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En savoir plus sur le Bail précaire (bail dérogatoire - bail de courte durée)

Certifié par ELS, éditeur des codes Dalloz

Le bail précaire est un contrat de location permettant au propriétaire de louer son local commercial pendant une courte durée. Ce bail précaire (ou bail dérogatoire) est en effet plus souple que le bail commercial classique qui a une durée de 9 ans. Mais attention, pour être valable le bail précaire doit prévoir des clauses spécifiques dont l’oubli aurait des conséquences importantes pour le propriétaire et le locataire. Nous vous proposons un modèle de bail précaire fiable, facile à remplir et à jour des dernières règlementations.

Utilisez ce document pour :

  • louer un local affecté à un usage commercial ;

  • louer ce local pendant une courte durée (3 ans maximum).

 

Le bail précaire contient notamment :

  • une mention qui précise que le propriétaire et le locataire ont accepté les règles spécifiques au bail précaire ;

  • les identités du locataire et du propriétaire ;

  • la durée de la location ;

  • le montant du loyer.

C’est un bail qui n'est pas soumis aux règles propres aux contrats de location commerciaux. En effet, contrairement au bail commercial, le bail précaire :

  • ne dure pas 9 ans mais 3 ans maximum ;

  • ne permet pas au locataire de bénéficier d’un droit de renouvellement ;

  • ne permet pas au locataire d'obtenir une indemnité d’éviction si le propriétaire ne veut pas reconduire ce bail.

 

La durée d’un bail précaire ne doit pas dépasser 3 ans. Si le locataire et le propriétaire signent plusieurs baux précaires à la suite, la période totale de location du même bien au même locataire avec des baux précaires ne peut dépasser 3 ans.

Ex : si le premier bail précaire est de 2 ans, le second ne pourra pas dépasser 1 an.

À l'inverse, il n’est pas possible de résilier un bail précaire. Ainsi, si le locataire veut partir, il pourra le faire mais il devra payer au propriétaire tous les loyers jusqu’à l’arrivée du terme du bail prévu dans le contrat.

Vous êtes soumis aux mêmes obligations que pour le bail commercial classique. 

Le propriétaire doit faire effectuer certains diagnostics imobiliers et les annexer au contrat de bail. Le respect de cette obligation est importante car, en cas de non respect, le locataire pourrait remettre en cause le bail ou demander une diminution du loyer en justice. Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels.

1. Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Ce diagnostic est valable 10 ans. 

2. Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA pour Dossier Technique Amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997. 

Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer. 

3. Le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes déterminées, arrêtées par le préfet du département.

L'obligation de fournir un état des servitudes « risques » et d'informations sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

  • Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet ;
  • Zones exposées aux risques délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne ;
  • Périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ;
  • Plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet ;
  • Zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5) ;
  • Secteur d'information sur les sols.

Cela dépend de la durée pendant laquelle le local a été loué :

  • Si le local a été loué moins de 3 ans : il est possible de renouveler le bail précaire ou d’en conclure un nouveau mais à condition que la durée totale d’occupation ne dépasse pas 3 ans.

  • Si le local a été loué 3 ans : il n’est pas possible de renouveler le bail précaire. Le locataire doit donc quitter les lieux. S’il ne le fait pas, le propriétaire a 1 mois pour s’opposer au maintien du locataire dans le local. Attention, dans le cas où le propriétaire ne se manifeste pas et que le locataire reste dans les lieux, le bail est requalifié en bail commercial. Ce qui est plus contraignant pour le propriétaire.

Non, il est strictement interdit de conclure un bail précaire après un bail commercial quand il s’agit des mêmes locaux loués par le même locataire. En effet, un bail commercial est un bail d’une durée de 9 ans. La durée maximum de trois ans pour les baux précaires serait donc dépassée.

Dans ce cas, ce sont les règles propres au bail commercial qui s’appliquent, à savoir notamment :

  • une durée de 9 ans ;

  • possibilité de résilier le bail tous les 3 ans ;

  • droit au renouvellement du bail arrivé à son terme ;

  • indemnité d’éviction au bénéfice du locataire si le propriétaire refuse de renouveler le bail arrivé à son terme.

Le montant initial du loyer est fixé librement par le propriétaire, il se fonde en principe sur la valeur locative du bien.

Le loyer indiqué dans le bail s'entend TVA incluse. Si vous souhaitez soumettre les loyers à la TVA, vous devez obligatoirement le prévoir dans le bail. Deux cas de figure sont à distinguer :

- vous louez des locaux équipés : le loyer est normalement soumis à TVA mais il y a une exception si le propriétaire est en franchise en base. 

- vous louez des locaux nus : vous êtes en principe exonéré de TVA mais vous pouvez toutefois opter pour ce régime. Cela peut être utile si votre locataire est assujetti à la TVA par exemple.

Attention, dans tous les cas, il vous faut opter dès la signature du bail. Si vous ne savez pas encore quel choix est le plus adapté, il est conseillé de prévoir cette option, vous pourrez ainsi l'utiliser si besoin. 

Les dépenses qui restent à la charge du propriétaire sont listées à l’article 6 du décret du 3 novembre 2014. Ce sont les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Par ex : refaire la toiture de l’immeuble ou reconstruire un mur de fondation.

Les taxes qui naissent du fait de la propriété restent également à sa charge (taxe foncière par exemple).

Le locataire sera lui redevable des charges dites locatives. 

Les charges locatives sont les dépenses d'entretien et de réparations courantes qui sont à la charge du locataire. Il est obligatoire d'indiquer dans le bail une liste des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes qui reviennent au locataire. Notre modèle de document contient toutes ces mentions. 

Le propriétaire devra adresser un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges au locataire. Ce document devra lui être adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante dans les 3 mois à compter du relevé de charges de l'exercice annuel pour les copropriétés.

Les annexes obligatoires au bail précaire, en plus des diagnostics immobiliers, comprennent :

  • l’état des lieux ;

  • le règlement de copropriété ;

  • l'acte de cautionnement s'il y en a un ;
  • la liste des travaux que avez effectués dans les 3 années qui précédent le bail ;
  • la liste des travaux que vous allez effectuer dans les 3 années qui suivent la signature du bail s'ils sont déjà prévus ;
  • si vous avez été indemnisé pour catastrophe naturelle, une lettre d'information à votre locataire.

Demandez à un avocat lorsque :

  • vous avez des doutes sur la possibilité que votre local soit loué avec un bail précaire ;

  • vous avez un doute sur la répartition des charges, impôts et autres taxes entre le propriétaire et le locataire ;

  • vous avez un doute sur la répartition des travaux à faire entre le locataire et le propriétaire ;

  • vous souhaitez vous renseigner sur la TVA applicable.

Counsultez notre guide sur le bail commercial si vous hésitez entre conclure un bail commercial classique et un bail professionnel.