Le bail rural

Vous souhaitez mettre en location vos terres, terrains et bâtiments agricoles et vous devez pour cela rédiger un contrat de bail rural. Les termes de ce contrat de location spécifique sont très importants car ils encadrent vos droits et devoirs mais également ceux de votre locataire. Notre guide vous explique les grandes spécificités de ce contrat de location. 

Le bail rural est généralement conclu pour une durée de 9 années minimum. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent demander une rupture du contrat avant ces 9 années, même s'ils sont d'accord pour une rupture anticipée. 

Il peut en revanche être plus long. Attention toutefois, s'il dépasse 12 ans, il est obligatoire de l'établir devant un notaire. 

Il existe plusieurs types de baux ruraux : le bail à ferme, le bail à métayage et le bail rural environnemental.

- Le bail à ferme : c'est le contrat de location le plus répandu, il concerne la location de terrains agricoles à un fermier qui exploitera ces terres et paiera en contrepartie un loyer. 

- Le bail à métayage: c'est le contrat dans lequel le fermier ne versera pas de loyer mais donnera une partie de sa production au propriétaire. Ce type de bail est très particulier et nécessite des mentions bien spécifiques. 

- Le bail rural environnemental :  c'est un bail rural classique auquel on ajoute des clauses environnementales prévues par la loi. Ces clauses imposent des pratiques plus respectueuses de l'environnement. 

Le fermier qui prendra en location les terres devra respecter certaines obligations. Il devra :

  • payer son loyer (appelé "fermage"), qui pourra être actualisé chaque année ;
  • exploiter les terres pour y exercer une activité agricole ;
  • obtenir une autorisation écrite et expresse du propriétaire pour effectuer tout changement, non prévu par le contrat de bail et permettant d'améliorer l'exploitation ou de changer d'activité. 

Le propriétaire aura lui aussi certaines obligations à respecter. Il devra :

  • entretenir le bien loué ;
  • faire les réparations urgentes ; 
  • payer la prime d'assurance contre l'incendie et l'impôt foncier. 

Le bail rural peut et doit être signé pour la location de terres ou de bâtiments d'exploitation à usage agricole. Il existe certaines exceptions pour des terres particulières. Il ne peut pas être conclu pour :

  • les terres faisant l'objet d'une loi spécifique comme par exemple les forêts ou les dépendances d'habitation ; 
  • les petites parcelles dont la superficie est fixée par arrêté préfectoral ; 
  • les terres d'exploitation de vente d'herbe si elles ne sont pas permanentes ; 
  • la prise en pension d'animaux. 

Oui, un état des lieux est obligatoire. Il doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire. Vous devez procéder à un inventaire complet, un état des terres et des bâtiments loués. 

Les chambres d'agriculture sont compétentes en la matière et proposent des modèles de bail rural en ligne. N'hésitez pas à consulter leurs sites pour plus d'informations.