GRATUITRenouvellement de bail commercial

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Certifié par le groupe ELS, éditeur des codes Dalloz

Propriétaire d’un local ou locataire, votre bail commercial arrive à échéance et vous voulez renouveler ce contrat de location. Il suffit de vous mettre d’accord sur un avenant au contrat de location du local. Cette étape est primordiale pour poursuivre l’exploitation du fonds de commerce dans le local commercial, selon les conditions que vous aurez acceptées. Les conditions du renouvellement de bail sont strictes ; utiliser notre modèle d’avenant de renouvellement de bail commercial vous aidera et vous facilitera cette démarche.

Ce document contient :

  • le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation ;

  • la durée du bail renouvelé ;

  • la fixation d’un nouveau dépôt de garantie (il pourra être le même que celui initialement déposé ; s’il est supérieur, le locataire devra verser un complément).

Utilisez ce document quand :

  • le propriétaire du local a accepté la demande de renouvellement du bail que lui a présentée le locataire ;

  • le locataire a accepté la proposition de renouvellement du bail que lui a adressée le propriétaire.

L’avenant de renouvellement du bail est une sorte de nouveau contrat de location. Mais avec lequel le propriétaire peut seulement modifier le prix du loyer et la durée du bail. Les autres conditions restent les mêmes, à moins que le propriétaire ait obtenu l’accord du locataire pour effectuer d’autres modifications. Cependant ce principe ne s’applique pas si le bail a été signé avant 2014. Dans ce cas, il faut modifier les clauses pour les rendre conformes à la loi. Il est donc plus sûr de résilier le bail et d’en rédiger un nouveau. Utilisez notre document “bail commercial” pour vous simplifier cette démarche.

  • le locataire doit avoir exploité dans le local un fonds de commerce au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ;

  • il doit être propriétaire de ce fonds de commerce ;

  • il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou/et au répertoire des métiers ;

  • il doit avoir adressé sa demande de renouvellement directement au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec AR.

Le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Donc si les conditions ci-dessus sont remplies, et que le locataire a précisé au propriétaire qu’il voulait renouveler le bail,  le propriétaire doit en principe accepter le renouvellement. Les seuls cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sont :

  • pour motif légitime (ex. aucun fonds de commerce n’est réellement exploité) ;

  • ou s’il verse une contrepartie financière au locataire privé de son droit au renouvellement pour l’en dédommager. Ce refus emporte de graves conséquences pour le locataire qui risque de perdre son fonds de commerce. C’est pourquoi le montant de l’indemnisation peut correspondre à la valeur du fonds de commerce.

Oui, le locataire peut accepter le principe du renouvellement du bail commercial tout en contestant le nouveau montant du loyer. Dans ce cas, il devra saisir, lui-même ou son avocat, le président du tribunal de grande instance afin qu’il fixe dans une décision de justice le juste prix du loyer.

À défaut de demande de renouvellement, on ne parle pas de "renouvellement automatique", mais plutôt de prolongation automatique car c'est le même bail qui continue à produire ses effets. Dans ce cas, le bail se poursuit pour une durée indéterminée, sans qu’un nouveau contrat de location ne soit créé puisqu’il n’y a pas d’avenant. Cette situation est risquée pour le locataire car le loyer sera déplafonné après 12 ans d’occupation et le propriétaire pourra lui demander de quitter les lieux à tout moment. Enfin, le locataire ne pourra pas céder son bail. Or, puisque le bail commercial est l’un des éléments composant le fonds de commerce appartenant au locataire, le locataire ne pourra donc pas non plus vendre son fonds de commerce.

Tous les trois ans ou en cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut réviser le montant du loyer du local commercial. Mais ce montant ne doit pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux. Cette limite s’appelle le “plafond des loyers”. Pour connaitre la valeur de ce plafond il faut faire ce calcul : loyer en cours x ( indice de référence en cours / ancien indice de référence en vigueur). Un loyer déplafonné, quant à lui, est un loyer dont le montant n’est pas limité. Le propriétaire pourra donc le fixer au-delà de la valeur plafond.

Le propriétaire du local commercial peut fixer un loyer au-delà du montant plafond dans les cas suivants :

  • le bail initial est d’une durée supérieure à 9 ans ;

  • le bail est renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;

  • le bail initial se poursuit après sa date d’expiration, sans avenant de renouvellement, portant la durée totale d’occupation des lieux à plus de 12 ans ;

  • les conditions du bail initial sont grandement modifiées par l’avenant de renouvellement (avec l’accord du locataire) ;

  • le propriétaire a financé des travaux qui améliorent les lieux.

Oui, si la validité des précédents diagnostics a expiré :

  • diagnostic “Amiante” : si aucune trace n’est détectée, la durée est illimitée ; s’il y a de l’amiante, la durée est de 3 ans ; dans tous les cas où le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé même en l’absence d’amiante ;
  • diagnostic “Plomb” : durée illimitée en dessous du seuil réglementaire ; au-delà du seuil sa durée est de 1 an ;
  • diagnostic “Etat des risques naturels, miniers et technologiques” (ERNMT) valable 6 mois ;
  • diagnostic “Performance énergétique” (DPE) valable 10 ans.

Demandez à un avocat pour :

  • vous aider en cas d’offre de renouvellement avec modifications apportées au bail ;

  • vous aider en cas de contestation du prix du loyer ;

  • si le bail initial est antérieur à juin 2014, pour vous assurer de la bonne mise en conformité avec les règles applicables.

 

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