Qu’est ce que le capital social d’une société civile immobilière (SCI) ?
Le capital social d’une société représente l’ensemble des sommes d'argent et des biens que les associés ont investi dans la société au moment de sa création. En échange de leur investissement, les associés reçoivent ce qu’on appelle des parts sociales, ce sont des titres de propriété sur la société qui donnent un certain nombre de droits, notamment le droit de vote pour prendre des décisions concernant le fonctionnement de la société.
Pourquoi faut-il un capital social pour créer sa société civile immobilière (SCI) ?
Le capital social a de nombreuses utilités. Sa fonction principale est de permettre à votre société de démarrer son activité. En effet à sa création, la société n’a aucune ressource, le capital social va ainsi être déterminant pour le lancement de l’objet social.
Attention, rappelons que dans le cadre d’une SCI, il ne s’agit pas d’exercer une activité commerciale, mais de gérer un patrimoine immobilier. Votre capital social sera ainsi utile pour investir dans un nouveau bien immobilier par exemple.
Le capital social est également très important car il permet de déterminer la part de chaque associé dans la société, concrètement, cela va permettre de répartir le pouvoir de décision dans la SCI. Ainsi, l’associé détenant le plus de parts sociales aura le plus de poids lors des décisions à prendre concernant la société.
En principe et compte tenu du régime spécifique de la SCI, les décisions doivent être prises à l’unanimité, c'est-à-dire que tous les associés doivent être favorables à la décision. En revanche, il est tout à fait possible de prévoir des modalités différentes dans vos statuts, vous pouvez ainsi décider que les décisions seront prises à la majorité simple, il suffira alors d’obtenir plus de la moitié des voix.
Par exemple, votre SCI est composée de 60 parts sociales (représentant ainsi 60 voix), si vous prévoyez de prendre les décisions à la majorité simple, il faudra alors obtenir 31 voix pour que la décision soit adoptée.
Il ne faut donc pas négliger la répartition du capital social qui va être déterminante pour l’avenir de la SCI et des décisions qui seront prises pour son fonctionnement.
Quel est le capital minimum dans une société civile immobilière (SCI) ?
La loi ne prévoit aucun minimum pour le capital social d’une SCI, vous pouvez ainsi tout à fait créer votre société avec un capital de 1 euro. Sachez néanmoins que ce n’est pas une décision à prendre à la légère car les banques se fient notamment à ce capital social pour accorder des emprunts.
En effet le capital social de la SCI représente l’ensemble des ressources sur lesquelles la banque va pouvoir demander un paiement en cas de problème, cela représente une sorte de garantie pour la banque, il est donc plus facile d’obtenir un emprunt lorsque votre capital social n’est pas faible.
Sachez également que dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, cela signifie que si la société rencontre des difficultés et qu’elle ne peut plus payer ses dettes, les créanciers de la société peuvent demander à un des associés de payer les dettes, et ce même sur son patrimoine personnel. Sa participation sera calculée en fonction des nombres de parts sociales qu’il détient dans la société.
Il est donc préférable pour l’ensemble des associés que le capital social de la SCI ne soit pas trop faible, pour éviter que leurs patrimoines personnels ne soient en danger en cas de problèmes.
Quand faut-il verser le capital social d’une société civile immobilière (SCI) ?
Attention, il ne faut pas confondre apport de capital et dépôt de capital. Le dépôt de capital est le procédé par lequel l’ensemble du capital social est déposé dans un compte dédié à la société, auprès d’une banque ou d’un notaire. Ce compte est ensuite bloqué jusqu’à l’immatriculation de la société. Pour les SCI, le dépôt de capital social n’est pas obligatoire. Pour d’autres formes de sociétés, la SAS par exemple, c’est une formalité obligatoire et un document justificatif est demandé lors de l’immatriculation. Ce n’est pas le cas pour la SCI.
Il peut tout de même être intéressant de faire un dépôt de capital car il vous permet, lorsque vous optez pour l’impôt sur les sociétés (IS), de bénéficier d’un taux d’imposition de 15 %, contre 25% pour le régime classique. Attention, ce taux réduit est appliqué à condition que votre chiffre d’affaires soit inférieur à 10 millions d’euros et que le capital social soit entièrement reversé, c’est-à-dire que l’ensemble du capital social prévu doit avoir été donné par les associés lors du dépôt de capital.
En revanche, vous devez obligatoirement faire un apport. L’apport de capital représente l’ensemble des ressources que vous mettez à la disposition de la société (argents, biens immeubles, biens meubles…). Il est obligatoire pour la création de votre société, cependant aucun document justificatif n'est demandé lors de l'immatriculation, vous pouvez ainsi le verser à n'importe quel moment.
Comment est constitué le capital social d’une société civile immobilière (SCI) ?
Le capital social est librement fixé lors de la constitution de la SCI. Il est constitué d’apports faits par les associés. Ces apports peuvent prendre différentes formes :
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apports en numéraire : on parle d’apports en numéraire lorsque l’associé verse une somme d’argent à la société ;
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apports en nature : on parle d’apports en nature lorsque l’associé verse un bien autre que de l’argent à la société, dans le cadre d’une SCI c’est souvent le cas d’un bien immobilier.
Quelles que soient leurs formes, une fois les apports transférés à la société, c’est elle qui en a désormais la propriété.
Il existe également une autre forme d'apport, l’apport en industrie, qui se caractérise par l’apport d’une connaissance professionnelle à la société, comme par exemple un savoir-faire ou certaines connaissances techniques. Ce type d’apport ne permet pas de constituer le capital social, c’est-à-dire que le savoir-faire ajouté par exemple ne va pas permettre d’augmenter le montant du capital. En revanche, il permet de recevoir des parts sociales et de bénéficier des mêmes avantages que les autres associés, à savoir le droit de vote et le partage des bénéfices.
Est-il possible de demander un emprunt pour faire un apport dans une société civile immobilière (SCI) ?
Oui, il est tout à fait possible de demander un emprunt puis de l’affecter au capital d’une SCI. C’est même assez courant. Les associés peuvent emprunter à titre personnel, ils vont donc souscrire un emprunt à la banque et apporter le montant à la SCI, la société pourra alors acheter un bien immobilier avec les sommes apportées mais les associés paieront de leurs côté les échéances d’emprunt auprès de la banque.
La société peut également prendre l’emprunt en son nom en tant que personne morale, en réalité cela ne change pas grand-chose puisque ce sont les associés qui devront alimenter le compte courant de la SCI pour qu’elle puisse payer les échéances du prêt. Ils pourront néanmoins, si la trésorerie de la société le permet, se rembourser les sommes d'argent avancées pour l’achat du bien immobilier.
Qu’est ce que le capital variable d’une société civile immobilière (SCI) ?
Le capital variable d’une société permet de ne pas avoir un montant fixe qui compose le capital social mais de prévoir deux sommes, plancher et plafond, qui vont représenter un minimum et un maximum du capital social.
Par exemple, vous pouvez choisir un capital social variable ayant comme capital plancher (donc minimum) 10.000 euros et comme capital plafond (donc maximum) 100.000 euros.
L’avantage d’un tel mécanisme est qu’il permet à la société civile immobilière de changer de capital plusieurs fois au cours de sa vie sociale sans avoir à modifier ses statuts. Dans le cadre d’une augmentation de capital social fixe, un formalisme est imposé, comprenant notamment des démarches payantes.
En revanche, si le montant du capital social se retrouve dans un montant inférieur au montant plancher ou supérieur au montant plafond, vous serez soumis à la même procédure que pour une modification de capital social fixe.
Est-il possible de modifier le capital social d’une société civile immobilière (SCI) ?
Si vous décidez de ne pas opter pour un capital variable, sachez qu’il est tout à fait possible de modifier votre capital lors de la vie sociale de votre SCI. Vous devez néanmoins respecter un certain nombre de formalités, notamment :
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convoquer une assemblée générale extraordinaire (attention veillez à convoquer les associés dans les bons délais) ;
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rédiger le procès-verbal de modification de capital social ;
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modifier vos statuts avec le nouveau capital social ;
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publier l’avis de modification dans un journal d’annonces légales ;
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remplir et déposer sur le site du Guichet unique :
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les statuts modifiés ;
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le procès-verbal d’augmentation du capital de la société ;
- la copie de l’attestation de publication dans un journal d’annonces légales.
Pour aller plus loin
Si vous y voyez plus clair mais que vous hésitez encore à lancer votre projet, vous pouvez consulter notre guide : Créer une SCI, un bon plan ? , qui vous permettra d’en apprendre encore plus sur la société civile immobilière. Si en revanche vous êtes désormais prêt à commencer l’aventure, vous pouvez créer vos statuts de SCI directement avec Rocket Lawyer. Pour toutes autres questions, n’hésitez pas à nous poser une question juridique.
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