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¿Quieres alquilar tu piso a turistas sin incumplir la Ley? esto te interesa

Por fin llegan las primeras vacaciones del año, la Semana Santa, y seguro que muchos de vosotros habéis pensado, me voy a esquiar, ¿y si alquilo el piso de la playa? Posiblemente ya lo hayas hecho otras veces o tal vez aún no te has atrevido a hacerlo, muchas preguntas te han podido surgir. En este post trataremos de clarificar tus dudas sobre este tipo de arrendamientos para que puedas hacerlo correctamente.

1. Leyes que regulan estos alquileres

Los arrendamientos urbanos se encuentran regulados en España por una Ley de carácter estatal, aplicable en todas las CCAA, a los alquileres de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En el año 2013, esta Ley sufrió una reforma tras la cual se excluyó de la aplicación de la misma “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Estos alquileres de vivienda para uso turístico que quedan fuera del ámbito de la LAU, han supuesto un varapalo para la industria hotelera, ya que muchos turistas prefieren este tipo de alojamientos que les permiten una relación más directa con las personas residentes en el destino elegido, el uso de nuevas y rápidas formas de comercialización sin intermediarios y en muchas ocasiones, porque resultan más económicos que la estancia en un hotel. Además, la industria hotelera, ha mostrado serias quejas alegando una posible competencia desleal sobre todo por la ausencia de gasto para el arrendador. Desde entonces, muchas Comunidades Autónomas han venido legislando sobre esta cuestión. Este es el caso por ejemplo de Baleares, Asturias, Galicia, Canarias, Comunidad Valenciana, Cataluña, Madrid o Andalucía, entre otras.

2. Servicios que hay que prestar para que el arrendamiento de la vivienda sea considerado como “turístico”

Para que un arrendamiento sea considerado como “turístico”, de forma que quede fuera del régimen de la LAU, la normativa que aplican las CCAA se fija además de en la corta duración del mismo, en el carácter empresarial de la actividad de arrendamiento (el arrendador es un empresario turístico). Otro dato a tener en cuenta, es que además de cederse el uso de la vivienda, en el contrato se incluyen una serie de servicios complementarios propios de alojamientos del sector hotelero, como son servicio de limpieza periódica incluida en el precio, el cambio de ropa de cama, incorporar productos del baño, etc.

3. Los canales de oferta turística

Los canales de oferta turística son aquellos que usan normalmente los empresarios del sector turístico para comercializar o promocionar la cesión de uso de inmuebles, como son las agencias de viaje, las empresas que medien u organizan servicios turísticos, los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento, páginas web, etc. No pueden, sin embargo, considerarse canales de los que usualmente se valgan los empresarios del sector, el boca a boca o la colocación de carteles en la terraza o balcón del inmueble, en tablones de anuncios, o farolas por ejemplo.

4. El arrendamiento de temporada

Los arrendamientos de temporada, aunque recaigan sobre una vivienda son considerados legalmente como arrendamientos para uso distinto del de vivienda y por eso no se les aplica las normas propias de los alquileres de vivienda. No se consideran arrendamientos de vivienda, porque aunque el destino es de vivienda, les falta el carácter de permanencia, se hacen por una temporada, bien sea por periodos continuos, ya sea alternativos (p.e. temporadas de invierno en una localidad de montaña, durante un curso escolar, o por vacaciones).

Existe una total libertad de pactos para acordar las condiciones de este tipo de alquiler. Principalmente, se diferencia del alquiler de vivienda en la duración. Aun cuando se trata del alquiler de una vivienda, al ser su objeto ocuparla durante una temporada, no están sujetos a las normas de duración de los arrendamientos de vivienda, por lo que no se les aplicarán las prórrogas forzosas y por lo tanto llegado el día de finalización del mismo, el inquilino no tendrá opción de quedarse ocupando la vivienda si el propietario no lo permite. 

De este modo, como propietario de un apartamento en la playa, podrías alquilarlo durante, por ejemplo, una semana o un mes sin ningún problema.

5. El arrendamiento de vivienda turística

Como ya hemos señalado, este tipo de alquiler queda fuera de la regulación de la LAU y se encuentran regulados por diferentes normativas autonómicas que tienen transferidas las competencias en materia de turismo. Para ser considerados como tales, deben cumplir los siguientes requisitos:

  • Que se trate de una cesión temporal (por plazo determinado) de uso de toda la vivienda
  • Que la vivienda esté amueblada y equipada para su uso inmediato
  • Que sea comercializada en canales de oferta turística
  • Que esa cesión de uso se efectúe con finalidad lucrativa, es decir, que exista una contraprestación económica
  • Que exista una normativa legal específica que los regule

En la mayoría de las normas autonómicas reguladoras de viviendas de uso turístico, se requiere que el titular o la empresa explotadora de estas viviendas, antes del inicio de la actividad, presenten ante la Administración competente en materia de turismo, una declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones que resultan exigibles para el ejercicio de estas actividades. Esta declaración responsable es un documento imprescindible para poder obtener el número de licencia del Registro de Turismo en la Comunidad.

Resumiendo, la diferencia básica existente entre los arrendamientos de temporada y el alquiler turístico es la ley que los regula, el canal utilizado para comercializarlos y los servicios que el arrendador ofrece al arrendatario.

Teniendo en cuenta lo anterior, si te decides a alquilar tu vivienda estas vacaciones, primero consulta la normativa vigente en tu Comunidad Autónoma, ya que su incumplimiento puede conllevar sanciones económicas. Ten en cuenta también que en aquellas CCAA que no regulan este tipo de alquileres turísticos, el arrendamiento se llevará a cabo con el contrato de alquiler de temporada regulado por la LAU, contrato que puedes encontrar en Rocket Lawyer España. Recuerda por último, que contamos con una red de abogados cualificados a lo largo de toda la geografía española que pueden ayudarte ante cualquier problema o duda legal que pueda presentarse.

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