A la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda, es esencial tanto para el propietario como para el inquilino conocer los aspectos más importantes de este tipo de contratos. Más aún, teniendo en cuenta que recientemente, la ley que regula los contratos de alquiler, ha sido modificada en varias ocasiones.
Es fundamental que antes de firmar el contrato de alquiler ambos lo lean y entiendan la totalidad de las cláusulas que se contienen en el contrato porque estas serán las que determinen principalmente la relación entre arrendador e inquilino. Lo que se pacte en el contrato a este respecto es lo que primará.
Aunque cada uno debe asumir los gastos que le corresponden, esto no siempre está claro y resulta ser lo que más enfrentamientos plantea entre el propietario y el inquilino. Por eso, desde Rocket Lawyer, respondemos a algunas de las preguntas más comunes.
1. ¿Qué Ley establece las obligaciones de las partes?
Los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones que el inquilino y el propietario fijen en el contrato, siempre en el marco establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos y de forma supletoria, por lo dispuesto en el Código Civil.
Por ello, es fundamental leer bien el contrato, porque éste será el que determine las obligaciones esenciales de las partes. Si necesitas un contrato de alquiler de vivienda con todas las garantías, puedes utilizar nuestro modelo que podrás adaptar a tus circunstancias.
2. ¿Es obligatorio pagar una fianza?
En el momento de celebración del contrato, es obligatoria la exigencia de una fianza. El importe de la fianza, en el caso del arrendamiento de vivienda, debe ser el equivalente a una mensualidad de renta, importe que obligatoriamente deberá entregarse mediante dinero en metálico.
Esta cantidad debe ser devuelta al inquilino al finalizar el alquiler, salvo en el caso de que existan obligaciones pendientes (desperfectos, rentas, importe de suministros…). La devolución de la fianza, es una de las obligaciones del arrendador.
Para saber más sobre la fianza puedes consultar nuestro post “La fianza en los alquileres de vivienda”.
3. ¿Pueden exigirse al inquilino otras cantidades adicionales a la fianza?
Es posible solicitar al inquilino la prestación de garantías adicionales a la fianza que pueden servir para cubrir daños en la vivienda, impago de rentas o cualquier otra responsabilidad derivada del contrato. En este caso, no es obligatorio que se trate de una cantidad en metálico permitiéndose, por ejemplo, la entrega de un aval bancario. Ahora bien, en ningún caso el importe de estas garantías podrá exceder de dos mensualidades de renta cuando el plazo de duración del contrato sea de hasta 5 o 7 años, en éste último supuesto, si el arrendador de la vivienda es una empresa.
4. ¿Quién debe pagar el importe de los suministros de agua, luz, gas, etc.?
El alta de los suministros debe hacerla el propietario. En cambio, será el inquilino quien deba hacerse cargo del pago de los recibos de agua, luz, gas, teléfono, conexión a internet… de la vivienda.
5. ¿Quién debe pagar los gastos de la comunidad de propietarios?
Según la normativa que regula las comunidades de propietarios, el pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario. Por ello, en principio, estos gastos corresponden al arrendador, si bien se puede pactar en el contrato que los asuma el inquilino. Ahora bien, para que este pacto sea válido, se requiere que sea expreso, que conste por escrito y que se determine el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
6. ¿Qué ocurre si hay una demarra? ¿Debe hacerse cargo el inquilino si se ha obligado en el contrato a pagar los gastos de comunidad?
El pacto sobre gastos de comunidad afecta a los gastos corrientes u ordinarios, de previsión anual, incluidas las reparaciones ordinarias y reajustes o incrementos de la cuota anual causados por dichos conceptos, pero no aquellos gastos extraordinarios que fuera del presupuesto anual, dan lugar a derramas extraordinarias, salvo que se pacte lo contrario.
7. ¿Quién debe pagar los impuestos?
Respecto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), aunque el sujeto pasivo del impuesto es el propietario, puede pactarse que sea el inquilino quien deba hacerse cargo de este importe. Además, el inquilino deberá abonar la tasa de recogida de residuos o basura del municipio.
Aunque muchas personas lo desconocen, hasta la reforma llevada a cabo en marzo de 2019, el inquilino estaba obligado a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en los contratos de alquiler. A partir del día 6 de marzo de 2019, están exentos de tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
Para conocer más sobre este asunto puedes leer nuestra guía gratuita Impuestos y alquiler de viviendas.
8. ¿Qué ocurre si algún electrodoméstico deja de funcionar o se produce alguna avería en la vivienda? ¿Quién debe encargarse de su arreglo?
Durante la vigencia del contrato, el inquilino se encuentra obligado a realizar en la vivienda alquilada todas aquellas reparaciones de poca entidad causadas por el desgaste propio que del uso ordinario se hace de la misma, sin que por ello tenga derecho a que se le devuelva el importe abonado.
En definitiva, debe encargarse de realizar todas las reparaciones “pequeñas”. Además, dichas reparaciones tienen que tener su origen en el uso ordinario del elemento de la vivienda que se esté utilizando. Por lo tanto, el inquilino deberá hacerse cargo de la reparación del electrodoméstico para mantener su uso (por ejemplo, el arreglo de un piloto, cambio de filtro…). Pero, si el desperfecto implica la necesidad de comprar un nuevo electrodoméstico este coste lo tendrá que asumir el propietario.
9. ¿Quién debe ocuparse de abonar los gastos de gestión inmobiliaria?
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser abonados por el arrendador, siempre que se trate de una persona jurídica.
Si a pesar de todo sigues teniendo dudas con el alquiler o han surgido problemas entre el propietario y el inquilino, recuerda que disponemos de una red de abogados colaboradores en toda España que podrán ayudarte a resolverlo.
