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Investissement locatif : comment réussir son emprunt ?

Acheter un logement et le proposer à la location constitue l’un des placements préférés des Français, mais c’est aussi l’un des plus rentables en terme de rendements. En ce moment, grâce à des taux historiquement bas, c’est le moment de se lancer et d’emprunter pour financer son projet. De plus, des dispositifs donnant accès à des avantages fiscaux sont maintenus par le gouvernement, pour encore deux ans.

Connaître la fiscalité dans l’investissement locatif

Les pouvoirs publics ont mis en place divers dispositifs afin de profiter de défiscalisations (déductions de charges liés à la location, intérêts du prêt, primes d’assurances avec les statuts Loueur en Meublé Non Professionnel et Loueur en Meublé Professionnel donnant droit à des déductions fiscales) et de réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif. C’est un moyen de réduire les coûts liés à l’emprunt et de sécuriser sa location. Ce sont des mesures incitatives mais il ne faut en aucun cas chercher à investir juste pour en bénéficier.

  • Le dispositif Pinel 

Le dispositif Pinel donne accès à une réduction d’impôt si un logement neuf ou en cours d’achèvement est destiné à être loué à des locataires respectant certaines conditions de ressources, en contrat de location nue (non meublée). Il faut également respecter une durée d’engagement qui peut être de 6 ans prorogeables deux fois 3 ans jusqu’à 12 ans, ou de 9 ans prorogeables une fois 3 ans pour arriver aux 12 ans maximum d’engagement. Pour 6 ans, la réduction d’impôts est de 12%, pour 9 ans elle est de 18% et de 21% pour 12 ans. L’achat d’un logement neuf peut être très rentable et la gestion plus simple puisqu’il n’y a, a priori, aucuns travaux à prévoir. Pour rappel, même dans un logement neuf, réaliser un état des lieux d’entrée est indispensable pour se protéger d’éventuels litiges avec ses locataires. Le coût de l’investissement doit être de maximum 300 000€ et plafonné à 5 500€ par mètre carrée de surface habitable, par personne et par an. Ce dispositif est maintenu jusqu’au 31 décembre 2021.

  • Le dispositif Denormandie

Très similaire au dispositif Pinel, le dispositif Denormandie concerne quant à lui les logements anciens nécessitant des rénovations. Après acquisition du logement, il doit y avoir réalisation de travaux représentant au moins 25% du prix d’achat (frais de notaire inclus) en vue d’améliorer de minimum 30% l’efficacité énergétique du logement. L’augmentation de la performance énergétique permettra aux locataires de baisser leurs factures d’énergie. Ils pourront alors choisir un fournisseur alternatif grâce à un comparateur, pour augmenter leurs économies. Sous conditions de respecter des durées d’engagement de 6, 9 ou 12 ans, une réduction d’impôt respectivement de 12%, 18% ou 21% du prix du bien est appliquée. Là aussi, le logement doit être une location nue, et les locataires doivent correspondre aux critères de ressources imposés par les textes de loi. Ce dispositif est également maintenu jusqu’au 31 décembre 2021.

Choisir la bonne banque

Nombreuses sont les banques aujourd’hui sur le marché et le changement de domiciliation n’est plus contraignant grâce à la loi pour la mobilité bancaire. En ce moment, les taux d’intérêt sont extrêmement bas, entre 1% et 1,5% selon les durées de remboursement. De plus, les grandes banques traditionnelles ne sont plus les seules à proposer des solutions de financement : les banques en ligne ou digitales permettent elles aussi d’accéder à des prêts, avec des conditions parfois plus souples que celles proposées par les banques classiques. Réaliser un comparatif des banques en ligne permet d’avoir une vue d’ensemble des différentes options bancaires du marché.

Au vu des taux pratiqués par les banques actuellement, il sera difficile dans le futur de trouver plus intéressant. Cependant, il sera toujours possible, pendant le premier tiers de la période de remboursement de l’emprunt, de consulter sa banque ou la concurrence pour connaître les conditions de la renégociation ou du rachat de prêt. Cette opération a pour but d’obtenir un taux d’intérêt plus bas que celui appliqué au moment où le prêt aura été contracté, ainsi que de nouvelles conditions de remboursements.

Apporter les bonnes garanties

Bien sûr, pour réussir son emprunt mais surtout pour que la banque accepte de soutenir le financement du projet, il est nécessaire de lui apporter les bonnes garanties. Les banques n’aiment pas le risque, nous le savons tous. Les première garanties à apporter sont très classiques : un emploi stable (CDI préféré), une situation stable, des revenus réguliers, etc.

Les banques sont aussi de plus en plus regardantes quant au bien et ses caractéristiques, notamment sa localisation. Le logement est-il proche des commodités ? Les transports en commun desservent-ils de façon régulière le quartier où il est situé ? Y a-t-il à proximité des écoles, des supermarchés, des universités ? En bref, le logement devra être facile à louer. Prendre par exemple comme références les zones éligibles aux dispositifs Pinel (A, A bis ou B1) et Denormandie (A, A bis, B1, B2 et C) pourra peut-être rassurer la banque.

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