Question 1

Le bail dérogatoire – sommaire

Accepted Answer

Quand utiliser le bail dérogatoire ? Que contient le bail dérogatoire ? Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ? Comment faire votre bail dérogatoire avec Rocket Lawyer ? Combien de temps dure un bail dérogatoire ? Quels sont les diagnostics obligatoires ? Quelles sont les autres annexes obligatoires au bail dérogatoire ? Est-il possible de renouveler un bail dérogatoire qui arrive à son terme ? Que se passe-t-il si le bail dérogatoire est requalifié en bail commercial ? Comment déterminer le loyer pour un bail dérogatoire ? Comment se fait la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire ? Informations complémentaires

Question 2

1. Quand utiliser le bail dérogatoire ?

Accepted Answer

Utilisez le bail dérogatoire lorsque vous voulez : louer un local affecté à un usage commercial ; louer ce local commercial pendant une courte durée (3 ans maximum).

Question 3

2. Que contient le bail dérogatoire ?

Accepted Answer

Le bail dérogatoire contient notamment : une mention qui précise que le propriétaire et le locataire ont accepté les règles spécifiques au bail précaire ; l’identité du propriétaire ; l’identité du locataire ; la durée de la location ; le montant du loyer.

Question 4

3. Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Accepted Answer

C’est un bail qui n'est pas soumis aux règles propres aux baux commerciaux. En effet, contrairement au bail commercial, le bail dérogatoire : ne dure pas 9 ans mais 3 ans maximum ; ne permet pas au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail ; ne permet pas au locataire d'obtenir une indemnité d’éviction si le propriétaire ne veut pas reconduire ce bail.

Question 5

4. Comment faire votre bail dérogatoire avec Rocket Lawyer ?

Accepted Answer

Faire votre bail dérogatoire en ligne est simple. Répondez à quelques questions et nous rédigeons votre bail dérogatoire pour vous. L'ensemble du processus peut prendre moins de 10 minutes.

Rocket Lawyer vous guidera tout au long de la rédaction de votre bail dérogatoire personnalisé. Si vous ne disposez pas de toutes les informations pour répondre aux questions, vous pouvez ignorer les questions et enregistrer votre document pour y revenir plus tard.

Vous pouvez accéder à votre bail dérogatoire à tout moment, n'importe où, sur n'importe quel appareil.

En tant que membre Premium de Rocket Lawyer, vous pouvez copier votre document, le modifier, le télécharger au format PDF ou Word et l’imprimer à tout moment.

Question 6

5. Combien de temps dure un bail dérogatoire ?

Accepted Answer

La durée d’un bail dérogatoire ne doit pas dépasser 3 ans. Si le locataire et le propriétaire signent plusieurs baux dérogatoires, la période totale de location de ce local au même locataire avec de tels baux dérogatoires ne peut dépasser 3 ans.

Exemple : si le premier bail dérogatoire est de 2 ans, le second pour le même local commercial ne pourra pas dépasser 1 an.

Question 7

6. Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Accepted Answer

Vous devez fournir plusieurs diagnostics à votre locataire en les annexant au contrat de bail commercial dérogatoire.

Il est très important pour le propriétaire de respecter cette obligation, si vous ne fournissez pas les diagnostics, votre locataire pourra remettre en cause le bail dérogatoire ou demander une diminution du loyer en justice.

Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels.

Vous devez fournir à votre locataire les diagnostics suivants :

1. Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Ce diagnostic est valable 10 ans.

2. Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA pour Dossier Technique Amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer.

3. L'état des risques naturels, miniers et technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes déterminées, arrêtées par le préfet du département.

L'obligation de fournir un état des servitudes « risques » et d'informations sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet ;
Zones exposées aux risques délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables à toute personne ;
Périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ;
Plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet ;
Zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5) ;
Secteur d'information sur les sols.

Question 8

7. Quelles sont les autres annexes obligatoires au bail dérogatoire ?

Accepted Answer

Les annexes obligatoires au bail dérogatoire, en plus des diagnostics immobiliers, comprennent : l’état des lieux ; les dispositions du règlement de copropriété afférentes aux conditions d'usage des parties communes et des lots privatifs ; l'acte de cautionnement s'il y en a un ; si vous avez été indemnisé pour catastrophe naturelle, une lettre d'information à votre locataire.

Question 9

8. Est-il possible de renouveler un bail dérogatoire qui arrive à son terme ?

Accepted Answer

Cela dépend de la durée pendant laquelle le local a été loué :

Si le local a été loué moins de 3 ans : il est possible de renouveler le bail précaire ou d’en conclure un nouveau mais à condition que la durée totale d’occupation ne dépasse pas 3 ans.
Si le local a été loué 3 ans : il n’est pas possible de renouveler le bail précaire. Le locataire doit donc quitter les lieux. S’il ne le fait pas, le propriétaire a 1 mois pour s’opposer au maintien du locataire dans le local.

Attention, dans le cas où le propriétaire ne se manifeste pas et que le locataire reste dans les lieux, le bail est requalifié en bail commercial. Ce qui est beaucoup plus contraignant pour le propriétaire et le cas échéant pour le locataire qui ne pourra alors plus donner congé que pour une échéance triennale.

Question 10

9. Que se passe-t-il si le bail dérogatoire est requalifié en bail commercial ?

Accepted Answer

Dans ce cas, ce sont les règles propres au bail commercial qui s’appliquent, à savoir notamment : une durée de 9 ans ; possibilité de résilier le bail tous les 3 ans ; droit au renouvellement du bail pour le locataire ; indemnité d’éviction au bénéfice du locataire si le propriétaire refuse de renouveler le bail une fois que celui-ci est arrivé à son terme.

Question 11

10. Comment déterminer le loyer pour un bail dérogatoire ?

Accepted Answer

Le montant initial du loyer est fixé librement par le propriétaire, il se fonde en principe sur la valeur locative du bien.

Si vous souhaitez soumettre les loyers à la TVA, vous devez obligatoirement le prévoir dans le bail. Deux cas de figure sont à distinguer :

vous louez des locaux équipés : le loyer est normalement soumis à TVA mais il y a une exception si le propriétaire est en franchise en base de TVA ;
vous louez des locaux nus : vous êtes en principe exonéré de TVA mais vous pouvez toutefois opter pour ce régime. Cela peut être utile si votre locataire est assujetti à la TVA par exemple.

Attention, dans tous les cas, il vous faut opter dès la signature du bail. Si vous ne savez pas encore quel choix est le plus adapté, il est conseillé de prévoir cette option, vous pourrez ainsi l'utiliser si besoin.

Question 12

11. Comment se fait la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire ?

Accepted Answer

Les dépenses qui restent à la charge du propriétaire sont listées à l’article 6 du décret du 3 novembre 2014. Ce sont les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Par exemple : refaire la toiture de l’immeuble ou reconstruire un mur de fondation.

Les taxes qui naissent du fait de la propriété restent également à sa charge (taxe foncière par exemple).

Le locataire sera lui redevable des charges dites locatives.

Les charges locatives sont les dépenses d'entretien et de réparations courantes qui sont à la charge du locataire. Il est obligatoire d'indiquer dans le bail une liste des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes qui reviennent au locataire. Notre modèle de document contient toutes ces mentions.

Le propriétaire devra adresser un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivante.

Question 13

12. Informations complémentaires

Accepted Answer

Posez une question juridique si :

vous avez des doutes sur la possibilité que votre local soit loué avec un bail précaire ;
vous avez un doute sur la répartition des charges, impôts et autres taxes entre le propriétaire et le locataire ;
vous avez un doute sur la répartition des travaux à faire entre le locataire et le propriétaire ;
vous souhaitez vous renseigner sur la TVA applicable

Counsultez notre guide sur le bail commercial si vous hésitez entre conclure un bail commercial ou un bail professionnel.

Question 14

13. Glossaire

Accepted Answer

Caution : personne qui s’engage à l’égard du propriétaire à payer les loyers et les charges du locataire s'il ne remplit pas ses obligations. Charge locative : dépense relative à la location d’un logement qui s’ajoute au loyer. Etat des lieux d’entrée : document qui atteste l’état du bien loué lors de la remise des clés au locataire. Etat des lieux de sortie : acte attestant l’état du bien loué lorsque le locataire quitte le logement. L’état des lieux de sortie est effectué généralement lorsque le locataire restitue les clés du logement. Indemnité d’éviction : somme d’argent perçue par le locataire dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat de bail. Local commercial : local affecté à l’exercice d’une activité commerciale et à l’exploitation d’un fonds de commerce (magasin, restaurant…). Reconduction tacite : mécanisme juridique qui permet le renouvellement automatique du contrat de bail lorsqu’il arrive à son terme si aucun des contractants a manifesté son refus de le renouveler. Réparation : remise en état du local commercial. Résiliation de bail : volonté du propriétaire ou du locataire de mettre fin au contrat de bail ce qui signifie que le contrat de bail ne peut plus avoir d’effets. Valeur locative : valeur du loyer estimée d’un local commercial qui permet de calculer certaines taxes notamment la taxe d'habitation.

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