CRÉEZ GRATUITEMENT Renouvellement de bail commercial

Propriétaire d’un local commercial ou locataire pour votre activité professionnelle, votre bail commercial arrive à échéance et vous souhaitez le renouveler. Vous devez rédiger un avenant à votre contrat de location. Cette étape est primordiale pour poursuivre l’exploitation du fonds de commerce dans le local commercial selon les conditions que vous aurez acceptées. Les conditions du renouvellement de bail sont strictes ; utiliser notre modèle d’avenant de renouvellement de bail commercial vous aidera et vous facilitera cette démarche.

1. Que contient le renouvellement de bail commercial ?
2. Quand utiliser le renouvellement de bail commercial ?
3. L’avenant de renouvellement modifie-t-il les conditions du bail commercial ?
4. Dans quelles conditions le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail ?
5. Le propriétaire peut-il refuser une demande de renouvellement ?
6. Le locataire peut-il accepter la proposition de renouvellement faite par le propriétaire et refuser la modification du montant du loyer ?
7. Que se passe-t-il si ni le locataire ni le propriétaire ne demandent le renouvellement du bail ?
8. Le loyer peut-il être augmenté ?
9. Dans quels cas le loyer du bail commercial peut-il être déplafonné ?
10. Que faut-il comprendre par charges locatives ?
11. Quelles sont les dépenses qui restent obligatoirement à la charge du propriétaire ?
12. Quelles sont les annexes obligatoires du bail commercial ?
13. Le propriétaire doit-il annexer de nouveaux diagnostics techniques au renouvellement ?
14. Pour plus d'informations
15. Glossaire

Ce document contient :

• le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation ;

• la durée du bail renouvelé ;

• les nouvelles clauses obligatoires dans le bail commercial. 

Utilisez ce document quand :

• le propriétaire du local a accepté la demande de renouvellement du bail que lui a présentée le locataire ;

• le locataire a accepté la proposition de renouvellement du bail que lui a adressée le propriétaire.

​​​​​L’avenant de renouvellement du bail est une sorte de nouveau contrat de location. Mais avec lequel le propriétaire peut seulement modifier le prix du loyer et la durée du bail. Les autres conditions restent les mêmes à moins que le propriétaire ait obtenu l’accord du locataire pour effectuer d’autres modifications.

Cependant de nombreuses mentions sont devenues obligatoires depuis que vous avez signé votre bail initial. Renouvellez votre bail avec Rocket Lawyer vous permet d'être à jour de ces obligations légales. 

• Le locataire doit avoir exploité dans le local un fonds de commerce au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail.

• Le locataire doit être propriétaire de ce fonds de commerce.

• Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

• Il doit avoir adressé sa demande de renouvellement directement au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Donc si les conditions ci-dessus sont remplies, et que le locataire a précisé au propriétaire qu’il voulait renouveler le bail, le propriétaire doit en principe accepter le renouvellement. Les seuls cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sont :

• pour motif légitime (par exemple, aucun fonds de commerce n’est réellement exploité) ;

• ou s’il verse une contrepartie financière au locataire privé de son droit au renouvellement. Ce refus emporte de graves conséquences pour le locataire qui risque de perdre son fonds de commerce. C’est pourquoi le montant de l’indemnisation doit être justement évalué et peut correspondre à la valeur du fonds de commerce.

Oui, le locataire peut accepter le principe du renouvellement du bail commercial tout en contestant le nouveau montant du loyer. Dans ce cas, il devra saisir, le président du tribunal judiciaire afin qu’il fixe judiciairement le juste prix du loyer.

À défaut de demande de renouvellement, on ne parle pas de "renouvellement automatique" mais plutôt de prolongation automatique car c'est le même bail qui continue à produire ses effets. Dans ce cas, le bail se poursuit pour une durée indéterminée sans qu’un nouveau contrat de location ne soit créé puisqu’il n’y a pas de renouvellement. Cette situation est risquée pour le locataire car le loyer sera déplafonné après 12 ans d’occupation et le propriétaire pourra lui demander de quitter les lieux à tout moment. Enfin, le locataire ne pourra pas céder son bail.

Lors du renouvellement de bail, le propriétaire peut réviser le montant du loyer du local commercial. Mais ce montant ne doit pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux. Cette limite s’appelle le “plafond des loyers”. Pour connaître la valeur de ce plafond il faut faire ce calcul : loyer en cours X (indice de référence en cours / ancien indice de référence en vigueur). Si le loyer est déplafonné, c'est-à-dire s'il s'agit d'un loyer dont le montant n’est pas limité, le propriétaire pourra prévoir une augmentation supérieure à la valeur plafond. Mais cette augmentation ne pourra pas dépasser 10 % du loyer initial.

Le propriétaire du local commercial peut fixer un loyer au-delà du montant plafond dans les cas suivants (mais dans la limite de 10% d'augmentation du montant du loyer initial) :

• le bail initial est d’une durée supérieure à 9 ans ;

• le bail est renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;

• le bail initial se poursuit après sa date d’expiration, sans avenant de renouvellement, portant la durée totale d’occupation des lieux à plus de 12 ans ;

• les conditions du bail initial sont grandement modifiées par l’avenant de renouvellement (avec l’accord du locataire) ;

• le propriétaire a financé des travaux qui améliorent les lieux.

Les charges locatives sont les dépenses d'entretien et de réparations courantes qui sont à la charge du locataire. Il est obligatoire d'indiquer dans le bail une liste des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes qui reviennent au locataire. 

Les dépenses à la charge du propriétaire sont relatives :

- aux grosses réparations ainsi qu'aux honoraires liés à ces travaux (ex : poutres, toiture, murs porteurs, murs de soutènement, murs de clôture ) ; 
- aux travaux ayant pour objet la rénovation ou la mise aux normes du bien loué ou de l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées précédemment ; 
- aux impôts : contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire du local ou de l'immeuble (peuvent être mis à la charge du locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie) ; 
- aux honoraires du propriétaire liés à la gestion des loyers du local faisant l'objet du bail ; 
- dans un immeuble collectif, aux charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs à des locaux libres. 
Ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant dépasse le coût du remplacement à l'identique. Ceux-là sont à la charge du locataire.

Les annexes obligatoires du bail commercial comprennent :

• l’état des lieux ;

• le dossier de diagnostics techniques ;

• l’état récapitulatif des travaux ;

• le règlement de copropriété ;

• lorsqu’il y a eu des dégâts, une note écrite sur les causes des dégâts ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.

Oui, si la validité des précédents diagnostics a expiré :

• diagnostic “Plomb” : durée illimitée en dessous du seuil réglementaire ; au-delà du seuil sa durée est d'1 an ;
• diagnostic “Etat des risques naturels, miniers et technologiques” (ERNMT) valable 6 mois ;
• diagnostic “Performance énergétique” (DPE) valable 10 ans.

Posez une question juridique pour :

• vous aider en cas d’offre de renouvellement avec modifications apportées au bail ;

• vous aider en cas de contestation du prix du loyer ;

• si le bail initial est antérieur à juin 2014, pour vous assurer de la bonne mise en conformité avec les règles applicables.

Avenant de renouvellement  : acte juridique renouvelant de façon tacite ou exprès un contrat antérieur qui peut être modifié avec l’accord des parties.

Bail commercial  : contrat de location de locaux affectés pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Clause d’indexation : clause permettant de faire varier une valeur du contrat notamment le montant du loyer.

Fonds de commerce : ensemble de biens affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle.

Immeuble collectif : bâtiment d’habitation comprenant au moins deux logements distincts et accessibles depuis des parties communes.

Indice des loyers commerciaux : indice représentatif de l’évolution des prix sur le marché immobilier.

Prolongation automatique : mécanisme juridique permettant le renouvellement automatique d’un contrat lorsqu’il arrive à son terme.

Taxe foncière : impôt foncier local dû chaque année par les propriétaires d’un bien immobilier.