CRÉEZ GRATUITEMENT Créer une SCI pour louer ou investir : mode d’emploi

Vous souhaitez créer une société pour investir dans l’immobilier et vous lancer dans la location ? La société civile immobilière (SCI) n’est par nature pas dédiée à réaliser une activité commerciale, néanmoins c’est un statut juridique qui peut-être très intéressant dans le cadre d'un investissement locatif. Rocket Lawyer revient avec vous sur l’ensemble des caractéristiques de la SCI et vous explique comment utiliser cette forme juridique pour vous lancer dans la location immobilière. 

1- Qu’est ce qu’une société civile immobilière (SCI) ? 

2- Une société civile immobilière (SCI) peut-elle louer un bien ?

3- Pourquoi créer une société civile immobilière (SCI) pour louer ? 

4- Est-il possible de créer une SCI seul pour louer ? 

5- Comment créer une société civile immobilière (SCI) ? 

6- La SCI est-elle le statut juridique le plus avantageux pour la location immobilière ? 

7- Pour aller plus loin 

8- Glossaire

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique permettant la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est créée par plusieurs associés, au minimum 2. Les biens immobiliers détenus par la SCI sont destinés à être conservés et détenus par les associés sur une très longue période, cette forme juridique ne permettant pas d'acheter de manière courante des biens immobiliers uniquement pour les revendre.

Une SCI a une nature civile, cela signifie qu’elle ne doit pas être créée pour exercer une activité commerciale.

La SCI est par nature soumise à l’impôt sur le revenu (IR), et permet de bénéficier de certains dispositifs fiscaux, c’est une des raisons pour lesquelles c’est une forme juridique intéressante et avantageuse pour la location immobilière. 

Cependant, la SCI ne pourra bénéficier de ces avantages fiscaux, dès lors qu'elle fait de la location, seulement dans certaines conditions : la location de biens ne doit pas être l’activité principale de la SCI ou bien la location doit représenter moins de 10% des recettes de la SCI. 

Lorsque la SCI exerce une réelle activité commerciale et que la location représente son activité principale, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et ne bénéficiera plus d’une fiscalité avantageuse. 

Créer une SCI pour louer des biens immobiliers présente de nombreux avantages : 

• une plus grande capacité d’investissement : le statut juridique de la SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Votre bien immobilier aura une plus grande valeur puisque votre capacité d’emprunt et donc d’achat augmente lorsque vous êtes plusieurs associés, les banques accordent en effet beaucoup plus leurs confiances pour des structures comme la SCI puisque les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société, cela signifie que si la société à des dettes qu’elle n’est pas en mesure de payer, les associés devront l’aider à payer avec leur patrimoine personnel. 

• une gestion des locataires simplifiées : dans le cadre d’une SCI, l’ensemble des associés prennent les décisions relatives au fonctionnement et à la gestion de la société en se réunissant en assemblée générale. Mais lorsqu’il s’agit de la gestion de la location en elle-même, par exemple les travaux, les loyers et les éventuelles difficultés, c’est le gérant de la société qui sera chargé de s’occuper de l’ensemble de ces problématiques et non l’ensemble des associés. 

• un régime fiscal avantageux : lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices de la société sont distribués aux associés et une taxe est prélevée sur ces bénéfices. Dans ce contexte, il est possible pour les associés de déclarer un déficit foncier, c’est la situation dans laquelle les charges de la société (frais de gestion, charges locatives, intérêts et frais d’emprunt…) sont supérieures aux revenus qui ont été réalisés avec la location. La déclaration du déficit foncier va permettre aux associés de réduire le montant des impôts qu’ils devront payer. Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. 

Vous pouvez également décider de ne verser aucun bénéfice aux associés qui n’auront donc aucun impôt à payer sur ces dividendes puisqu’ils n’ont pas été distribués. C’est un système assez courant qui permet de mettre l’ensemble des bénéfices de la société en réserve ou dans un compte courant d’associé, puis lorsque l’associé quitte la société ou part à la retraite par exemple, on lui verse l’ensemble de ses bénéfices. Il devra toujours payer l’impôt sur le revenu (IR) sur ces dividendes perçus mais il aura gagné un certain nombre d’années pour disposer des ressources nécessaires pour s’acquitter de cette taxe sans que cela lui soit préjudiciable. 

Attention, il est important de rappeler que ces mécanismes ne sont possibles que lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Si vous décidez de créer une SCI pour exercer en tant qu’activité principale la location de biens immobiliers, l’administration fiscale changera votre régime d’imposition pour l'impôt sur les sociétés (IS) et l’ensemble des avantages ne seront plus applicables pour votre SCI. C’est pourquoi la SCI n’est pas forcément le statut juridique le plus avantageux pour vous lancer dans la location immobilière.

Non, si vous souhaitez vous lancer dans votre projet seul, sachez que la SCI n’est pas compatible. Vous devez obligatoirement être deux associés pour créer une SCI. Autrement, votre dossier sera refusé lors de votre demande d’immatriculation puisque c’est une obligation légale prévue par l’article 1832 du Code civil. 

Si en revanche vous avez déjà une SCI et que suite à la cession de parts sociales d’un associé, vous vous retrouvez associé unique et donc seul dans la société, votre SCI ne sera pas automatiquement fermée. La loi vous laisse un délai d'un an pour régulariser votre situation puis passé ce délai, tout intéressé pourra demander la dissolution de votre société. 

Il est préférable de vous diriger vers des statuts juridiques plus adaptés à votre situation et à votre projet comme une EURL ou une SASU. 

Pour créer votre SCI, vous devez impérativement effectuer certaines formalités.

Tout d’abord, une SCI doit obligatoirement avoir un capital social. La loi n’imposant aucun minimum pour les sociétés civiles immobilières, vous pouvez donc commencer avec un capital social faible de 1 euro. 

Le capital social d’une société est un élément essentiel. C’est un investissement apporté par les associés qui va permettre à l’entreprise de faire face à ses premières dépenses, de démarrer son activité avant qu’elle ne fasse entrer de l’argent. Il est donc indispensable de vous demander quels seront les besoins de la société lors de son démarrage. Votre capital social doit être cohérent et correspondre à votre activité. 

Le capital social doit être déposé dans une banque, à la caisse des dépôts et consignation ou chez un notaire, avant l’immatriculation de votre société et même avant la signature des statuts. La somme déposée sera bloquée jusqu’à l’obtention de votre Kbis (donc jusqu'à votre immatriculation). 

De plus, préalablement à votre immatriculation, vous devez rédiger les statuts de votre SCI. Veillez à ce que vos statuts correspondent bien à votre projet car ils permettront d’encadrer la vie, la gestion et le fonctionnement de votre société. Par exemple, dans le cadre d’une SCI, il arrive fréquemment que les statuts prévoient une structure familiale, vous devez alors rédiger les statuts d’une SCI familiale, si en revanche vous êtes plus libre quant à l’accueil d’associés tiers, cela devra également être prévu dans vos statuts. Les statuts devront être signés et paraphés par l’ensemble des associés. 

Vous devez également penser à nommer un gérant. C’est la personne qui représentera la société dans l’ensemble de ses démarches et qui prendra les actes nécessaires à son fonctionnement. Sachez qu’il peut y avoir plusieurs gérants, ou que le gérant peut être une personne morale, c’est-à-dire une société. Le gérant n’est pas obligatoirement un associé de votre SCI. Attention, le ou les gérants ne doivent avoir fait l’objet d’aucune condamnation, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation vous sera demandée lors de l’immatriculation de votre société.  

Enfin, vous devez publier l’avis de constitution de votre société dans un journal d’annonces légales au maximum un mois à compter de la signature des statuts. Cette publication vous coûtera 185 euros hors taxes (ou 222 euros hors taxes si votre SCI est implantée à Mayotte ou à La Réunion). Ce document vous sera demandé dans le dossier pour immatriculer votre société. Lorsque vous créez vos statuts sur Rocket Lawyer, l’avis de constitution est fourni automatiquement.

Si vous souhaitez créer une société pour vous spécialiser dans la location immobilière, la SCI n’est pas forcément le statut le plus avantageux pour vous. 

Une structure comme la SARL familiale immobilière peut représenter un réel avantage pour lancer votre projet. La SARL familiale immobilière est créée pour gérer un patrimoine immobilier en famille. Cette forme de société est avantageuse lorsqu’elle est combinée au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

En principe, pour bénéficier de ce statut, il faut mettre en location un bien immobilier meublé et les revenus perçus grâce à cette location ne doivent pas être supérieurs à 23.000 euros par an.

C’est ici que la combinaison avec la SARL familiale est intéressante puisque la limite de 23.000 euros de recettes annuelles est comptabilisée individuellement pour chaque associé. Ainsi si vous êtes 4 membres dans la SARL familiale, vous pouvez louer un bien immobilier meublé et percevoir 92 000 euros de recettes locatives annuelles tout en bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Ce statut permet notamment de choisir entre deux régimes d’imposition avantageux : 

• si vos recettes locatives n’excèdent pas 72 600 euros, vous pouvez choisir le régime fiscal micro-BIC, vous bénéficierez alors d'un abattement de 50 % sur vos recettes. Par exemple : si vous avez perçu 30 000 euros de recettes locatives, seulement la moitié, soit 15 000 euros seront imposés ; 

• Si vos recettes locatives excèdent 72 600 euros, vous pourrez bénéficier du régime fiscal réel, qui vous permettra de déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges, intérêts ou frais de gestion, et de réduire vos impôts. Le régime fiscal réel sera également possible si vos recettes n'excèdent pas 72 600 Euros, et que vous souhaitez opter pour ce régime.

Si vous souhaitez créer votre SCI, vous pouvez créer vos statuts en quelques minutes en répondant à notre questionnaire. Si en revanche vous hésitez encore vous pouvez consulter notre guide SARL de famille ou SCI familiale comment choisir. N’hésitez pas à nous poser une question juridique.

Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.

Apport en industrie : apport par un associé de compétences, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société. 

Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.

Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par un associé au capital de la société. 

Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.

Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes. 

Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce. 

Dissolution : fin de vie de la société se caractérisant par sa liquidation et la distribution de son actif aux créanciers puis aux associés. 

Droit de vote : droit alloué à chaque associé d’une société lui permettant de se prononcer lors des Assemblées Générales.

Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France. 

Personne morale : entité dotée de la personnalité juridique.

Personne physique : être humain doté de la personnalité juridique. 

Kbis : document officiel qui atteste l’existence juridique d’une société ou d’une entreprise commerciale en France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L’extrait Kbis que l’on peut qualifier de “carte d’identité” de l’entreprise est délivré par le greffe du Tribunal de commerce.

Objet social :  activité effectivement exercée par la société qui figure dans les statuts. 

Siège social : domicile administratif de la société, obligatoirement précisé dans les statuts.