CRÉEZ GRATUITEMENT Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA)
Ce que nous allons aborder
Qu’est qu’une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
Vous souhaitez investir dans un projet immobilier d'envergure sans pour autant placer des sommes trop importantes ? La Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA) est faite pour vous !
Il s'agit d'une forme de la SCI classique qui offre à différents associés la possibilité d’investir dans un projet immobilier conséquent financièrement. L’idée de cette forme de société est d'acquérir ou de construire un ou plusieurs biens immobiliers et de les diviser en lots pour ensuite les partager entre les associés. La SCIA est donc un outil permettant d'acquérir ou de construire un ou des biens immobiliers qu'il aurait été difficile d'obtenir seul.
Nous vous proposons un modèle de document adapté à votre situation. Il vous suffit de le remplir, d’ajouter les informations nécessaires, et le tour sera joué. Prenez d’abord connaissance des informations suivantes, puis complétez votre document.
Le document que nous vous proposons est conforme aux obligations liées au RGPD sur la protection des données personnelles.
Quand devez-vous faire une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
Utilisez ce document lorsque vous souhaitez participer à un projet immobilier de grande envergure alors même que vous ne disposez pas du financement nécessaire.
Pour en savoir plus, lisez notre guide créer une SCI un bon plan.
Aperçu Société Civile Immobilière d’Attribution SCIA
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Société civile immobilière
Siège social :
Société en cours de constitution
STATUTS SCI
|
Les soussigné(e)s :
ci-après dénommé(e)s, ensemble, les associés.
Ont établi ainsi qu'il suit :
Les statuts d'une société civile immobilière devant exister entre eux et toute autre personne qui viendrait ultérieurement à acquérir la qualité d'associé.
Article 1 - Forme
Il est formé entre les propriétaires de parts sociales ci-après créées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement, une société civile immobilière régie par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, les dispositions légales ou réglementaires applicables, ainsi que par les présents statuts.
Article 2 - Objet
La Société a pour objet :
- l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de tous biens immobiliers ;
- la construction, la réfection, la rénovation, la réhabilitation et plus généralement, la mise en valeur de tous biens immobiliers ;
- l'emprunt de tous fonds nécessaires à la réalisation de cet objet, et la mise en place de toutes sûretés réelles ou autres garanties nécessaires à la conclusion de ces emprunts.
Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
Article 3 - Dénomination sociale
La Société prend la dénomination sociale suivante : .
Cette dénomination qui doit figurer sur tous les actes et documents émanant de la Société et destinés aux tiers doit être précédée ou suivie des mots « Société civile immobilière » et de l'indication du capital social.
Article 4 - Siège social
Le siège social est fixé au : .
Le siège social peut être transféré en tout autre lieu de la même ville par simple décision de la gérance et, partout ailleurs, sur décision collective extraordinaire.
Article 5 - Durée
La durée de la Société est fixée à 99 ans à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf prorogation ou dissolution anticipée légale ou conventionnelle dans les conditions et les formes des présents Statuts.
Article 6 - Apports
Les soussigné(e)s apportent à la Société :
-, la somme de € ( €)
-, la somme de € ( €)
-, la somme de € ( €)
Article 7 - Capital social
Le capital social est fixé à la somme de €. Il est divisé en parts de € de valeur nominale chacune, souscrites et libérées dans les conditions ci-dessous expliquées et attribuées aux Associés en proportion de leurs apports, à savoir :
- à : € ( €), soit parts sociales en pleine propriété en rémunération de son apport.
- à : € ( €), soit parts sociales en pleine propriété en rémunération de son apport.
- à : € ( €), soit parts sociales en pleine propriété en rémunération de son apport.
Article 8 - Comptes courants d'Associés
Chaque Associé pourra verser dans la caisse sociale, en compte courant libre, au-delà de sa mise sociale, toutes sommes qui seront jugées utiles par la gérance pour les besoins de la Société.
Les conditions d'intérêt, de remboursement et de retrait de chacun de ces comptes seront déterminées par accord entre les Associés et la gérance, sous réserve d'approbation par la prochaine décision collective ordinaire.
Article 9 - Modification du capital social
Le capital social peut être augmenté ou réduit par décision collective extraordinaire.
Le capital social peut être augmenté par création de parts sociales nouvelles ou par élévation de la valeur nominale des parts sociales anciennes, au moyen d'apports en numéraire, d'apports en nature, de compensation de créances liquides et exigibles, ou d'incorporation de réserves ou de bénéfices.
Le capital social peut être réduit notamment par rachat, remboursement ou annulation des parts sociales existantes.
Ces opérations interviendront selon tout mode approprié. Elles seront effectuées dans le strict respect du principe de l'égalité entre les Associés.
Lors de toute variation du capital, les Associés devront faire leur affaire personnelle de toutes acquisitions ou cessions de droits nécessaires, pour permettre l'attribution ou l'échange au profit de chacun d'eux d'un nombre entier de parts nouvelles.
Si l'opération fait apparaître des rompus, les Associés feront leur affaire personnelle de toute cession ou acquisition de droits nécessaires.
Article 10 - Droits et obligations résultant des parts sociales
Chaque part sociale donne droit dans la propriété de l'actif social à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes.
Elle donne droit par ailleurs à la répartition des bénéfices et du boni de liquidation ainsi qu'à l'obligation de la contribution aux pertes.
Elle donne aussi droit de participer aux décisions collectives selon les modalités déterminées par les présents Statuts.
Article 11 - Représentation des parts
Les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables.
Les droits et obligations attachés à chaque part la suivent dans quelques mains qu'elle passe.
Le droit de chaque Associé résulte seulement des présents Statuts, des actes qui pourraient les modifier et des cessions qui seraient régulièrement consenties et constatées.
Une copie certifiée conforme par le gérant de ces documents sera délivrée, aux frais de la Société, à tout Associé qui en fera la demande.
Article 12 - Cession de parts sociales
A. Forme de la cession
La cession des parts doit être constatée par écrit sous seing privé ou par acte notarié. Cet écrit sera daté et précisera le nom et les prénoms du cédant et du cessionnaire, le nombre et la valeur des parts cédées, le prix de cession. Lorsque deux époux sont simultanément membres de la Société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre, pour être valables, doivent résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.
La cession est rendue opposable à la Société conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil par la voie soit d'une signification par acte extrajudiciaire, soit par son acceptation par la Société dans un acte authentique.
Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication.
B. Cession entre Associés, conjoints, ascendants et descendants
Les parts sont librement cessibles entre Associés et entre conjoints, ascendants et descendants.
C. Cession à des tiers
La cession des parts sociales, autres qu'à des personnes visées à l'article 12.B ci-dessus, ne peut intervenir qu'avec l'agrément des Associés donné dans la forme d'une décision collective extraordinaire.
À l'effet d'obtenir cette autorisation, l'associé cédant en informe la Société et chacun des associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les prénoms, nom, domicile et nationalité du cessionnaire proposé, ainsi que le nombre de parts sociales dont la cession est envisagée et le prix qui est proposé.
Dans les 30 jours de cette notification, la gérance doit réunir l'assemblée générale extraordinaire des associés, laquelle statuera, dans les conditions prévues à l'article «Assemblée générale extraordinaire» ci-après, sur l'acceptation ou le refus de la cession proposée. La décision prise n'a pas à être motivée et, en cas de refus, elle ne pourra jamais donner lieu à une réclamation quelconque contre les associés ou contre la Société.
La gérance notifie dans un délai de deux mois suivant la notification faite par le cédant le résultat de la consultation à l'associé vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Si la cession est agréée, elle est régularisée dans le mois de la notification de l'agrément ; à défaut de régularisation dans ce délai, le cessionnaire doit, à nouveau, être soumis à l'agrément des associés dans les conditions sus-indiquées.
Si l'agrément est refusé, les associés disposent alors d'un délai de trois mois à dater de la notification du refus pour se porter acquéreurs desdites parts. En cas de demande excédant le nombre de parts offertes, il est procédé par la gérance à une répartition des parts entre les demandeurs proportionnellement au nombre de parts détenues par ces derniers et dans la limite de leurs demandes. Si aucun associé ne se porte acquéreur dans le délai prévu, la Société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des associés autres que le cédant ou procéder elle-même au rachat desdites parts en vue de leur annulation, la décision de rachat devant également être prise à l'unanimité des associés autres que le cédant. Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la Société, ainsi que le prix offert, sont notifiés au cédant par la gérance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé conformément aux dispositions de l'article 1843-4 du Code civil, le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts.
Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la notification à la Société du projet de cession, l'agrément est réputé acquis à moins que les associés autres que le cédant ne décident, dans le même délai, de prononcer la dissolution anticipée de la Société.
Le cédant peut alors faire échec à la décision de dissolution anticipée de la Société en notifiant à cette dernière par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans le délai d'un mois à compter de cette décision, qu'il renonce à la cession envisagée.
Tout projet de nantissement de parts sociales est soumis à agrément dans les conditions édictées ci-dessus. Le consentement donné au projet de nantissement de parts emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales.
Article 13 - Reconnaissance de la qualité d'Associé au conjoint d'un associé
Jusqu'à dissolution de la communauté, un époux ne peut, à peine de nullité, employer des biens communs pour faire un apport à la Société ou acquérir des parts émises par celle-ci sans que son conjoint en ait été averti un (1) mois au moins à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, et sans qu'il en soit justifié dans l'acte.
La qualité d'Associé est reconnue à celui des époux qui fait l'apport ou procède à l'acquisition.
Toutefois, la qualité d'Associé est également reconnue, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, au conjoint ayant notifié à la Société son intention d'être personnellement associé.
Lorsque cette notification intervient lors de l'apport ou de l'acquisition des parts, l'acceptation ou l'agrément des Associés vaut pour les deux époux. Si cette notification est postérieure à l'apport ou à l'acquisition des parts, le conjoint doit être agréé par les Associés représentant la majorité des parts sociales émises par la Société, étant précisé que l'époux Associé ne participe pas au vote et que ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité.
Article 14 - Nantissement
Les parts sociales peuvent faire l'objet d'un nantissement constaté, soit par acte authentique, soit par acte sous signatures privées, signifié à la Société ou accepté par elle dans un acte authentique et donnant lieu à une publicité dont la date détermine le rang des créanciers nantis. Ceux dont les titres sont publiés le même jour viennent en concurrence. Le privilège du créancier gagiste subsiste sur les droits sociaux nantis, par le seul fait de la publication du nantissement.
Tout Associé peut obtenir des autres Associés leur consentement à un projet de nantissement dans les mêmes conditions que leur agrément à une cession de parts selon la procédure décrite à l'article 12.
Le consentement donné au projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales à la condition que cette réalisation soit notifiée un (1) mois avant la vente aux Associés et à la Société.
Chaque Associé peut se substituer à l'acquéreur dans un délai de cinq (5) jours, à compter de la vente. Si plusieurs Associés exercent cette faculté, ils sont réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement. Si aucun Associé n'exerce cette faculté, la Société peut racheter elle-même les parts, en vue de leur annulation.
Article 15 - Retrait d'un associé
Sans préjudice des droits des tiers, un Associé peut se retirer totalement ou partiellement de la Société avec l'accord de ses co-associés, pris en la forme d'une décision collective extraordinaire, les voix de l'Associé sortant n'étant pas prises en compte pour le calcul de la majorité et dans le cadre d'une assemblée extraordinaire.
La perte de la qualité d'Associé ne peut être antérieure au remboursement de la valeur de ses droits sociaux.
La demande de retrait doit être notifiée à la gérance et à tous les associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
- S'il est autorisé, le retrait prend effet à la date de clôture de l'exercice en cours au jour de la notification de la demande d'autorisation. La valeur des droits sociaux de l'associé sortant est fixée à cette date.
- L'associé qui se retire a droit uniquement au remboursement de la valeur de ses parts sociales déterminée, à défaut d'accord amiable, conformément aux dispositions de l'article 1843-4 du Code civil.
L'Associé peut renoncer au retrait jusqu'à l'acceptation expresse ou tacite du prix.
Les honoraires d'expertise sont à la charge, moitié de la société, moitié de l'associé retrayant.
Le retrait entraîne l'annulation des parts de l'associé retrayant et réduction corrélative du capital social.
Le remboursement des parts interviendra dans le délai d'un mois au plus tard après l'approbation des comptes de l'exercice en cours à la date du retrait, sans qu'il soit dû d'intérêts.
Si la valeur des parts est déterminée par expertise, le remboursement des parts interviendra au plus tard un mois après la date de remise du rapport de l'expert chargé de déterminer cette valeur, sans qu'il soit dû d'intérêts.
Article 16 - Décès
En cas de décès d'un associé, la Société n'est pas dissoute mais continue entre les Associés survivants et les héritiers et ayants droit de l'Associé décédé et éventuellement son conjoint survivant, lesquels ne sont pas soumis à agrément.
Pour l'exercice de leurs droits d'Associés, les héritiers ou ayants droit doivent justifier de leur identité personnelle et de leurs qualités héréditaires, le gérant pouvant exiger la production d'expéditions ou d'extraits de tous actes notariés établissant cette qualité.
Ils doivent également justifier de la désignation du mandataire commun chargé de les représenter pendant la durée de l'indivision.
Toute personne morale à laquelle une succession est dévolue doit obtenir l'agrément des Associés survivants suivant décision extraordinaire.
Article 17 - Nomination de la gérance et durée du mandat
La Société est administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales, choisis par les Associés, sans limitation de la durée de leur mandat.
Au cours de la vie sociale, le gérant est nommé par décision prise en assemblée générale extraordinaire.
Le gérant est nommé pour une durée illimitée.
Le(s) premier(s) gérant(s) de la Société sont :
Article 18 - Fin des fonctions de la gérance
Les fonctions de gérant cessent par leur décès, leur déconfiture, leur faillite personnelle, leur redressement ou liquidation judiciaire, leur incapacité civile, leur démission ou révocation.
Les gérants peuvent être révoqués à la majorité prévue pour les décisions collectives prises en assemblée extraordinaire. La révocation peut donner lieu à dommages-intérêts si elle est décidée sans juste motif.
La démission du gérant n'a pas à être motivée, mais il doit en informer chacun des Associés par lettre recommandée au moins trois (3) mois à l'avance. Étant ici précisé que sa démission ne prendra effet qu'à la clôture de l'exercice en cours. En cas de gérant unique, sa démission ne prendra effet qu'à la date de l'assemblée qu'il aura convoquée aux fins de délibérer sur la nomination d'un nouveau gérant.
Les gérants sont également révocables par les tribunaux pour toute cause légitime à la demande de tout associé.
Le gérant Associé révoqué peut décider de se retirer de la Société en demandant le remboursement de ses droits sociaux dont la valeur est fixée dans les conditions des articles 1851 et 1869 du Code civil.
La révocation du gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la Société.
Article 19 - Absence de gérant
Si, pour quelque cause que ce soit, la Société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du Tribunal Judiciaire, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de réunir les Associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants.
Dans le cas où la Société est dépourvue de gérant depuis plus d'un (1) an, tout intéressé peut demander au Tribunal la dissolution anticipée de la Société.
Article 20 - Publicité de la nomination et de la cessation de fonction du gérant
La nomination et la cessation de fonction, quelle que soit la cause (arrivée du terme, décès, démission, révocation...), des gérants doivent être publiées dans les conditions de l'article 1846-2 du Code civil.
Article 21 - Rémunération du gérant
La rémunération du gérant est fixée par décision collective ordinaire.
Le gérant a, par ailleurs, droit au remboursement de ses frais de déplacement et de représentation engagés dans le cadre de ses fonctions. Ce remboursement a lieu au vu de pièces justificatives.
Article 22 - Pouvoirs des gérants
La gérance dispose des pouvoirs les plus étendus pour la gestion des biens et des affaires de la Société, et pour faire et autoriser tous les actes et opérations relatifs à son objet.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la Société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci peuvent exercer, ensemble ou séparément, tous ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.
Dans les rapports entre Associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la Société. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci peuvent exercer, ensemble ou séparément, tous ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.
Le gérant peut, sous sa responsabilité personnelle, déléguer ses pouvoirs pour un ou plusieurs actes déterminés, mais non pas pour l'ensemble de ses pouvoirs.
Le gérant dispose des pouvoirs ci-après énumérés dont la liste n'est pas limitative :
1. administrer les biens de la Société et la représenter vis-à-vis des tiers et de toute administration ;
2. prendre à bail ou location tous terrains ou tous autres immeubles ou résoudre tous baux ou locations pour le temps et aux prix, charges et conditions qu'il juge convenables ;
3. acquérir ou céder tous terrains ou tous autres immeubles aux prix, charges et conditions qu'il juge convenables.
Le non-respect par un gérant des dispositions de l'alinéa précédent constitue un juste motif de révocation.
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers.
Toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises par décisions collectives ordinaires ou extraordinaires dans les formes et conditions des articles 26 et suivants des présents Statuts.
Le gérant, ou chacun des cogérants le cas échéant, a seul la signature sociale. Celle-ci est donnée par l'apposition de la signature, par le gérant, de son propre nom, sous la mention « pour la Société », « le gérant ».
Article 23 - Responsabilité de la gérance
Chaque gérant est responsable individuellement envers la Société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit des fautes commises dans sa gestion, soit de la violation des présents Statuts.
Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des Associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le Tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage.
Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales, que s'ils étaient gérants en leur nom propre sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.
Le gérant doit consacrer aux affaires sociales tout le temps et les soins nécessaires. S'il en était autrement, il engagerait sa responsabilité.
Article 24 - Responsabilité des Associés
L'Associé répond, à l'égard des tiers, indéfiniment des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un Associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la Société.
Si un Associé est mineur, jusqu'à sa majorité, ses administrateurs légaux seront tenus solidairement responsables de ses engagements.
Article 25 - Domaine des décisions collectives
Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au gérant mentionnés à l'article 22 des présents Statuts sont prises par les Associés dans les formes et conditions détaillées ci-après.
Article 26 - Forme des décisions collectives
Les décisions collectives décidant une modification des Statuts ou statuant sur les comptes sociaux sont prises en assemblée.
Toutes les autres décisions collectives peuvent être prises au choix du gérant soit en assemblée (article 29 des présents Statuts), soit par consultation écrite des Associés (article 30 des présents Statuts). En outre, les Associés peuvent toujours, d'un commun accord, prendre les décisions collectives à l'unanimité par acte sous seing privé ou notarié (article 31 des présents Statuts).
Article 27 - Objet des décisions collectives
Les décisions collectives sont qualifiées d'extraordinaires ou d'ordinaires. Les décisions collectives régulièrement prises obligent tous les Associés, même absents, dissidents ou incapables.
Sont de nature extraordinaire toutes les décisions emportant modification, directe ou indirecte, des Statuts ainsi que celles dont les présents Statuts exigent qu'elles revêtent une telle nature, ou encore celles qui exigent d'être prises à une condition de majorité autre que celle visée pour les décisions collectives ordinaires. Les décisions extraordinaires concernent notamment :
- l'augmentation ou la réduction de capital ;
- la dissolution anticipée de la Société ;
- la transformation de la Société en une société commerciale ;
- la prorogation de la durée de la Société.
Les décisions sont de nature ordinaire lorsqu'elles sortent du champ d'application des décisions de nature extraordinaire. Les décisions ordinaires concernent notamment :
- la révocation (en application des présents statuts) et la rémunération éventuelle du ou des gérants ;
- les conditions d'intérêt, de remboursement et de retrait des comptes courants d'Associés ;
- la nomination d'un commissaire aux comptes, le cas échéant ;
- l'approbation des comptes de gestion et de liquidation ainsi que les rapports établis par le ou les gérants et les liquidateurs pour la reddition de leurs comptes ;
- l'affectation et la répartition des bénéfices.
Article 28 - Majorité et quorum des décisions collectives
Les décisions extraordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'elles ont été adoptées par un ou des Associés représentant plus des trois quarts du capital social et des droits de vote.
L'assemblée générale extraordinaire sera valablement constituée par la présence ou la représentation d'au moins la moitié des Associés.
Les décisions ordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'elles ont été adoptées par un ou des Associés représentant plus de la moitié du capital social et des droits de vote.
L'assemblée générale ordinaire sera valablement constituée par la présence ou la représentation d'au moins la moitié des Associés.
Article 29 - Modalités de la consultation dans le cadre d'une assemblée
A. Convocation
Les Associés sont convoqués aux assemblées par le gérant sous forme d'une lettre recommandée qui leur est adressée quinze (15) jours au moins avant la date de la réunion. Toutefois, dans le cas où tous les Associés sont présents ou représentés, l'assemblée se réunit valablement sur convocation verbale. Tout Associé peut, à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des Associés, sur une question déterminée. Le gérant procède alors à la convocation de l'assemblée selon les formes habituelles, mais le gérant peut valablement se contenter d'inscrire la question soumise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Il est tenu cependant de réunir l'assemblée si la question posée porte sur le retard du gérant à accomplir l'une de ses obligations.
B. Ordre du jour
La lettre de convocation indique le lieu de convocation (au siège social ou tout autre lieu indiqué par le gérant) ainsi que l'ordre du jour de l'assemblée. Le contenu de l'ordre du jour et la portée des questions qui y sont inscrites doivent apparaître clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents. L'ordre du jour doit être accompagné du texte des résolutions et de tout document nécessaire à l'information des Associés.
C. Résolutions et documents d'information
Avant toute assemblée, dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l'information des Associés sont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Les Associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés soit par lettre simple, soit à leurs frais par lettre recommandée. Avant toute assemblée annuelle, le rapport sur l'activité de la Société, le rapport du commissaire aux comptes s'il y a lieu, le texte des projets de résolution, les comptes annuels et tous autres documents nécessaires à l'information des Associés sont adressés à chacun d'eux par lettre simple, quinze (15) jours au moins avant la réunion de l'assemblée. Les mêmes documents sont, pendant ce délai, tenus à la disposition des Associés au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Par ailleurs, l'Associé non gérant a le droit de prendre par lui-même, au siège social, connaissance de tous les livres et documents sociaux, des contrats, factures, correspondance, procès-verbaux et plus généralement de tout document établi par la Société ou reçu par elle. Le droit de prendre connaissance emporte celui de prendre copie. Dans l'exercice de ces droits, l'Associé peut se faire assister d'un expert choisi parmi les experts agréés par la Cour de cassation ou les experts près une cour d'appel.
D. Réunion de l'assemblée
L'assemblée est réunie au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans la lettre de convocation. Elle est présidée par le gérant. Si celui-ci n'est pas associé, elle est présidée par l'Associé présent et acceptant qui possède ou représente le plus grand nombre de parts sociales. Si deux Associés possédant ou représentant le même nombre de parts sociales sont acceptants, la présidence est assurée par le plus âgé. Un secrétaire, Associé ou non, peut être désigné.
E. Représentation - Vote
Chaque Associé a le droit de participer aux décisions et dispose d'un nombre de voix égal à celui des parts qu'il possède.
Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions d'affectation des bénéfices où il est réservé à l'usufruitier. (article 1844 du Code civil).
F. Procès-verbaux
Toute délibération des Associés est constatée par un procès-verbal indiquant la date et le lieu de la réunion, les nom et prénoms des Associés présents ou représentés, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports qui leur ont été soumis, le texte des résolutions mises aux voix, les nom, prénoms et qualité du président, un résumé des débats et le résultat des votes.
Les procès-verbaux sont établis et signés par le(s) gérant(s) et, s'il y a lieu, par le président de l'assemblée. Les procès-verbaux sont établis sur un registre spécial tenu au siège de la Société, coté et paraphé dans la forme ordinaire et sans frais, soit par un juge du Tribunal de commerce ou du Tribunal d'instance, soit par le maire ou un adjoint au maire de la commune du siège de la Société. Les procès-verbaux peuvent aussi être établis sur des feuilles mobiles numérotées sans discontinuité, paraphées dans les conditions prévues à l'alinéa précédent et revêtues du sceau de l'autorité qui les a paraphées. Dès qu'une feuille a été remplie, même partiellement, elle doit être jointe à celles précédemment utilisées. Toute addition, suppression, substitution ou interversion de feuilles est interdite.
Les copies ou extraits des procès-verbaux des Associés sont valablement certifiés conformes par un seul gérant. Au cours de la liquidation de la Société leur certification est valablement effectuée par un seul liquidateur.
Article 30 - Modalités de la consultation écrite des Associés
A. Forme
Lorsqu'une consultation écrite est possible, conformément aux dispositions de l'article 26 ci-dessus, les mêmes documents que ceux prévus en cas d'assemblée sont adressés aux Associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les Associés disposent alors d'un délai de 15 jours jours à compter de la date de réception de ces documents pour émettre leur vote par écrit. Tout Associé qui n'aura pas répondu dans ce délai sera considéré comme s'étant abstenu. Pour chaque résolution, le vote est exprimé par oui ou par non.
B. Procès-verbaux
Les procès-verbaux sont tenus dans les mêmes conditions que celles prévues pour les procès-verbaux d'assemblée, à l'exclusion de toutes les mentions concernant la seule assemblée. Il y est mentionné que la consultation a été effectuée par écrit et justifié que les formalités ont été respectées. La réponse de chaque Associé est annexée à ces procès-verbaux.
Article 31 - Modalités des décisions constatées dans un acte
Les Associés peuvent toujours, d'un commun accord et à tout moment, prendre à l'unanimité toutes décisions collectives qui leur paraîtront nécessaires par acte notarié ou seing privé, sans être tenus d'observer les règles prévues pour la réunion des assemblées ordinaires ou extraordinaires.
Les décisions ainsi prises sont mentionnées dans le registre des délibérations ci-dessus prévu à leur date, avec indication de la forme, de la nature, de l'objet et des signataires de l'acte. L'acte sous seing privé ou sa copie authentique s'il est notarié est conservé par la Société, de manière à permettre sa consultation en même temps que le registre des délibérations.
Article 32 - Droit de communication des Statuts
Tout Associé a le droit, à toute époque, d'obtenir au siège social la délivrance d'une copie certifiée des Statuts en vigueur au jour de la demande.
Article 33 - Questions écrites
Les Associés ont le droit de poser par écrit, deux fois par an, au gérant des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois. Les questions et les réponses seront faites sous forme de lettres recommandées.
Article 34 - Exercice social
Chaque exercice social a une durée d'une (1) année qui débute le et se termine le .
Par exception, le premier exercice social commencera le jour de l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés et se terminera le suivant cette immatriculation.
Article 35 - Présentation des comptes
Les comptes de l'exercice écoulé sont présentés aux Associés dans un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la Société pendant l'exercice écoulé. Ce rapport indique avec précision l'excédent constaté, qualifié de bénéfice, ou le déficit relevé, constituant la perte.
Il donne des indications sur les perspectives prévisibles de l'évolution de la Société.
Le rapport est soumis aux Associés, en assemblée, dans les six (6) mois à compter de la clôture de l'exercice. Il est joint à la lettre de convocation.
Article 36 - Commissaire aux comptes
Les Associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes par décision collective ordinaire.
Les commissaires aux comptes doivent respecter les dispositions des articles L.820-1 et suivants du Code de commerce. Les commissaires aux comptes exercent un mandat et sont rémunérés conformément à la loi. La durée de leur mandat est de six (6) exercices.
Article 37 - Affectation des résultats
Le bénéfice dégagé pour la période de référence est réparti entre les Associés à proportion de leur participation dans le capital. Toutefois, l'assemblée générale ordinaire peut décider de le mettre en réserve ou de le reporter à nouveau, en tout ou partie.
L'usufruitier a droit aux bénéfices distribués. Il n'a pas vocation à se voir attribuer les réserves sociales.
Le nu-propriétaire a droit aux distributions de réserves et au boni de liquidation.
Les Associés supportent la perte, s'il en a été constaté une, dans la même proportion que le bénéfice.
Article 38 - Transformation
La transformation de la Société en une société en nom collectif ou en commandite, simple ou par actions, appelle l'accord unanime des Associés donné en assemblée.
La transformation en société à responsabilité limitée ou en société anonyme est prononcée en assemblée dans les conditions d'une décision extraordinaire.
La décision de transformation est prise au vu d'un rapport du gérant apportant toute précision sur le projet de transformation.
Si la SCI fait appel à un commissaire aux comptes, celui-ci établit un rapport sur la situation de la Société.
La transformation de la Société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle.
Article 39 - Dissolution
A. Dissolution à l'arrivée du terme et possibilité de prorogation
La Société est dissoute à l'arrivée du terme fixé. La prorogation de la Société peut cependant être décidée par les Associés. Elle intervient alors en assemblée dans les conditions de majorité des décisions extraordinaires. Un (1) an au moins avant la date d'expiration de la Société, les Associés doivent être consultés à l'effet de décider de cette prorogation. À défaut par le gérant de procéder à cette convocation, tout Associé pourra, après avoir mis en demeure le gérant d'y procéder par lettre recommandée avec accusé de réception, demander au président du Tribunal judiciaire, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de consulter les Associés sur cette question.
B. Dissolution anticipée
a) Réunion de toutes les parts en une seule main
La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la Société. Tout intéressé peut demander la dissolution de la Société si la situation n'a pas été régularisée dans un délai d'un (1) an. Le Tribunal peut accorder à la Société un délai maximal de six (6) mois pour régulariser la situation. La dissolution ne peut toutefois être prononcée si, au jour où le Tribunal statue sur le fond, la régularisation a eu lieu. L'Associé unique peut dissoudre la Société à tout moment par déclaration au greffe du Tribunal de commerce. L'appartenance de l'usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l'existence de la Société.
b) Décision des Associés
Les Associés peuvent décider à tout moment la dissolution anticipée de la Société en assemblée dans les conditions de majorité d'une décision extraordinaire.
c) Absence de gérant
Dans le cas où la Société est dépourvue de gérant depuis plus d'un (1) an, tout intéressé peut demander au Tribunal la dissolution anticipée de la Société.
Article 40 - Liquidation
La dissolution de la Société entraîne sa liquidation.
Il n'en est différemment qu'en cas de dissolution décidée par l'Associé unique ou de fusion ou de scission.
La personnalité morale de la Société subsiste pour les besoins de sa liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.
Pendant la durée de la liquidation, la dénomination de la Société est suivie de la mention « société en liquidation » et doit être accompagnée du nom du liquidateur.
La dissolution de la Société met fin aux fonctions de gérant. La collectivité des Associés conserve les mêmes pouvoirs qu'avant la dissolution de la Société. Elle règle le mode de liquidation et nomme un liquidateur qui peut être le gérant.
Le liquidateur exerce sa mission pendant le délai nécessaire à son accomplissement. Il dispose des pouvoirs les plus étendus à cet effet et, notamment, ceux de vendre soit à l'amiable, soit aux enchères, en bloc ou en détail, tous les biens et droits de toute nature, mobiliers et immobiliers, appartenant à la Société afin de parvenir à l'entière liquidation de la Société. Il ne peut, sans autorisation de la collectivité des Associés, faire entreprendre de nouvelles activités par la Société.
Il procède aux publicités nécessaires.
Le liquidateur rend compte, une fois par an, de l'accomplissement de sa mission aux Associés qu'il réunit en assemblée convoquée dans les conditions fixées par l'article 30 ci-dessus. La décision de clôture de la liquidation est prise par les Associés en assemblée après approbation des comptes définitifs de la liquidation.
Si la clôture de la liquidation n'est pas intervenue dans un délai de trois (3) ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le Tribunal, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement.
Le liquidateur a droit à une rémunération qui est fixée par la décision de nomination.
Le liquidateur est révocable par décision collective ordinaire. La nomination et la révocation d'un liquidateur ne sont opposables au tiers qu'à compter de leur publication. Ni la Société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celles-ci ont été régulièrement publiées.
Article 41 - Partage
Le produit net de la liquidation, après extinction du passif et des charges de la Société, est affecté au remboursement des droits des Associés dans le capital social. Le solde, ou boni, est réparti entre les Associés dans la même proportion que leur participation aux bénéfices.
Il est fait application des règles concernant le partage des successions, y compris l'attribution préférentielle.
Tout bien apporté, qui se retrouve en nature dans la masse partagée, est attribué sur sa demande et à charge de soulte, s'il y a lieu, à l'Associé qui en avait fait l'apport. Cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.
Si les résultats de la liquidation font apparaître une perte, celle-ci est supportée par les Associés dans la même proportion que le boni.
Article 42 - Contestations
Toutes les contestations concernant les affaires sociales qui pourraient s'élever entre les Associés, ou ces derniers et la Société, pendant la durée de la Société et de sa liquidation seront portées devant le Tribunal judiciaire du siège social. En conséquence, tout Associé devra faire élection de domicile dans le ressort du Tribunal compétent du lieu du siège social et toutes assignations et significations seront régulièrement faites à ce domicile. A défaut d'élection de domicile, les assignations et significations sont valablement faites au parquet du procureur de la République près le Tribunal judiciaire du siège social.
Article 43 - Élection de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile au siège social de la Société, avec attribution de juridiction au Tribunal judiciaire de ce siège.
Article 44 - Frais
Tous les frais, droits et honoraires résultant des présents Statuts seront portés au compte des frais généraux du premier exercice social.
Article 45 - Publicité
Tous pouvoirs sont donnés au gérant pour accomplir les formalités de publicité prescrites par la législation et, en particulier, pour signer l'avis à insérer dans un Journal d'annonces légales du département du siège social.
Article 46 - Personnalité morale
Conformément à la loi, la Société ne jouira de la personnalité morale qu'à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés et jusqu'à la publication de la clôture de la liquidation.
Article 47 - Reprise des actes accomplis pour le compte de la Société en formation
Les Associés donnent mandat au(x) gérant(s) de prendre pour le compte de la Société jusqu'à son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés les engagements nécessaires pris dans l'intérêt de la Société.
Conformément à l'article 6 du décret du 3 juillet 1978, l'immatriculation de la Société au Registre du Commerce et des Sociétés emportera reprise de ces engagements par la Société.
Fait à , le .
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AVIS DE CONSTITUTION
Aux termes d'un acte en date du , il a été constitué une société civile immobilière ayant pour :
- dénomination :
- siège social : ,
- durée : 99 ans
- objet : l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers ; la construction, la réfection, la rénovation, la réhabilitation et plus généralement, la mise en valeur de tous biens mobiliers et immobiliers ; l'emprunt de tous fonds nécessaires à la réalisation de cet objet, et la mise en place de toutes sûretés réelles ou autres garanties nécessaires à la conclusion de ces emprunts. Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
- gérant(s) : à compléter
La société sera immatriculée au Greffe de : à compléter
À propos du document Société civile immobilière d'attribution (SCIA)
En savoir plus sur la création de votre Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA)
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Comment faire la Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA) ?
Faire la Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA) en ligne est simple. Répondez simplement à quelques questions et Rocket Lawyer créera votre document pour vous. Lorsque vous avez préparé tous les détails à l'avance, la création de votre document est un processus rapide et facile.
Pour créer la Société Civile d'Attribution (SCIA), vous aurez besoin des informations suivantes :
Informations sur la SCIA
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Quel est le nom de votre société ?
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Quelle est l'adresse du siège social ?
Informations sur les associés de la SCIA
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Combien y a-t-il d'associés dans la société ?
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Le premier associé est-il un particulier ou une société ?
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Quel est l’apport du premier associé ?
Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la SCIA
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Souhaitez-vous nommer un gérant non associé dans la société ?
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Quelle est la période annuelle de tenue des comptes ?
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Souhaitez-vous que votre premier exercice social soit exceptionnellement plus long ?
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Termes courants dans la Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA)
Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.
Apport en industrie : apport par un associé de compétences, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société.
Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.
Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par un associé au capital de la société.
Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.
Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes.
Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.
Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce.
Dissolution : fin de vie de la société se caractérisant par sa liquidation et la distribution de son actif aux créanciers puis aux associés.
Droit de vote : droit alloué à chaque associé d’une société lui permettant de se prononcer lors des Assemblées Générales.
Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France.
Personne morale : entité dotée de la personnalité juridique.
Personne physique : être humain doté de la personnalité juridique.
Kbis : document officiel qui atteste l’existence juridique d’une société ou d’une entreprise commerciale en France. L’extrait Kbis est en quelque sorte la “carte d’identité” de votre entrepsie.
Objet social : activité effectivement exercée par la société qui figure dans les statuts.
Siège social : domicile administratif de la société, obligatoirement précisé dans les statuts.
Si vous souhaitez que votre Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA) comporte des dispositions supplémentaires ou plus détaillées, vous pouvez modifier votre document. Toutefois, si vous faites cela, vous souhaiterez peut-être qu'un avocat examine le contrat pour vous (ou effectue les modifications pour vous) afin de vous assurer que votre contrat modifié est conforme à toutes les lois pertinentes et répond à vos besoins spécifiques. Utilisez le service Poser une question juridique de Rocket Lawyer pour obtenir de l'aide.
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Conseils juridiques pour la réalisation de la Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA)
Voici quelques conseils utiles pour vous aider à rédiger une société civile immobilière d'attribution (SCIA) claire et complète :
- Joignez tous les documents nécessaires.
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Attention, si vous domiciliez la société au domicile du président, il vous faut un justificatif (facture d’électricité, de gaz ou d’eau par exemple) au nom du président qui prouve qu’il réside à cette adresse. Ce justificatif doit dater de moins de 3 mois.
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Déposez votre dossier sur le site du Guichet unique de création des entreprises.
- Chaque associé doit apposer sa signature sur chaque exemplaire des statuts de SCI.
- La société civile immobilière d'attribution (SCIA) se distingue de la SCI familiale : la SCI familiale est une forme juridique de société dans laquelle la responsabilité des associés est indéfinie. Sa spécificité réside dans le fait qu'elle est composée uniquement de membres de la même famille.
Posez une question juridique sur notre site :
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si vous vous posez d’autres questions sur la société civile immobilière d'attribution (SCIA) ;
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si vous voulez adapter les règles à votre cas.
FAQ sur le document Société civile immobilière d'attribution (SCIA)
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Qu’est qu’une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
Une société civile immobilière d’attribution, également appelée SCIA, est une forme de la SCI classique, permettant aux associés d’investir dans un projet immobilier conséquent financièrement. L’objectif principal de cette société est l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers afin de les diviser en lots et de les partager entre associés.
Les associés recevront alors la pleine propriété, la jouissance ou la nue-propriété sur le bien immobilier :
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La pleine propriété : quand une personne à la pleine propriété d’un bien, cela signifie que le bien lui appartient totalement, elle a le droit de l’utiliser, d’en disposer comme elle le souhaite (de le vendre, le détruire, le transformer) et elle a également le droit d’en percevoir les revenus.
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La jouissance : on parle également de l’usufruit, quand une personne a l’usufruit d’un bien, cela signifie qu’elle a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, mais elle n’a pas le droit de le vendre ou de le détruire, le bien appartient à un autre associé.
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La nue-propriété : quand une personne est nu-propriétaire d’un bien, cela signifie qu’elle peut en disposer (donc le vendre, le détruire, le transformer), mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus. C'est en quelque sorte l'inverse de l'usufruitier.
Exemple : vous créez une SCIA pour acquérir un immeuble, tous les appartements de cet immeuble seront partagés entre les associés qui en recevront la propriété, la jouissance ou la nue-propriété. Si vous recevez la pleine propriété d’un lot (donc d’un appartement), cela signifie que vous allez pouvoir y habiter ou encore le louer mais pas le vendre.
La SCIA sert donc à s'associer pour acquérir ou construire un ou plusieurs bien immobiliers qu’il aurait été difficile d’acquérir seul. Ces projets nécessitent de grands investissements financiers, il est donc plus facile d’y parvenir en étant plusieurs, chacun des associés recevant à la fin un lot correspondant à son investissement initial.
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Quelle est la différence entre une SCIA et une SCI ?
Tout comme la société civile immobilière (SCI), la société civile immobilière d’attribution (SCIA) est une société créée par un minimum de deux associés dans le but d'acquérir et/ou de gérer un bien ou plusieurs biens immobiliers.
La principale différence entre une SCI classique et une SCIA réside dans la pérennité de la société. La SCIA est créée simplement dans le but de monter le projet immobilier et de partager les lots entre associés, une fois l’objectif atteint, la société est dissoute et chaque associé récupère sa part.
En revanche, une SCI classique est créée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers sur le long terme, généralement constituée dans un cadre familial, elle a principalement pour objectif de faciliter la transmission des biens immobiliers de la famille ou de conserver un patrimoine immobilier sur le long terme.
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Quels sont les avantages d’une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
L’avantage principal de la SCIA est la possibilité de s’associer à plusieurs pour acquérir un bien immobilier. Il est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt immobilier lorsque les investissements sont conséquents. Réunir plusieurs personnes autour d’un même projet immobilier et dans le cadre d’une SCIA c’est l’opportunité d’obtenir un prêt immobilier plus facilement et surtout beaucoup plus élevé que si vous aviez été seul.
Le second avantage est la possibilité de choisir ses futurs copropriétaires. En effet, une fois le bien immobilier construit et/ou acquis puis partagé entre les associés, la société est dissoute et l’ensemble des propriétaires des lots ne sont plus associés mais deviennent copropriétaires, ils seront donc désormais soumis au régime de la copropriété et devront prendre des décisions concernant les parties communes (hall, jardins…). Il est plus simple et agréable de prendre ces décisions avec des personnes que vous avez au préalable choisies, qui ont monté le projet immobilier avec vous et qui sont donc a priori sur la même longueur d’onde que vous.
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Quel est le capital minimum pour créer une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
La loi ne prévoit aucun minimum pour le capital social d’une SCI, c’est donc également le cas pour les SCIA. Cela signifie que vous pouvez créer votre société avec un capital de 1 euro. C’est en revanche loin d’être un choix judicieux lorsque vous envisagez de créer une SCIA. L’objectif principal étant d’investir dans un projet immobilier conséquent, démarrer avec un capital social faible c’est perdre toute crédibilité auprès des établissements bancaires et surtout risquer de ne pas obtenir de prêt immobilier correspondant à votre projet.
De plus, les associés d’une SCIA, sont indéfiniment responsables des dettes de la société, cela signifie que si la société rencontre des difficultés, les créanciers de la société peuvent demander à un des associés de payer les dettes, et ce même sur son patrimoine personnel. Sa participation sera calculée en fonction des nombres de parts sociales qu’il détient dans la société.
Il est donc préférable pour l’ensemble des associés que le capital social de la SCIA soit assez conséquent, non seulement pour pouvoir monter le projet immobilier souhaité mais également pour éviter que leurs patrimoines personnels ne soient en danger en cas de difficultés financières rencontrées par la société.
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Comment financer une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
Les SCIA étant créées pour réaliser des projets immobiliers de grande ampleur, elles sont généralement financées par des prêts bancaires. Deux possibilités s’offrent à vous :
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un prêt immobilier contracté par chacun des associés : les associés empruntent à titre personnel et apportent le montant à la SCIA, la société pourra alors acheter un bien immobilier avec les sommes apportées mais les associés paieront de leur côté les échéances d’emprunt auprès de la banque ;
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un crédit immobilier contracté par la société elle-même : dans cette hypothèse, la société souscrit à l’emprunt en son nom en tant que personne morale. En réalité, cela ne change pas grand-chose puisque ce sont les associés qui devront alimenter le compte courant de la SCI pour qu’elle puisse payer les échéances du prêt. Ils pourront néanmoins, si la trésorerie de la société le permet, se rembourser les sommes d'argent avancées pour l’achat du bien immobilier.
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Quel est le régime fiscal d’une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
La SCIA est considérée comme une société dite fiscalement “transparente”. Cela signifie que ce ne sera pas la société qui sera imposable mais les associés. Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et imposés par tranche en fonction de leurs lots respectifs et des revenus qui en découlent ainsi que de leurs revenus annuels.
À titre indicatif, voici les taux et les tranches d’imposition applicables en 2022 :
Tranches Taux d’imposition applicable Jusqu'à 10 777 € 0 % De 10 778 € à 27 478 €
11 % De 27 479 € à 78 570 € 30 % De 78 571 € à 168 994 € 41 % Plus de 168 994 € 45 % -
Comment fonctionne la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
La SCIA est dirigée par un gérant. Les associés doivent obligatoirement nommer un gérant qui sera chargé de représenter la société aux yeux des tiers, il réalisera l’ensemble des actes de gestion permettant de faire fonctionner la société. Ses pouvoirs et ses attributions sont prévus dans les statuts de la SCIA.
Les associés quant à eux participeront aux décisions concernant le fonctionnement et la gestion de la société lors d’assemblées générales. Tous les associés détiennent des voix proportionnellement aux nombres de parts sociales qu’ils possèdent.
Par exemple : lorsqu’un associé détenant 50 parts sociales participe à une délibération, son vote comptera pour 50 voix.
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Comment créer une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
Pour créer une société civile immobilière d’attribution, il n’y a pas de procédure particulière, il faut suivre exactement les mêmes démarches que pour la création d’une SCI classique à savoir :
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prévoir le montant puis déposer votre capital social dans un compte dédié auprès d’une banque ou d’un notaire ;
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rédiger les statuts de la SCIA, les parapher puis les signer par l’ensemble des associés. Ces statuts vont définir les règles de fonctionnement de la SCIA, le pouvoir des associés et du gérant ainsi que les conditions dans lesquelles la société pourra être vendue ou transmise ;
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publier l’avis de constitution de votre SCIA dans un journal d’annonces légales ;
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enfin, vous devez demander l’immatriculation de votre SCIA en envoyant un dossier au guichet unique. Ce dossier comprend un ensemble de documents spécifiques et obligatoires sans lesquels votre immatriculation ne sera pas possible. Pour plus d'informations, consultez notre guide sur l’immatriculation de votre SCI.
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Quand dissoudre une Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA) ?
En principe, une société civile immobilière a vocation à durer longtemps, c’est pourquoi les statuts prévoient souvent une durée de vie de 99 ans. La particularité de la SCIA c’est qu’elle est créée pour une courte durée. Ainsi, lorsque le projet immobilier est achevé, que ce soit suite à la fin de la construction du bien immobilier ou simplement par l’acquisition puis le partage des lots, la SCIA est dissoute et les associés se retrouvent tous copropriétaires.
Cela signifie qu’ils n’ont plus besoin de prendre des décisions collectives pour gérer leurs biens respectifs, en revanche, ils devront toujours se réunir en assemblée générale pour prendre les décisions relatives aux parties communes.
Pour dissoudre une SCIA, il faut suivre la même procédure qu’une dissolution de SCI classique.
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Pour aller plus loin
Si vous êtes décidé à créer votre SCI d’attribution, vous pouvez créer vos statuts en quelques minutes en répondant à notre questionnaire. Si vous avez encore besoin de points d'éclaircissement, vous pouvez consulter nos documents pourquoi et comment créer une SCI ou encore SARL de famille ou SCI familiale comment choisir ?. Vous pouvez également nous poser une question juridique.
Notre garantie de qualité
Nous garantissons que notre service est sûr et sécurisé, et que les documents de Rocket Lawyer correctement signés sont légalement applicables en confirmité avec les lois françaises.
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