La Société Civile Immobilière est un montage d’acquisition qui permet de palier à la complexité de la gestion traditionnelle d’un bien immobilier par plusieurs associés. En effet, lorsque vous acquérez un bien immobilier avec une ou plusieurs personnes, le régime traditionnel en vigueur est celui de l’indivision : tous les coacquéreurs partagent les mêmes droits sans que les parts soient divisées équitablement en fonction de l’investissement de chacun.
Mais comment fonctionne une SCI ? Et dans quelle mesure est-il avantageux d’en constituer une ?
Présentation et mode d’emploi d’une SCI
Une SCI est un montage d’acquisition d’un bien immobilier qui permet d’acquérir un bien immobilier au travers d’une société constituée par plusieurs associés, lesquels apportent chacun un certain montant d’argent. Ces sociétés sont réglementées par les dispositions communes à toute société et fixées par le code civil lui-même.
Pour constituer une SCI, au minimum deux personnes morales majeures (ou un mineur sans minimum d’âge accompagné de son représentant légal) doivent s’associer et créer une société dont la durée maximale est 99 ans. Cette société fonctionnera conformément aux statuts été signés par les associés lors de sa création.
Ainsi, chaque membre de la SCI apporte un certain montant d’argent pour acquérir le bien immobilier et obtient en contrepartie une part proportionnelle à cet apport. Ce ne sont donc pas les personnes qui constituent la SCI qui possèdent directement le bien immobilier mais la SCI.
Les avantages de la SCI pour l’achat immobilier sont légion
Mutualiser les coûts et les risques
Le principal avantage d’une SCI est qu’elle mutualise les frais d’acquisition d’un bien et les charges, diminuant ainsi le coût associé à l’acquisition et à la gestion du bien en question.
Une SCI protège aussi les associés en tant que propriétaires du bien. En effet, en cas de faillite, les créanciers de la société qui souhaitent récupérer leur argent devront d’abord intenter une procédure contre la SCI avant de s’attaquer directement aux associés.
Vous avez besoin d’un crédit immobilier ? Vous pouvez le souscrire au nom de la SCI ou de ses associés. Faites appel à un courtier en crédit immobilier comme Pretto.fr pour vous faire conseiller.
Des avantages fiscaux intéressants
Deux régimes fiscaux sont possibles pour une SCI :
- L’impôt sur les sociétés, à l’instar de toutes les autres sociétés françaises ;
- L’impôt sur le revenu, et c’est alors le principe de transparence fiscale qui opère, à savoir que les revenus et les charges liés à cette société sont automatiquement pris en compte dans votre déclaration d’impôts personnelle. C’est le régime le plus souvent choisi.
On ne peut pas dire qu’il y ait d’avantage absolu à choisir un régime ou un autre. Le choix dépendra de votre situation et dans quelle mesure vous jugez l’un plus avantageux que l’autre :
- L’impôt sur le revenu, chaque associé devra déclarer le montant des loyers dans sa propre déclaration d’impôts, au prorata des parts qu’il détient dans la SCI. Les déficits pourront être imputés sur le revenu global et une décote est applicable en fonction de la période de la propriété ;
- L’impôt sur les sociétés, vous pouvez déduire l’amortissement de l’assiette fiscale : vous vous offrez la possibilité de déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société. Cela est particulièrement avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, mais l’est moins dès que le bien est totalement amorti. En revanche, ce choix est irrévocable et vous ne pourrez plus jamais le changer.
Différentes formes de SCI, différents avantages
Il existe en réalité trois catégories de SCI qui présentent chacune des avantages spécifiques.
La SCI familiale
Cette catégorie de SCI est réservée aux membres d’une même famille : elle leur permet de devenir propriétaires d’un bien dans un but non commercial, et ce sans limite de participants.
La SCI familiale présente deux avantages :
- Le premier concerne la succession du bien : lors du décès d’un des associés, ses parts sont transmises automatiquement aux autres membres de la SCI.
- Le second concerne les situations de donation : la SCI familiale permet de réduire les frais de donation. En cas de donation, votre part de la SCI est soumise au paiement des droits de donation qui sont calculés sur la valeur des parts. Surtout, la valeur de la part prend en compte les dettes de la société, et est donc moins importante ce qui permet de réduire les frais de donation.
La SCI professionnelle
La SCI permet d’acheter les murs d’une entreprise, ce qui présente deux avantages.
Le premier avantage est de diminuer l’assiette de l’impôt sur les sociétés d’une entreprise. En effet, le propriétaire d’une entreprise peut décider d’acheter en propre un bien immobilier (plutôt que de l’inscrire à l’actif de son entreprise) et de le louer ensuite à sa propre entreprise. La conséquence est que les loyers payés par la société seront déductibles des revenus, ce qui diminue in fine l’impôt sur les sociétés à payer pour cette entreprise.
Le second avantage de la SCI professionnelle concerne le propriétaire. Ce dernier peut rembourser son crédit immobilier par les loyers qu’il perçoit de sa location. Elle protège également le bien lui-même des créanciers de la société puisqu’il ne leur appartient pas.
La SCI marchand de biens
Cette forme de SCI concerne les associés qui souhaitent acheter et revendre des biens immobiliers pour réaliser des bénéfices. Cela est également valable pour l’achat et la revente de parts et d’actions de société immobilières de terrains constructibles, des fonds de commerce… Les associés devront alors choisir une forme juridique spécifique pour leurs sociétés comme Société Anonyme par exemple.
La SCI commerciale est intéressante en ce qui en fonction du statut juridique adopté, les frais de notaire sont moins élevés, autour de 3% contre 7,5% en temps normal.
Notons toutefois qu’une TVA est à payer lors de la revente d’un bien avec prise de bénéfice, TVA qui peut prendre deux formes :
- TVA classique, que l’on collecte ou que l’on déduit ;
- TVA sur marge sur la plus-value des opérations de vente.
