société à la limite de leurs apports. Cette forme de société permet donc de protéger le patrimoine personnel des actionnaires, contrairement à la société civile immobilière (SCI).

Lorsque vous souhaitez créer une société ayant pour activité la gestion immobilière, il est naturel de penser à la SCI ou encore à la SARL de famille. Cependant, la SAS immobilière est une forme juridique qui peut s’avérer avantageuse pour lancer une activité immobilière. 

Le premier avantage intéressant est la liberté des actionnaires dans la gestion et le fonctionnement de la société, en effet, contrairement à la SCI ou la SARL de famille, la SAS immobilière est par nature beaucoup plus souple dans son fonctionnement, toutes les règles qui vont permettre à la société d’exister et de réaliser son activité seront prévues dans les statuts, ce sont donc les actionnaires qui décident concrètement de la manière dont ils souhaitent réaliser leurs projets. 

À titre de comparaison, dans une SARL de famille, les associés sont soumis à de nombreuses règles prévues par le Code de commerce quant au fonctionnement de la société. Par exemple, il est impossible d’accueillir un nouvel associé dans une SARL de famille sans avoir préalablement procédé à une procédure d’agrément, cette procédure oblige à ce que tous les nouveaux associés soient approuvés lors d’une assemblée générale réunissant l’ensemble des associés. 

Alors que dans une SAS immobilière, cette procédure est optionnelle, ce n’est pas une obligation mais les actionnaires peuvent décider de prévoir une telle clause dans les statuts.

Un autre avantage non négligeable est la responsabilité limitée des actionnaires. Cela signifie que si la SAS immobilière rencontre des difficultés financières, les associés ne seront pas obligés de l’aider à payer ses dettes. Ce n’est pas le cas pour les associés d’une SCI qui sont indéfiniment solidaires des dettes de la société, ce qui veut dire que si la société se retrouve endettée, non seulement les associés ne récupéreront pas leurs apports, mais ils sont également susceptibles de devoir payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel. 

Vous avez également la possibilité de lancer votre projet tout seul, ou en cours de vie sociale de continuer l’activité de la société sans d'autres actionnaires. En effet, la SAS, lorsqu’elle se retrouve constituée d’un seul actionnaire, elle n’a pas vocation à disparaître, elle se transforme simplement en SASU, contrairement à la SCI qui, lorsqu’elle n’est constituée que d’un seul associé, doit régler la situation dans un délai d'un an, à défaut elle est susceptible d’être dissoute. 

Enfin, la SAS immobilière peut être créée avec un capital de 1 euro, ce n’est tout de même pas le capital social le plus recommandé pour démarrer votre activité car les banques se fient notamment à ce capital social pour accorder des emprunts. Si vous souhaitez commencer avec un capital social faible pour avoir les moyens d’acheter un bien immobilier, ce n’est pas la meilleure stratégie car votre capital social représente une sorte de garantie pour la banque, il est donc plus facile d’obtenir un emprunt lorsque votre capital social n’est pas faible. 

La SAS immobilière peut également présenter certains désavantages, c’est notamment une forme juridique qui entraîne plusieurs dépenses : 

• la rédaction de vos statuts peut représenter des coûts assez élevés, il arrive fréquemment de faire appel à des experts juridiques pour les statuts de SAS puisque c’est une société dont tout le fonctionnement dépend des statuts ;

• il est obligatoire de nommer un président dans la SAS immobilière, si vous choisissez de le rémunérer, sachez que vous allez devoir payer de lourdes charges sociales ; 

• la SAS immobilière est soumise à une double imposition. En effet, le régime d’imposition par défaut d’une société par actions simplifiée est celui de l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, une taxe est prélevée sur les résultats annuels de l’entreprise, puis, lorsque les bénéfices de la société sont distribués aux actionnaires, une taxe est prélevée sur ces bénéfices au titre de l’impôt sur les revenus (IR). Un tel régime d’imposition n’est pas avantageux pour une société ayant pour vocation de faire des bénéfices. 

De manière générale, la SAS immobilière, bien qu’offrant une grande liberté statutaire, n’est pas une forme de société qui avantage spécifiquement l’activité immobilière, en effet, contrairement à la SCI ou la SARL familiale, le statut de la SAS immobilière ne permet aucun avantage fiscal lié au statut juridique. La nature de cette société n’a en réalité pas vocation à exercer une activité immobilière.

Pour créer votre SAS immobilière, vous devez respecter un certain nombre d’étapes : 

• dans un premier temps vous devez constituer votre capital social, cela correspond à l’ensemble des apports que vos actionnaires vont effectuer afin de recevoir des actions. Il peut s’agir d’un apport en numéraire, autrement dit d’une somme d’argent, d’un apport en nature, c’est-à-dire un apport de biens autres qu’une somme d’argent. Votre capital social peut être composé de 1 euro lors de la constitution de votre société ; 

• vous devez ensuite nommer un président, qui sera chargé de représenter votre SAS à l’égard des tiers, c’est une formalité obligatoire. Ce président peut être un actionnaire de la société ou un tiers ; 

• après avoir constitué votre capital social et nommé un président, vous allez pouvoir rédiger les statuts de votre société. Soyez vigilant, comme expliqué précédemment, les statuts de votre SAS vont permettre de définir l’ensemble du fonctionnement de votre société, vous devez donc les rédiger avec attention ; 

• vous devez ensuite publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, cette formalité est obligatoire et vous coûtera en moyenne 200 euros ; 

• enfin, il faut envoyer un dossier complet auprès du guichet unique comportant les documents suivants :

  • un exemplaire original des statuts, signés et paraphés par l’ensemble des actionnaires ;

  • si le président n’est pas nommé dans les statuts, un exemplaire de l’acte de nomination du président ; 

  • une copie d’une pièce d’identité ou du passeport du président ;

  • une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et filiation ;

  • une copie de l’attestation de dépôt des fonds, sauf si le nom et l’adresse de la banque figurent dans les statuts ;

  • un original de la liste des souscripteurs ; 

  • en cas d’apports en nature, un original du rapport du commissaire aux apports ; 

  • l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ; 

  • un justificatif de l’occupation régulière des locaux du siège social (bail commercial, contrat de domiciliation…).

La principale différence entre une SCI et une SAS immobilière est la nature de l’activité qui peut être exercée. La SAS immobilière est une société commerciale qui peut exercer une activité commerciale comme la location d’un bien meublé ou encore l’achat et la revente de biens immobiliers. Tandis que la SCI est une société civile qui a vocation à gérer et transmettre un bien immobilier. 

Leurs régimes sont également différents, la SCI est une société qui engage la responsabilité de ses associés en cas de dettes alors que la SAS immobilière n’engage pas le patrimoine personnel de ses actionnaires. 

Selon le projet que vous avez en tête l’une ou l’autre sera beaucoup plus adaptée à votre situation. 

La SARL familiale et la SAS immobilière sont deux formes juridiques très similaires, ce sont des sociétés commerciales pouvant donc exercer une activité commerciale immobilière. 

Cependant, il faut savoir que le capital social d’une SARL de famille est réparti en parts sociales, tandis que celui d’une SAS immobilière est réparti en actions. La principale différence entre ces deux titres réside dans leurs cessions et dans leurs impositions. 

Alors qu’une cession de parts sociales est très stricte et encadrée, la cession d’actions est beaucoup plus souple et libre. De plus, suite à l’achat de parts sociales, l’acheteur est soumis à un droit d’enregistrement, c'est-à-dire un impôt à payer, s’élevant à 3% du prix de cession. Alors que pour les actions, le droit d’enregistrement est de 0,1% du prix de vente.

Une autre différence importante est la composition de ces sociétés. Dans le cadre d’une SAS immobilière, vous pouvez librement, selon les modalités prévues dans vos statuts, accueillir de nouveaux actionnaires. Alors que dans la SARL de famille, les associés sont strictement déterminés puisque pour bénéficier des avantages fiscaux, elle doit être composée exclusivement de membres de la même famille en ligne directe donc : parents, enfants, grands-parents ainsi que frères et sœurs et également conjoints mariés ou liés par un pacs. 

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, plusieurs formes de sociétés s’offrent à vous. En réalité, votre choix dépendra de votre projet et de l’activité que vous souhaitez exercer. 

Si vous souhaitez simplement gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers, il est naturel de vous tourner vers la SCI qui est le statut juridique créé spécifiquement pour cette activité. 

Si vous souhaitez exercer une activité commerciale deux options s’offrent à vous : 

• la SARL de famille, qui peut être très intéressante grâce à ses nombreux avantages fiscaux. Cependant elle ne peut être constituée que par des membres de la même famille en ligne directe, donc parents, enfants, grands-parents ainsi que frères et sœurs et également conjoints mariés ou liés par un pacs. 

• la SAS immobilière, plus souple dans son fonctionnement, ayant une facilité à accueillir de nouveaux actionnaires et ayant une cession d’actions avantageuse, c’est un statut juridique intéressant si vous souhaitez vous lancer dans une activité immobilière à plusieurs, en revanche vous devez prévoir des ressources financières assez conséquentes car c’est une société qui nécessite de nombreuses dépenses. 

Si vous avez décidé de créer votre SAS familiale, nous vous invitons à créer vos statuts. Si vous ne savez toujours pas quel statut choisir pour lancer votre projet immobilier, vous pouvez lire notre guide SARL de famille ou SCI familiale : quel statut choisir. Vous pouvez également nous poser une question juridique.