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En savoir plus sur le Renouvellement de bail commercial

Certifié par le groupe ELS, éditeur des codes Dalloz

Propriétaire d’un local ou locataire, votre bail commercial arrive à échéance et vous voulez renouveler ce contrat de location. Il suffit de vous mettre d’accord sur un avenant au contrat de location du local. Cette étape est primordiale pour poursuivre l’exploitation du fonds de commerce dans le local commercial, selon les conditions que vous aurez acceptées. Les conditions du renouvellement de bail sont strictes ; utiliser notre modèle d’avenant de renouvellement de bail commercial vous aidera et vous facilitera cette démarche.

Ce document contient :

  • le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation ;

  • la durée du bail renouvelé ;

  • Les nouvelles clauses obligatoires dans le bail commercial. 

Utilisez ce document quand :

  • le propriétaire du local a accepté la demande de renouvellement du bail que lui a présentée le locataire ;

  • le locataire a accepté la proposition de renouvellement du bail que lui a adressée le propriétaire.

L’avenant de renouvellement du bail est une sorte de nouveau contrat de location. Mais avec lequel le propriétaire peut seulement modifier le prix du loyer et la durée du bail. Les autres conditions restent les mêmes, à moins que le propriétaire ait obtenu l’accord du locataire pour effectuer d’autres modifications.

Cependant de nombreuses mentions sont devenues obligatoires depuis que vous avez signé votre bail initial. Renouvellez votre bail avec Rocket Lawyer vous permet d'être à jour de ces obligations légales. 

  • le locataire doit avoir exploité dans le local un fonds de commerce au cours des trois années précédant la date d'expiration du bail ;

  • il doit être propriétaire de ce fonds de commerce ;

  • il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou/et au répertoire des métiers ;

  • il doit avoir adressé sa demande de renouvellement directement au propriétaire par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire a un droit au renouvellement de son bail. Donc si les conditions ci-dessus sont remplies, et que le locataire a précisé au propriétaire qu’il voulait renouveler le bail,  le propriétaire doit en principe accepter le renouvellement. Les seuls cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sont :

  • pour motif légitime (ex. aucun fonds de commerce n’est réellement exploité) ;

  • ou s’il verse une contrepartie financière au locataire privé de son droit au renouvellement pour l’en dédommager. Ce refus emporte de graves conséquences pour le locataire qui risque de perdre son fonds de commerce. C’est pourquoi le montant de l’indemnisation peut correspondre à la valeur du fonds de commerce.

Oui, le locataire peut accepter le principe du renouvellement du bail commercial tout en contestant le nouveau montant du loyer. Dans ce cas, il devra saisir, lui-même ou son avocat, le président du tribunal de grande instance afin qu’il fixe dans une décision de justice le juste prix du loyer.

À défaut de demande de renouvellement, on ne parle pas de "renouvellement automatique", mais plutôt de prolongation automatique car c'est le même bail qui continue à produire ses effets. Dans ce cas, le bail se poursuit pour une durée indéterminée, sans qu’un nouveau contrat de location ne soit créé puisqu’il n’y a pas de renouvellement. Cette situation est risquée pour le locataire car le loyer sera déplafonné après 12 ans d’occupation et le propriétaire pourra lui demander de quitter les lieux à tout moment. Enfin, le locataire ne pourra pas céder son bail. Or, puisque le bail commercial est l’un des éléments composant le fonds de commerce appartenant au locataire, le locataire ne pourra donc pas non plus vendre son fonds de commerce.

Lors du renouvellement de bail, le propriétaire peut réviser le montant du loyer du local commercial. Mais ce montant ne doit pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux. Cette limite s’appelle le “plafond des loyers”. Pour connaitre la valeur de ce plafond il faut faire ce calcul : loyer en cours x ( indice de référence en cours / ancien indice de référence en vigueur).  Si le loyer est déplafonné, c'est-à-dire s'il s'agit d'un loyer dont le montant n’est pas limité, le propriétaire pourra prévoir une augmentation supérieure à la valeur plafond. Mais cette augmentation ne pourra pas dépasser 10 % du moyer initial.

Le propriétaire du local commercial peut fixer un loyer au-delà du montant plafond dans les cas suivants (mais dans la limite de 10% d'augmentation du montant du loyer initial) :

  • le bail initial est d’une durée supérieure à 9 ans ;

  • le bail est renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans ;

  • le bail initial se poursuit après sa date d’expiration, sans avenant de renouvellement, portant la durée totale d’occupation des lieux à plus de 12 ans ;

  • les conditions du bail initial sont grandement modifiées par l’avenant de renouvellement (avec l’accord du locataire) ;

  • le propriétaire a financé des travaux qui améliorent les lieux.

Les charges locatives sont les dépenses d'entretien et de réparations courantes qui sont à la charge du locataire. Il est obligatoire d'indiquer dans le bail une liste des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes qui reviennent au locataire. 

 

Les dépenses à la charge du propriétaire sont relatives :

- aux grosses réparations ainsi qu'aux honoraires liés à ces travaux (ex :  poutres, toiture, murs porteurs, murs de soutènement, murs de clôture ) ; 
- aux travaux ayant pour objet la rénovation ou de mettre aux normes le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées précédemment ; 
- aux impôts : contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire du local ou de l'immeuble (peuvent être mis à la charge du locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie) ; 
- aux honoraires du propriétaire liés à la gestion des loyers du local faisant l'objet du bail ; 
- dans un immeuble collectif, aux charges, impôts, taxes, redevances et au coût des travaux relatifs à des locaux libres ou à la charge d'autres locataires. 

Ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant dépasse le coût du remplacement à l'identique. Ceux-là sont à la charge du locataire.

Les annexes obligatoires du bail commercial comprennent :

  • l’état des lieux ;

  • le dossier de diagnostics techniques ;

  • l’état récapitulatif des travaux ;

  • le règlement de copropriété ;

  • lorsqu’il y a eu des dégâts, une note écrite sur les causes des dégâts ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.

Oui, si la validité des précédents diagnostics a expiré :

  • diagnostic “Plomb” : durée illimitée en dessous du seuil réglementaire ; au-delà du seuil sa durée est de 1 an ;
  • diagnostic “Etat des risques naturels, miniers et technologiques” (ERNMT) valable 6 mois ;
  • diagnostic “Performance énergétique” (DPE) valable 10 ans.

Demandez à un avocat pour :

  • vous aider en cas d’offre de renouvellement avec modifications apportées au bail ;

  • vous aider en cas de contestation du prix du loyer ;

  • si le bail initial est antérieur à juin 2014, pour vous assurer de la bonne mise en conformité avec les règles applicables.