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Ce que nous allons aborder
Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Vous avez décidé de créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour vous investir dans l'immobilier ou pour louer ? Rédigez le document Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi.
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet de gérer et de transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. La spécificité des biens immobiliers détenus par la SCI réside dans le fait qu'ils ont vocation à être conservés et détenus par les associés sur une très longue période.
A savoir, la SCI doit être créée par au minimum 2 associés.
Rédigez à présent votre document avec le modèle proposé, en toute sécurité juridique et dans le respect des règles légales et réglementaires.
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- vous souhaitez créer une société pour investir dans l’immobilier ;
- et vous lancer dans la location.
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Société civile immobilière
Siège social :
Société en cours de constitution
STATUTS SCI
|
Les soussigné(e)s :
ci-après dénommé(e)s, ensemble, les associés.
Ont établi ainsi qu'il suit :
Les statuts d'une société civile immobilière devant exister entre eux et toute autre personne qui viendrait ultérieurement à acquérir la qualité d'associé.
Article 1 - Forme
Il est formé entre les propriétaires de parts sociales ci-après créées et de celles qui pourraient l'être ultérieurement, une société civile immobilière régie par les articles 1832 à 1870-1 du Code civil, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, les dispositions légales ou réglementaires applicables, ainsi que par les présents statuts.
Article 2 - Objet
La Société a pour objet :
- l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de tous biens immobiliers ;
- la construction, la réfection, la rénovation, la réhabilitation et plus généralement, la mise en valeur de tous biens immobiliers ;
- l'emprunt de tous fonds nécessaires à la réalisation de cet objet, et la mise en place de toutes sûretés réelles ou autres garanties nécessaires à la conclusion de ces emprunts.
Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
Article 3 - Dénomination sociale
La Société prend la dénomination sociale suivante : .
Cette dénomination qui doit figurer sur tous les actes et documents émanant de la Société et destinés aux tiers doit être précédée ou suivie des mots « Société civile immobilière » et de l'indication du capital social.
Article 4 - Siège social
Le siège social est fixé au : .
Le siège social peut être transféré en tout autre lieu de la même ville par simple décision de la gérance et, partout ailleurs, sur décision collective extraordinaire.
Article 5 - Durée
La durée de la Société est fixée à 99 ans à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, sauf prorogation ou dissolution anticipée légale ou conventionnelle dans les conditions et les formes des présents Statuts.
Article 6 - Apports
Les soussigné(e)s apportent à la Société :
-, la somme de € ( €)
-, la somme de € ( €)
-, la somme de € ( €)
Article 7 - Capital social
Le capital social est fixé à la somme de €. Il est divisé en parts de € de valeur nominale chacune, souscrites et libérées dans les conditions ci-dessous expliquées et attribuées aux Associés en proportion de leurs apports, à savoir :
- à : € ( €), soit parts sociales en pleine propriété en rémunération de son apport.
- à : € ( €), soit parts sociales en pleine propriété en rémunération de son apport.
- à : € ( €), soit parts sociales en pleine propriété en rémunération de son apport.
Article 8 - Comptes courants d'Associés
Chaque Associé pourra verser dans la caisse sociale, en compte courant libre, au-delà de sa mise sociale, toutes sommes qui seront jugées utiles par la gérance pour les besoins de la Société.
Les conditions d'intérêt, de remboursement et de retrait de chacun de ces comptes seront déterminées par accord entre les Associés et la gérance, sous réserve d'approbation par la prochaine décision collective ordinaire.
Article 9 - Modification du capital social
Le capital social peut être augmenté ou réduit par décision collective extraordinaire.
Le capital social peut être augmenté par création de parts sociales nouvelles ou par élévation de la valeur nominale des parts sociales anciennes, au moyen d'apports en numéraire, d'apports en nature, de compensation de créances liquides et exigibles, ou d'incorporation de réserves ou de bénéfices.
Le capital social peut être réduit notamment par rachat, remboursement ou annulation des parts sociales existantes.
Ces opérations interviendront selon tout mode approprié. Elles seront effectuées dans le strict respect du principe de l'égalité entre les Associés.
Lors de toute variation du capital, les Associés devront faire leur affaire personnelle de toutes acquisitions ou cessions de droits nécessaires, pour permettre l'attribution ou l'échange au profit de chacun d'eux d'un nombre entier de parts nouvelles.
Si l'opération fait apparaître des rompus, les Associés feront leur affaire personnelle de toute cession ou acquisition de droits nécessaires.
Article 10 - Droits et obligations résultant des parts sociales
Chaque part sociale donne droit dans la propriété de l'actif social à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes.
Elle donne droit par ailleurs à la répartition des bénéfices et du boni de liquidation ainsi qu'à l'obligation de la contribution aux pertes.
Elle donne aussi droit de participer aux décisions collectives selon les modalités déterminées par les présents Statuts.
Article 11 - Représentation des parts
Les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables.
Les droits et obligations attachés à chaque part la suivent dans quelques mains qu'elle passe.
Le droit de chaque Associé résulte seulement des présents Statuts, des actes qui pourraient les modifier et des cessions qui seraient régulièrement consenties et constatées.
Une copie certifiée conforme par le gérant de ces documents sera délivrée, aux frais de la Société, à tout Associé qui en fera la demande.
Article 12 - Cession de parts sociales
A. Forme de la cession
La cession des parts doit être constatée par écrit sous seing privé ou par acte notarié. Cet écrit sera daté et précisera le nom et les prénoms du cédant et du cessionnaire, le nombre et la valeur des parts cédées, le prix de cession. Lorsque deux époux sont simultanément membres de la Société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre, pour être valables, doivent résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.
La cession est rendue opposable à la Société conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil par la voie soit d'une signification par acte extrajudiciaire, soit par son acceptation par la Société dans un acte authentique.
Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication.
B. Cession entre Associés, conjoints, ascendants et descendants
Les parts sont librement cessibles entre Associés et entre conjoints, ascendants et descendants.
C. Cession à des tiers
La cession des parts sociales, autres qu'à des personnes visées à l'article 12.B ci-dessus, ne peut intervenir qu'avec l'agrément des Associés donné dans la forme d'une décision collective extraordinaire.
À l'effet d'obtenir cette autorisation, l'associé cédant en informe la Société et chacun des associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les prénoms, nom, domicile et nationalité du cessionnaire proposé, ainsi que le nombre de parts sociales dont la cession est envisagée et le prix qui est proposé.
Dans les 30 jours de cette notification, la gérance doit réunir l'assemblée générale extraordinaire des associés, laquelle statuera, dans les conditions prévues à l'article «Assemblée générale extraordinaire» ci-après, sur l'acceptation ou le refus de la cession proposée. La décision prise n'a pas à être motivée et, en cas de refus, elle ne pourra jamais donner lieu à une réclamation quelconque contre les associés ou contre la Société.
La gérance notifie dans un délai de deux mois suivant la notification faite par le cédant le résultat de la consultation à l'associé vendeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Si la cession est agréée, elle est régularisée dans le mois de la notification de l'agrément ; à défaut de régularisation dans ce délai, le cessionnaire doit, à nouveau, être soumis à l'agrément des associés dans les conditions sus-indiquées.
Si l'agrément est refusé, les associés disposent alors d'un délai de trois mois à dater de la notification du refus pour se porter acquéreurs desdites parts. En cas de demande excédant le nombre de parts offertes, il est procédé par la gérance à une répartition des parts entre les demandeurs proportionnellement au nombre de parts détenues par ces derniers et dans la limite de leurs demandes. Si aucun associé ne se porte acquéreur dans le délai prévu, la Société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des associés autres que le cédant ou procéder elle-même au rachat desdites parts en vue de leur annulation, la décision de rachat devant également être prise à l'unanimité des associés autres que le cédant. Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la Société, ainsi que le prix offert, sont notifiés au cédant par la gérance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé conformément aux dispositions de l'article 1843-4 du Code civil, le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts.
Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la notification à la Société du projet de cession, l'agrément est réputé acquis à moins que les associés autres que le cédant ne décident, dans le même délai, de prononcer la dissolution anticipée de la Société.
Le cédant peut alors faire échec à la décision de dissolution anticipée de la Société en notifiant à cette dernière par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans le délai d'un mois à compter de cette décision, qu'il renonce à la cession envisagée.
Tout projet de nantissement de parts sociales est soumis à agrément dans les conditions édictées ci-dessus. Le consentement donné au projet de nantissement de parts emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales.
Article 13 - Reconnaissance de la qualité d'Associé au conjoint d'un associé
Jusqu'à dissolution de la communauté, un époux ne peut, à peine de nullité, employer des biens communs pour faire un apport à la Société ou acquérir des parts émises par celle-ci sans que son conjoint en ait été averti un (1) mois au moins à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, et sans qu'il en soit justifié dans l'acte.
La qualité d'Associé est reconnue à celui des époux qui fait l'apport ou procède à l'acquisition.
Toutefois, la qualité d'Associé est également reconnue, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, au conjoint ayant notifié à la Société son intention d'être personnellement associé.
Lorsque cette notification intervient lors de l'apport ou de l'acquisition des parts, l'acceptation ou l'agrément des Associés vaut pour les deux époux. Si cette notification est postérieure à l'apport ou à l'acquisition des parts, le conjoint doit être agréé par les Associés représentant la majorité des parts sociales émises par la Société, étant précisé que l'époux Associé ne participe pas au vote et que ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité.
Article 14 - Nantissement
Les parts sociales peuvent faire l'objet d'un nantissement constaté, soit par acte authentique, soit par acte sous signatures privées, signifié à la Société ou accepté par elle dans un acte authentique et donnant lieu à une publicité dont la date détermine le rang des créanciers nantis. Ceux dont les titres sont publiés le même jour viennent en concurrence. Le privilège du créancier gagiste subsiste sur les droits sociaux nantis, par le seul fait de la publication du nantissement.
Tout Associé peut obtenir des autres Associés leur consentement à un projet de nantissement dans les mêmes conditions que leur agrément à une cession de parts selon la procédure décrite à l'article 12.
Le consentement donné au projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales à la condition que cette réalisation soit notifiée un (1) mois avant la vente aux Associés et à la Société.
Chaque Associé peut se substituer à l'acquéreur dans un délai de cinq (5) jours, à compter de la vente. Si plusieurs Associés exercent cette faculté, ils sont réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement. Si aucun Associé n'exerce cette faculté, la Société peut racheter elle-même les parts, en vue de leur annulation.
Article 15 - Retrait d'un associé
Sans préjudice des droits des tiers, un Associé peut se retirer totalement ou partiellement de la Société avec l'accord de ses co-associés, pris en la forme d'une décision collective extraordinaire, les voix de l'Associé sortant n'étant pas prises en compte pour le calcul de la majorité et dans le cadre d'une assemblée extraordinaire.
La perte de la qualité d'Associé ne peut être antérieure au remboursement de la valeur de ses droits sociaux.
La demande de retrait doit être notifiée à la gérance et à tous les associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
- S'il est autorisé, le retrait prend effet à la date de clôture de l'exercice en cours au jour de la notification de la demande d'autorisation. La valeur des droits sociaux de l'associé sortant est fixée à cette date.
- L'associé qui se retire a droit uniquement au remboursement de la valeur de ses parts sociales déterminée, à défaut d'accord amiable, conformément aux dispositions de l'article 1843-4 du Code civil.
L'Associé peut renoncer au retrait jusqu'à l'acceptation expresse ou tacite du prix.
Les honoraires d'expertise sont à la charge, moitié de la société, moitié de l'associé retrayant.
Le retrait entraîne l'annulation des parts de l'associé retrayant et réduction corrélative du capital social.
Le remboursement des parts interviendra dans le délai d'un mois au plus tard après l'approbation des comptes de l'exercice en cours à la date du retrait, sans qu'il soit dû d'intérêts.
Si la valeur des parts est déterminée par expertise, le remboursement des parts interviendra au plus tard un mois après la date de remise du rapport de l'expert chargé de déterminer cette valeur, sans qu'il soit dû d'intérêts.
Article 16 - Décès
En cas de décès d'un associé, la Société n'est pas dissoute mais continue entre les Associés survivants et les héritiers et ayants droit de l'Associé décédé et éventuellement son conjoint survivant, lesquels ne sont pas soumis à agrément.
Pour l'exercice de leurs droits d'Associés, les héritiers ou ayants droit doivent justifier de leur identité personnelle et de leurs qualités héréditaires, le gérant pouvant exiger la production d'expéditions ou d'extraits de tous actes notariés établissant cette qualité.
Ils doivent également justifier de la désignation du mandataire commun chargé de les représenter pendant la durée de l'indivision.
Toute personne morale à laquelle une succession est dévolue doit obtenir l'agrément des Associés survivants suivant décision extraordinaire.
Article 17 - Nomination de la gérance et durée du mandat
La Société est administrée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales, choisis par les Associés, sans limitation de la durée de leur mandat.
Au cours de la vie sociale, le gérant est nommé par décision prise en assemblée générale extraordinaire.
Le gérant est nommé pour une durée illimitée.
Le(s) premier(s) gérant(s) de la Société sont :
Article 18 - Fin des fonctions de la gérance
Les fonctions de gérant cessent par leur décès, leur déconfiture, leur faillite personnelle, leur redressement ou liquidation judiciaire, leur incapacité civile, leur démission ou révocation.
Les gérants peuvent être révoqués à la majorité prévue pour les décisions collectives prises en assemblée extraordinaire. La révocation peut donner lieu à dommages-intérêts si elle est décidée sans juste motif.
La démission du gérant n'a pas à être motivée, mais il doit en informer chacun des Associés par lettre recommandée au moins trois (3) mois à l'avance. Étant ici précisé que sa démission ne prendra effet qu'à la clôture de l'exercice en cours. En cas de gérant unique, sa démission ne prendra effet qu'à la date de l'assemblée qu'il aura convoquée aux fins de délibérer sur la nomination d'un nouveau gérant.
Les gérants sont également révocables par les tribunaux pour toute cause légitime à la demande de tout associé.
Le gérant Associé révoqué peut décider de se retirer de la Société en demandant le remboursement de ses droits sociaux dont la valeur est fixée dans les conditions des articles 1851 et 1869 du Code civil.
La révocation du gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la Société.
Article 19 - Absence de gérant
Si, pour quelque cause que ce soit, la Société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du Tribunal Judiciaire, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de réunir les Associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants.
Dans le cas où la Société est dépourvue de gérant depuis plus d'un (1) an, tout intéressé peut demander au Tribunal la dissolution anticipée de la Société.
Article 20 - Publicité de la nomination et de la cessation de fonction du gérant
La nomination et la cessation de fonction, quelle que soit la cause (arrivée du terme, décès, démission, révocation...), des gérants doivent être publiées dans les conditions de l'article 1846-2 du Code civil.
Article 21 - Rémunération du gérant
La rémunération du gérant est fixée par décision collective ordinaire.
Le gérant a, par ailleurs, droit au remboursement de ses frais de déplacement et de représentation engagés dans le cadre de ses fonctions. Ce remboursement a lieu au vu de pièces justificatives.
Article 22 - Pouvoirs des gérants
La gérance dispose des pouvoirs les plus étendus pour la gestion des biens et des affaires de la Société, et pour faire et autoriser tous les actes et opérations relatifs à son objet.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la Société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci peuvent exercer, ensemble ou séparément, tous ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.
Dans les rapports entre Associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la Société. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci peuvent exercer, ensemble ou séparément, tous ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.
Le gérant peut, sous sa responsabilité personnelle, déléguer ses pouvoirs pour un ou plusieurs actes déterminés, mais non pas pour l'ensemble de ses pouvoirs.
Le gérant dispose des pouvoirs ci-après énumérés dont la liste n'est pas limitative :
1. administrer les biens de la Société et la représenter vis-à-vis des tiers et de toute administration ;
2. prendre à bail ou location tous terrains ou tous autres immeubles ou résoudre tous baux ou locations pour le temps et aux prix, charges et conditions qu'il juge convenables ;
3. acquérir ou céder tous terrains ou tous autres immeubles aux prix, charges et conditions qu'il juge convenables.
Le non-respect par un gérant des dispositions de l'alinéa précédent constitue un juste motif de révocation.
Les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers.
Toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises par décisions collectives ordinaires ou extraordinaires dans les formes et conditions des articles 26 et suivants des présents Statuts.
Le gérant, ou chacun des cogérants le cas échéant, a seul la signature sociale. Celle-ci est donnée par l'apposition de la signature, par le gérant, de son propre nom, sous la mention « pour la Société », « le gérant ».
Article 23 - Responsabilité de la gérance
Chaque gérant est responsable individuellement envers la Société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit des fautes commises dans sa gestion, soit de la violation des présents Statuts.
Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des Associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le Tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage.
Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales, que s'ils étaient gérants en leur nom propre sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.
Le gérant doit consacrer aux affaires sociales tout le temps et les soins nécessaires. S'il en était autrement, il engagerait sa responsabilité.
Article 24 - Responsabilité des Associés
L'Associé répond, à l'égard des tiers, indéfiniment des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un Associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la Société.
Si un Associé est mineur, jusqu'à sa majorité, ses administrateurs légaux seront tenus solidairement responsables de ses engagements.
Article 25 - Domaine des décisions collectives
Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au gérant mentionnés à l'article 22 des présents Statuts sont prises par les Associés dans les formes et conditions détaillées ci-après.
Article 26 - Forme des décisions collectives
Les décisions collectives décidant une modification des Statuts ou statuant sur les comptes sociaux sont prises en assemblée.
Toutes les autres décisions collectives peuvent être prises au choix du gérant soit en assemblée (article 29 des présents Statuts), soit par consultation écrite des Associés (article 30 des présents Statuts). En outre, les Associés peuvent toujours, d'un commun accord, prendre les décisions collectives à l'unanimité par acte sous seing privé ou notarié (article 31 des présents Statuts).
Article 27 - Objet des décisions collectives
Les décisions collectives sont qualifiées d'extraordinaires ou d'ordinaires. Les décisions collectives régulièrement prises obligent tous les Associés, même absents, dissidents ou incapables.
Sont de nature extraordinaire toutes les décisions emportant modification, directe ou indirecte, des Statuts ainsi que celles dont les présents Statuts exigent qu'elles revêtent une telle nature, ou encore celles qui exigent d'être prises à une condition de majorité autre que celle visée pour les décisions collectives ordinaires. Les décisions extraordinaires concernent notamment :
- l'augmentation ou la réduction de capital ;
- la dissolution anticipée de la Société ;
- la transformation de la Société en une société commerciale ;
- la prorogation de la durée de la Société.
Les décisions sont de nature ordinaire lorsqu'elles sortent du champ d'application des décisions de nature extraordinaire. Les décisions ordinaires concernent notamment :
- la révocation (en application des présents statuts) et la rémunération éventuelle du ou des gérants ;
- les conditions d'intérêt, de remboursement et de retrait des comptes courants d'Associés ;
- la nomination d'un commissaire aux comptes, le cas échéant ;
- l'approbation des comptes de gestion et de liquidation ainsi que les rapports établis par le ou les gérants et les liquidateurs pour la reddition de leurs comptes ;
- l'affectation et la répartition des bénéfices.
Article 28 - Majorité et quorum des décisions collectives
Les décisions extraordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'elles ont été adoptées par un ou des Associés représentant plus des trois quarts du capital social et des droits de vote.
L'assemblée générale extraordinaire sera valablement constituée par la présence ou la représentation d'au moins la moitié des Associés.
Les décisions ordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'elles ont été adoptées par un ou des Associés représentant plus de la moitié du capital social et des droits de vote.
L'assemblée générale ordinaire sera valablement constituée par la présence ou la représentation d'au moins la moitié des Associés.
Article 29 - Modalités de la consultation dans le cadre d'une assemblée
A. Convocation
Les Associés sont convoqués aux assemblées par le gérant sous forme d'une lettre recommandée qui leur est adressée quinze (15) jours au moins avant la date de la réunion. Toutefois, dans le cas où tous les Associés sont présents ou représentés, l'assemblée se réunit valablement sur convocation verbale. Tout Associé peut, à tout moment, par lettre recommandée, demander au gérant de provoquer une délibération des Associés, sur une question déterminée. Le gérant procède alors à la convocation de l'assemblée selon les formes habituelles, mais le gérant peut valablement se contenter d'inscrire la question soumise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Il est tenu cependant de réunir l'assemblée si la question posée porte sur le retard du gérant à accomplir l'une de ses obligations.
B. Ordre du jour
La lettre de convocation indique le lieu de convocation (au siège social ou tout autre lieu indiqué par le gérant) ainsi que l'ordre du jour de l'assemblée. Le contenu de l'ordre du jour et la portée des questions qui y sont inscrites doivent apparaître clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents. L'ordre du jour doit être accompagné du texte des résolutions et de tout document nécessaire à l'information des Associés.
C. Résolutions et documents d'information
Avant toute assemblée, dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l'information des Associés sont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Les Associés peuvent demander que ces documents leur soient adressés soit par lettre simple, soit à leurs frais par lettre recommandée. Avant toute assemblée annuelle, le rapport sur l'activité de la Société, le rapport du commissaire aux comptes s'il y a lieu, le texte des projets de résolution, les comptes annuels et tous autres documents nécessaires à l'information des Associés sont adressés à chacun d'eux par lettre simple, quinze (15) jours au moins avant la réunion de l'assemblée. Les mêmes documents sont, pendant ce délai, tenus à la disposition des Associés au siège social, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie. Par ailleurs, l'Associé non gérant a le droit de prendre par lui-même, au siège social, connaissance de tous les livres et documents sociaux, des contrats, factures, correspondance, procès-verbaux et plus généralement de tout document établi par la Société ou reçu par elle. Le droit de prendre connaissance emporte celui de prendre copie. Dans l'exercice de ces droits, l'Associé peut se faire assister d'un expert choisi parmi les experts agréés par la Cour de cassation ou les experts près une cour d'appel.
D. Réunion de l'assemblée
L'assemblée est réunie au siège social ou en tout autre lieu indiqué dans la lettre de convocation. Elle est présidée par le gérant. Si celui-ci n'est pas associé, elle est présidée par l'Associé présent et acceptant qui possède ou représente le plus grand nombre de parts sociales. Si deux Associés possédant ou représentant le même nombre de parts sociales sont acceptants, la présidence est assurée par le plus âgé. Un secrétaire, Associé ou non, peut être désigné.
E. Représentation - Vote
Chaque Associé a le droit de participer aux décisions et dispose d'un nombre de voix égal à celui des parts qu'il possède.
Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions d'affectation des bénéfices où il est réservé à l'usufruitier. (article 1844 du Code civil).
F. Procès-verbaux
Toute délibération des Associés est constatée par un procès-verbal indiquant la date et le lieu de la réunion, les nom et prénoms des Associés présents ou représentés, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports qui leur ont été soumis, le texte des résolutions mises aux voix, les nom, prénoms et qualité du président, un résumé des débats et le résultat des votes.
Les procès-verbaux sont établis et signés par le(s) gérant(s) et, s'il y a lieu, par le président de l'assemblée. Les procès-verbaux sont établis sur un registre spécial tenu au siège de la Société, coté et paraphé dans la forme ordinaire et sans frais, soit par un juge du Tribunal de commerce ou du Tribunal d'instance, soit par le maire ou un adjoint au maire de la commune du siège de la Société. Les procès-verbaux peuvent aussi être établis sur des feuilles mobiles numérotées sans discontinuité, paraphées dans les conditions prévues à l'alinéa précédent et revêtues du sceau de l'autorité qui les a paraphées. Dès qu'une feuille a été remplie, même partiellement, elle doit être jointe à celles précédemment utilisées. Toute addition, suppression, substitution ou interversion de feuilles est interdite.
Les copies ou extraits des procès-verbaux des Associés sont valablement certifiés conformes par un seul gérant. Au cours de la liquidation de la Société leur certification est valablement effectuée par un seul liquidateur.
Article 30 - Modalités de la consultation écrite des Associés
A. Forme
Lorsqu'une consultation écrite est possible, conformément aux dispositions de l'article 26 ci-dessus, les mêmes documents que ceux prévus en cas d'assemblée sont adressés aux Associés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les Associés disposent alors d'un délai de 15 jours jours à compter de la date de réception de ces documents pour émettre leur vote par écrit. Tout Associé qui n'aura pas répondu dans ce délai sera considéré comme s'étant abstenu. Pour chaque résolution, le vote est exprimé par oui ou par non.
B. Procès-verbaux
Les procès-verbaux sont tenus dans les mêmes conditions que celles prévues pour les procès-verbaux d'assemblée, à l'exclusion de toutes les mentions concernant la seule assemblée. Il y est mentionné que la consultation a été effectuée par écrit et justifié que les formalités ont été respectées. La réponse de chaque Associé est annexée à ces procès-verbaux.
Article 31 - Modalités des décisions constatées dans un acte
Les Associés peuvent toujours, d'un commun accord et à tout moment, prendre à l'unanimité toutes décisions collectives qui leur paraîtront nécessaires par acte notarié ou seing privé, sans être tenus d'observer les règles prévues pour la réunion des assemblées ordinaires ou extraordinaires.
Les décisions ainsi prises sont mentionnées dans le registre des délibérations ci-dessus prévu à leur date, avec indication de la forme, de la nature, de l'objet et des signataires de l'acte. L'acte sous seing privé ou sa copie authentique s'il est notarié est conservé par la Société, de manière à permettre sa consultation en même temps que le registre des délibérations.
Article 32 - Droit de communication des Statuts
Tout Associé a le droit, à toute époque, d'obtenir au siège social la délivrance d'une copie certifiée des Statuts en vigueur au jour de la demande.
Article 33 - Questions écrites
Les Associés ont le droit de poser par écrit, deux fois par an, au gérant des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois. Les questions et les réponses seront faites sous forme de lettres recommandées.
Article 34 - Exercice social
Chaque exercice social a une durée d'une (1) année qui débute le et se termine le .
Par exception, le premier exercice social commencera le jour de l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés et se terminera le suivant cette immatriculation.
Article 35 - Présentation des comptes
Les comptes de l'exercice écoulé sont présentés aux Associés dans un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la Société pendant l'exercice écoulé. Ce rapport indique avec précision l'excédent constaté, qualifié de bénéfice, ou le déficit relevé, constituant la perte.
Il donne des indications sur les perspectives prévisibles de l'évolution de la Société.
Le rapport est soumis aux Associés, en assemblée, dans les six (6) mois à compter de la clôture de l'exercice. Il est joint à la lettre de convocation.
Article 36 - Commissaire aux comptes
Les Associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes par décision collective ordinaire.
Les commissaires aux comptes doivent respecter les dispositions des articles L.820-1 et suivants du Code de commerce. Les commissaires aux comptes exercent un mandat et sont rémunérés conformément à la loi. La durée de leur mandat est de six (6) exercices.
Article 37 - Affectation des résultats
Le bénéfice dégagé pour la période de référence est réparti entre les Associés à proportion de leur participation dans le capital. Toutefois, l'assemblée générale ordinaire peut décider de le mettre en réserve ou de le reporter à nouveau, en tout ou partie.
L'usufruitier a droit aux bénéfices distribués. Il n'a pas vocation à se voir attribuer les réserves sociales.
Le nu-propriétaire a droit aux distributions de réserves et au boni de liquidation.
Les Associés supportent la perte, s'il en a été constaté une, dans la même proportion que le bénéfice.
Article 38 - Transformation
La transformation de la Société en une société en nom collectif ou en commandite, simple ou par actions, appelle l'accord unanime des Associés donné en assemblée.
La transformation en société à responsabilité limitée ou en société anonyme est prononcée en assemblée dans les conditions d'une décision extraordinaire.
La décision de transformation est prise au vu d'un rapport du gérant apportant toute précision sur le projet de transformation.
Si la SCI fait appel à un commissaire aux comptes, celui-ci établit un rapport sur la situation de la Société.
La transformation de la Société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle.
Article 39 - Dissolution
A. Dissolution à l'arrivée du terme et possibilité de prorogation
La Société est dissoute à l'arrivée du terme fixé. La prorogation de la Société peut cependant être décidée par les Associés. Elle intervient alors en assemblée dans les conditions de majorité des décisions extraordinaires. Un (1) an au moins avant la date d'expiration de la Société, les Associés doivent être consultés à l'effet de décider de cette prorogation. À défaut par le gérant de procéder à cette convocation, tout Associé pourra, après avoir mis en demeure le gérant d'y procéder par lettre recommandée avec accusé de réception, demander au président du Tribunal judiciaire, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de consulter les Associés sur cette question.
B. Dissolution anticipée
a) Réunion de toutes les parts en une seule main
La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la Société. Tout intéressé peut demander la dissolution de la Société si la situation n'a pas été régularisée dans un délai d'un (1) an. Le Tribunal peut accorder à la Société un délai maximal de six (6) mois pour régulariser la situation. La dissolution ne peut toutefois être prononcée si, au jour où le Tribunal statue sur le fond, la régularisation a eu lieu. L'Associé unique peut dissoudre la Société à tout moment par déclaration au greffe du Tribunal de commerce. L'appartenance de l'usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l'existence de la Société.
b) Décision des Associés
Les Associés peuvent décider à tout moment la dissolution anticipée de la Société en assemblée dans les conditions de majorité d'une décision extraordinaire.
c) Absence de gérant
Dans le cas où la Société est dépourvue de gérant depuis plus d'un (1) an, tout intéressé peut demander au Tribunal la dissolution anticipée de la Société.
Article 40 - Liquidation
La dissolution de la Société entraîne sa liquidation.
Il n'en est différemment qu'en cas de dissolution décidée par l'Associé unique ou de fusion ou de scission.
La personnalité morale de la Société subsiste pour les besoins de sa liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.
Pendant la durée de la liquidation, la dénomination de la Société est suivie de la mention « société en liquidation » et doit être accompagnée du nom du liquidateur.
La dissolution de la Société met fin aux fonctions de gérant. La collectivité des Associés conserve les mêmes pouvoirs qu'avant la dissolution de la Société. Elle règle le mode de liquidation et nomme un liquidateur qui peut être le gérant.
Le liquidateur exerce sa mission pendant le délai nécessaire à son accomplissement. Il dispose des pouvoirs les plus étendus à cet effet et, notamment, ceux de vendre soit à l'amiable, soit aux enchères, en bloc ou en détail, tous les biens et droits de toute nature, mobiliers et immobiliers, appartenant à la Société afin de parvenir à l'entière liquidation de la Société. Il ne peut, sans autorisation de la collectivité des Associés, faire entreprendre de nouvelles activités par la Société.
Il procède aux publicités nécessaires.
Le liquidateur rend compte, une fois par an, de l'accomplissement de sa mission aux Associés qu'il réunit en assemblée convoquée dans les conditions fixées par l'article 30 ci-dessus. La décision de clôture de la liquidation est prise par les Associés en assemblée après approbation des comptes définitifs de la liquidation.
Si la clôture de la liquidation n'est pas intervenue dans un délai de trois (3) ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le Tribunal, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement.
Le liquidateur a droit à une rémunération qui est fixée par la décision de nomination.
Le liquidateur est révocable par décision collective ordinaire. La nomination et la révocation d'un liquidateur ne sont opposables au tiers qu'à compter de leur publication. Ni la Société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celles-ci ont été régulièrement publiées.
Article 41 - Partage
Le produit net de la liquidation, après extinction du passif et des charges de la Société, est affecté au remboursement des droits des Associés dans le capital social. Le solde, ou boni, est réparti entre les Associés dans la même proportion que leur participation aux bénéfices.
Il est fait application des règles concernant le partage des successions, y compris l'attribution préférentielle.
Tout bien apporté, qui se retrouve en nature dans la masse partagée, est attribué sur sa demande et à charge de soulte, s'il y a lieu, à l'Associé qui en avait fait l'apport. Cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.
Si les résultats de la liquidation font apparaître une perte, celle-ci est supportée par les Associés dans la même proportion que le boni.
Article 42 - Contestations
Toutes les contestations concernant les affaires sociales qui pourraient s'élever entre les Associés, ou ces derniers et la Société, pendant la durée de la Société et de sa liquidation seront portées devant le Tribunal judiciaire du siège social. En conséquence, tout Associé devra faire élection de domicile dans le ressort du Tribunal compétent du lieu du siège social et toutes assignations et significations seront régulièrement faites à ce domicile. A défaut d'élection de domicile, les assignations et significations sont valablement faites au parquet du procureur de la République près le Tribunal judiciaire du siège social.
Article 43 - Élection de domicile
Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile au siège social de la Société, avec attribution de juridiction au Tribunal judiciaire de ce siège.
Article 44 - Frais
Tous les frais, droits et honoraires résultant des présents Statuts seront portés au compte des frais généraux du premier exercice social.
Article 45 - Publicité
Tous pouvoirs sont donnés au gérant pour accomplir les formalités de publicité prescrites par la législation et, en particulier, pour signer l'avis à insérer dans un Journal d'annonces légales du département du siège social.
Article 46 - Personnalité morale
Conformément à la loi, la Société ne jouira de la personnalité morale qu'à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés et jusqu'à la publication de la clôture de la liquidation.
Article 47 - Reprise des actes accomplis pour le compte de la Société en formation
Les Associés donnent mandat au(x) gérant(s) de prendre pour le compte de la Société jusqu'à son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés les engagements nécessaires pris dans l'intérêt de la Société.
Conformément à l'article 6 du décret du 3 juillet 1978, l'immatriculation de la Société au Registre du Commerce et des Sociétés emportera reprise de ces engagements par la Société.
Fait à , le .
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AVIS DE CONSTITUTION
Aux termes d'un acte en date du , il a été constitué une société civile immobilière ayant pour :
- dénomination :
- siège social : ,
- durée : 99 ans
- objet : l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers ; la construction, la réfection, la rénovation, la réhabilitation et plus généralement, la mise en valeur de tous biens mobiliers et immobiliers ; l'emprunt de tous fonds nécessaires à la réalisation de cet objet, et la mise en place de toutes sûretés réelles ou autres garanties nécessaires à la conclusion de ces emprunts. Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d'en favoriser la réalisation, à condition toutefois d'en respecter le caractère civil.
- gérant(s) : à compléter
La société sera immatriculée au Greffe de : à compléter
À propos du document Créer une SCI pour louer ou investir : mode d emploi
En savoir plus sur la création de votre Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi
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Comment faire le Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi ?
Faire le Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi en ligne est simple. Répondez simplement à quelques questions et Rocket Lawyer créera votre document pour vous. Lorsque vous avez préparé tous les détails à l'avance, la création de votre document est un processus rapide et facile.
Pour créer le Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi, vous aurez besoin des informations suivantes :
Informations sur la SCI
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Quel est le nom de votre société ?
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Quelle est l'adresse du siège social ?
Informations sur les associés de la SCI
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Combien y a-t-il d'associés dans la société ?
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Le premier associé est-il un particulier ou une société ?
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Quel est l’apport du premier associé ?
Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la SCI
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Souhaitez-vous nommer un gérant non associé dans la société ?
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Quelle est la période annuelle de tenue des comptes ?
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Souhaitez-vous que votre premier exercice social soit exceptionnellement plus long ?
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Date et lieu de signature des statuts
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Termes courants dans le Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi
Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.
Apport en industrie : apport par un associé de compétences, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société.
Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.
Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par un associé au capital de la société.
Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.
Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes.
Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.
Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce.
Dissolution : fin de vie de la société se caractérisant par sa liquidation et la distribution de son actif aux créanciers puis aux associés.
Droit de vote : droit alloué à chaque associé d’une société lui permettant de se prononcer lors des Assemblées Générales.
Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France.
Personne morale : entité dotée de la personnalité juridique.
Personne physique : être humain doté de la personnalité juridique.
Kbis : document officiel qui atteste l’existence juridique d’une société ou d’une entreprise commerciale en France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L’extrait Kbis que l’on peut qualifier de “carte d’identité” de l’entreprise est délivré par le greffe du Tribunal de commerce.
Objet social : activité effectivement exercée par la société qui figure dans les statuts.
Siège social : domicile administratif de la société, obligatoirement précisé dans les statuts.
Si vous souhaitez que votre Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi comporte des dispositions supplémentaires ou plus détaillées, vous pouvez modifier votre document. Toutefois, si vous faites cela, vous souhaiterez peut-être qu'un avocat examine le contrat pour vous (ou effectue les modifications pour vous) afin de vous assurer que votre contrat modifié est conforme à toutes les lois pertinentes et répond à vos besoins spécifiques. Utilisez le service Poser une question juridique de Rocket Lawyer pour obtenir de l'aide.
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Conseils juridiques pour la réalisation de Créer une SCI pour Louer ou Investir : Mode d'Emploi
Voici quelques conseils utiles pour vous aider à rédiger un créer une SCI pour louer ou investir : mode d'emploi clair et complet :
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Joignez tous les documents nécessaires.
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Attention, si vous domiciliez la société au domicile du président, il vous faut un justificatif (facture d’électricité, de gaz ou d’eau par exemple) au nom du président qui prouve qu’il réside à cette adresse. Ce justificatif doit dater de moins de 3 mois.
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Déposez votre dossier sur le site du Guichet unique de création des entreprises.
- Chaque associé doit signer chaque exemplaire des statuts de SCI.
- Chaque associé doit garder un exemplaire des statuts signé.
Posez une question juridique sur notre site :
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si vous vous posez d’autres questions sur la SCI ;
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si vous voulez adapter les règles à votre cas.
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FAQ sur le document Créer une SCI pour louer ou investir : mode d emploi
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Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique permettant la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est créée par plusieurs associés, au minimum 2. Les biens immobiliers détenus par la SCI sont destinés à être conservés et détenus par les associés sur une très longue période, cette forme juridique ne permettant pas d'acheter de manière courante des biens immobiliers uniquement pour les revendre.
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Une Société Civile Immobilière (SCI) peut-elle Louer un bien ?
Une SCI a une nature civile, cela signifie qu’elle ne doit pas être créée pour exercer une activité commerciale.
La SCI est par nature soumise à l’impôt sur le revenu (IR), et permet de bénéficier de certains dispositifs fiscaux, c’est une des raisons pour lesquelles c’est une forme juridique intéressante et avantageuse pour la location immobilière.
Cependant, la SCI ne pourra bénéficier de ces avantages fiscaux, dès lors qu'elle fait de la location, seulement dans certaines conditions : la location de biens ne doit pas être l’activité principale de la SCI ou bien la location doit représenter moins de 10% des recettes de la SCI.
Lorsque la SCI exerce une réelle activité commerciale et que la location représente son activité principale, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et ne bénéficiera plus d’une fiscalité avantageuse.
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Pourquoi Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour Louer ?
Créer une SCI pour louer des biens immobiliers présente de nombreux avantages :
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une plus grande capacité d’investissement : le statut juridique de la SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Votre bien immobilier aura une plus grande valeur puisque votre capacité d’emprunt et donc d’achat augmente lorsque vous êtes plusieurs associés, les banques accordent en effet beaucoup plus leurs confiances pour des structures comme la SCI puisque les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, cela signifie que si la société à des dettes qu’elle n’est pas en mesure de payer, les associés devront l’aider à payer avec leur patrimoine personnel.
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une gestion des locataires simplifiées : dans le cadre d’une SCI, l’ensemble des associés prennent les décisions relatives au fonctionnement et à la gestion de la société en se réunissant en assemblée générale. Mais lorsqu’il s’agit de la gestion de la location en elle-même, par exemple les travaux, les loyers et les éventuelles difficultés, c’est le gérant de la société qui sera chargé de s’occuper de l’ensemble de ces problématiques et non l’ensemble des associés.
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un régime fiscal avantageux : lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices de la société sont distribués aux associés et une taxe est prélevée sur ces bénéfices. Dans ce contexte, il est possible pour les associés de déclarer un déficit foncier, c’est la situation dans laquelle les charges de la société (frais de gestion, charges locatives, intérêts et frais d’emprunt…) sont supérieures aux revenus qui ont été réalisés avec la location. La déclaration du déficit foncier va permettre aux associés de réduire le montant des impôts qu’ils devront payer. Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10700 € de déficit foncier.
Vous pouvez également décider de ne verser aucun bénéfice aux associés qui n’auront donc aucun impôt à payer sur ces dividendes puisqu’ils n’ont pas été distribués. C’est un système assez courant qui permet de mettre l’ensemble des bénéfices de la société en réserve ou dans un compte courant d’associé, puis lorsque l’associé quitte la société ou part à la retraite par exemple, on lui verse l’ensemble de ses bénéfices. Il devra toujours payer l’impôt sur le revenu (IR) sur ces dividendes perçus mais il aura gagné un certain nombre d’années pour disposer des ressources nécessaires pour s’acquitter de cette taxe sans que cela lui soit préjudiciable.
Attention, il est important de rappeler que ces mécanismes ne sont possibles que lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Si vous décidez de créer une SCI pour exercer en tant qu’activité principale la location de biens immobiliers, l’administration fiscale changera votre régime d’imposition pour l'impôt sur les sociétés (IS) et l’ensemble des avantages ne seront plus applicables pour votre SCI. C’est pourquoi la SCI n’est pas forcément le statut juridique le plus avantageux pour vous lancer dans la location immobilière.
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Est-il possible de Créer une Société Civile Immobilière (SCI) seul pour Louer ?
Non, si vous souhaitez vous lancer dans votre projet seul, sachez que la SCI n’est pas compatible. Vous devez obligatoirement être deux associés pour créer une SCI. Autrement, votre dossier sera refusé lors de votre demande d’immatriculation puisque c’est une obligation légale prévue par l’article 1832 du Code civil.
Si en revanche vous avez déjà une SCI et que suite à la cession de parts sociales d’un associé, vous vous retrouvez associé unique et donc seul dans la société, votre SCI ne sera pas automatiquement fermée. La loi vous laisse un délai d'un an pour régulariser votre situation puis passé ce délai, tout intéressé pourra demander la dissolution de votre société.
Il est préférable de vous diriger vers des statuts juridiques plus adaptés à votre situation et à votre projet comme une EURL ou une SASU.
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Comment Créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Pour créer votre SCI, vous devez impérativement effectuer certaines formalités.
Tout d’abord, une SCI doit obligatoirement avoir un capital social. La loi n’imposant aucun minimum pour les sociétés civiles immobilières, vous pouvez donc commencer avec un capital social faible de 1 euro.
Le capital social d’une société est un élément essentiel. C’est un investissement apporté par les associés qui va permettre à l’entreprise de faire face à ses premières dépenses, de démarrer son activité avant qu’elle ne fasse entrer de l’argent. Il est donc indispensable de vous demander quels seront les besoins de la société lors de son démarrage. Votre capital social doit être cohérent et correspondre à votre activité.
Le capital social doit être déposé dans une banque, à la caisse des dépôts et consignation ou chez un notaire, avant l’immatriculation de votre société et même avant la signature des statuts. La somme déposée sera bloquée jusqu’à l’obtention de votre Kbis (donc jusqu'à votre immatriculation).
De plus, préalablement à votre immatriculation, vous devez rédiger les statuts de votre SCI. Veillez à ce que vos statuts correspondent bien à votre projet car ils permettront d’encadrer la vie, la gestion et le fonctionnement de votre société. Par exemple, dans le cadre d’une SCI, il arrive fréquemment que les statuts prévoient une structure familiale, vous devez alors rédiger les statuts d’une SCI familiale, si en revanche vous êtes plus libre quant à l’accueil d’associés tiers, cela devra également être prévu dans vos statuts. Les statuts devront être signés et paraphés par l’ensemble des associés.
Vous devez également penser à nommer un gérant. C’est la personne qui représentera la société dans l’ensemble de ses démarches et qui prendra les actes nécessaires à son fonctionnement. Sachez qu’il peut y avoir plusieurs gérants, ou que le gérant peut être une personne morale, c’est-à-dire une société. Le gérant n’est pas obligatoirement un associé de votre SCI. Attention, le ou les gérants ne doivent avoir fait l’objet d’aucune condamnation, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation vous sera demandée lors de l’immatriculation de votre société.
Enfin, vous devez publier l’avis de constitution de votre société dans un journal d’annonces légales au maximum un mois à compter de la signature des statuts. Cette publication vous coûtera soit 181, soit 185 euros hors taxes selon votre département (ou 217 euros hors taxes si votre SCI est implantée à Mayotte ou à La Réunion). Ce document vous sera demandé dans le dossier pour immatriculer votre société. Lorsque vous créez vos statuts sur Rocket Lawyer, l’avis de constitution est fourni automatiquement.
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La SCI est-elle le statut juridique le plus avantageux pour la location immobilière ?
Si vous souhaitez créer une société pour vous spécialiser dans la location immobilière, la SCI n’est pas forcément le statut le plus avantageux pour vous.
Une structure comme la SARL familiale immobilière peut représenter un réel avantage pour lancer votre projet. La SARL familiale immobilière est créée pour gérer un patrimoine immobilier en famille. Cette forme de société est avantageuse lorsqu’elle est combinée au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
En principe, pour bénéficier de ce statut, il faut mettre en location un bien immobilier meublé et les revenus perçus grâce à cette location ne doivent pas être supérieurs à 23.000 euros par an.
C’est ici que la combinaison avec la SARL familiale est intéressante puisque la limite de 23.000 euros de recettes annuelles est comptabilisée individuellement pour chaque associé. Ainsi si vous êtes 4 membres dans la SARL familiale, vous pouvez louer un bien immobilier meublé et percevoir 92 000 euros de recettes locatives annuelles tout en bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Ce statut permet notamment de choisir entre deux régimes d’imposition avantageux :
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si vos recettes locatives n’excèdent pas 77 700 euros, vous pouvez choisir le régime fiscal micro-BIC, vous bénéficierez alors d'un abattement de 50 % sur vos recettes. Par exemple : si vous avez perçu 30 000 euros de recettes locatives, seulement la moitié, soit 15 000 euros seront imposés ;
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Si vos recettes locatives excèdent 77 700 euros, vous pourrez bénéficier du régime fiscal réel, qui vous permettra de déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges, intérêts ou frais de gestion, et de réduire vos impôts. Le régime fiscal réel sera également possible si vos recettes n'excèdent pas 77 700 Euros, et que vous souhaitez opter pour ce régime.
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Pour aller plus loin
Si vous souhaitez créer votre SCI, vous pouvez créer vos statuts en quelques minutes en répondant à notre questionnaire. Si en revanche vous hésitez encore vous pouvez consulter notre guide SARL de famille ou SCI familiale comment choisir. N’hésitez pas à nous poser une question juridique.
Notre garantie de qualité
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