El decreto de los alquileres del Gobierno publicado a mediados de diciembre ha durado apenas cinco semanas ¿lo sabías? Ayer, 24 de enero de 2018, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el acuerdo que deroga el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya principal medida consistía en alargar el tiempo de los contratos de arrendamiento de vivienda con el objetivo de tratar de abaratar los alquileres.
Mediante este Real Decreto-ley, el Gobierno adoptó una serie de medidas que afectaron a los alquileres de vivienda. En este post, queremos ayudarte a entender qué es lo que ha sucedido y por qué esta última reforma en los alquileres ha sido derogada.
Principales medidas adoptadas por el Real Decreto-ley 21/2018
Respecto a la reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a través de distintas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos destacan los siguientes cambios:
- Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se establece en 5 años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en el caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de 7 años.
- En cuanto a la prórroga tácita se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga durante tres años más.
- Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que el arrendador puede exigir al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario (salvo en los contratos de larga duración).
- Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica, excepto aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Puedes leer nuestro post “7 puntos clave sobre la reforma del alquiler de vivienda” si quieres saber más sobre esta reforma.
La necesidad de convalidación del Real Decreto-ley
El Decreto-ley constituye la manifestación de una facultad propia del Gobierno pero una de las notas que lo definen es su carácter de norma provisional. Esto supone que esta norma dictada por el gobierno debe ser sometida al trámite de convalidación por el Congreso de los Diputados para que con su ratificación, deje de ser una norma provisional.
¿Qué ha pasado?, que de 347 diputados asistentes han votado en contra 243 de ellos, por lo que el Real Decreto-ley 21/2018 no ha superado este trámite de aprobación por el Congreso de los Diputados y en consecuencia, no ha quedado convalidado. Este resultado negativo en la votación de convalidación ha supuesto la inmediata finalización de los efectos del Decreto-ley y su desaparición del ordenamiento jurídico.
¿Qué ocurre entonces con los contratos de alquiler firmados al amparo de este Real Decreto?
Aunque el Real Decreto ha sido derogado por no haberse producido su convalidación en el Congreso, ello no supone la anulación de los efectos producidos durante su vigencia. Por lo tanto, todos aquellos alquileres que se hayan realizado entre el 19 de diciembre de 2018 y el día 22 de enero de 2019 no quedan en papel mojado.
Por el contrario, estos contratos seguirán estando regulados por lo dispuesto en la norma derogada y por lo tanto, los inquilinos de estos contratos cuentan con la posibilidad de prorrogar sus alquileres hasta que se cumpla una duración mínima de 5 años (si el arrendador es una persona física) o 7 años (si el arrendador es una persona jurídica). La ley les ampara.
¿Qué sucede con los contratos de alquiler firmados a partir del 23 de enero de 2019?
Los contratos de alquiler que se firmen a partir de esta fecha vuelven a estar regulados por la legislación vigente antes del 18 de diciembre y, por ello aunque las partes pueden pactar la duración que estimen oportuna, volvemos a la obligatoriedad para el arrendador de respetar el alquiler, si el inquilino así lo quiere, durante 3 años y a su libertad para pedirle, además del mes obligatorio de fianza, cualquier otro tipo de garantía, aunque sea superior a dos mensualidades de renta. Si quieres saber más en cuanto a la duración del alquiler de vivienda te recomendamos la lectura de nuestra guía gratuita sobre ese tema.
Así que ya sabes, si éste último mes no has realizado ningún alquiler porque no contabas con mantenerlo más de 3 años o te estabas planteando vender, ya no debes preocuparte. A día de hoy, la prórroga obligatoria para el arrendador vuelve a ser de 3 años, ya se trate de una empresa o un particular.
En Rocket Lawyer España, encontrarás modelos de contrato de alquiler que puedes personalizar de forma fácil y sencilla. Entre ellos, ponemos a tu disposición uno de contrato de alquiler de vivienda amueblada, adaptado a la legislación anterior a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto-ley 21/2018. Además, los abogados de nuestra red en toda España, podrán asesorarte en caso de que hayas firmado el alquiler entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 y tengas dudas sobre cualquier aspecto relacionado con el mismo. Para hacerlo, puedes utilizar nuestro enlace “Pregunta a un abogado“.
