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7 puntos clave sobre la reforma del alquiler de vivienda

¿Estas pensando en alquilar un piso en el 2019? ¿Tienes un piso alquilado y has oído en las noticias que la ley ha cambiado? Así es, la ley que regula los alquileres de viviendas ha sido modificada esta semana. Desde el día 19 de diciembre, los contratos de alquiler de vivienda en España sufren una serie de modificaciones importantes que debes conocer.

Desde Rocket Lawyer España queremos explicarte de forma fácil y sencilla en qué consisten estos cambios:

1. Duración del alquiler de vivienda

Como venía siendo hasta ahora, el inquilino y el propietario pueden acordar la duración que quieran para el contrato de alquiler. Ahora bien, si el inquilino lo desea, el alquiler deberá continuar hasta que dure como mínimo 5 años. Esta prórroga se amplía a 7 años, cuando el propietario de la vivienda sea una empresa, fondo de inversión, o cualquier otra persona jurídica.

Con esta obligación para el propietario, se permite al inquilino, aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior,  permanecer en la vivienda hasta 5 o 7 años (en el supuesto de que el propietario sea persona jurídica).

Pero no te preocupes, si alquilaste tu vivienda antes de 19 de diciembre, la prórroga obligatoria sigue siendo de 3 años de forma que el inquilino tendrá que marcharse cuando se cumpla ese plazo.

Puedes consultar nuestra guía gratuita para saber más sobre la duración del arrendamiento de vivienda.

2. Tácita reconducción

Esta expresión significa que, si al terminar el contrato, el inquilino continua 15 días más en el uso de la vivienda alquilada, sin que el propietario o el inquilino manifieste su intención de poner punto final al mismo, el contrato continuará.

Para los contratos que se celebren a partir del 19 de diciembre, se dota al inquilino de una mayor estabilidad que en los contratos anteriores porque se establece que este derecho del inquilino a continuar ocupando la vivienda una vez han pasados los 5 o 7 años de duración obligatoria del contrato, será por 3 años más. Hasta entonces, la prórroga obligatoria es solo durante 1 año más.

Si alquilaste tu vivienda antes de la reforma, van a cumplirse tres años desde que lo hiciste y no quieres que el contrato se prorrogue por más tiempo, utiliza nuestro modelo de Carta comunicando al inquilino la no renovación del alquiler de vivienda, para notificar al inquilino la finalización del mismo. De no hacerlo, el inquilino podrá quedarse en la vivienda otro año más.

3. Fianza y garantías adicionales

Cuando se firma un contrato de alquiler de vivienda, entre las obligaciones del inquilino se encuentra la de entregar al propietario la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta como fianza. Pero, además de esta fianza, la Ley permite que ambos acuerden la entrega de alguna garantía adicional.

Dado el temor que sienten los propietarios a que los inquilinos no paguen la renta del alquiler, los suministros o provoquen desperfectos en la vivienda, lo más frecuente es que exijan al inquilino garantías adicionales, llegando en muchas ocasiones a ser excesivas o muy difíciles de conseguir para ellos.

Hasta ahora, no existía límite alguno en cuanto a estas garantías, siempre y cuando no fueran contrarias a la ley, a la moral o al orden público. Sin embargo, a partir de ahora, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse a los inquilinos, salvo que se trate de contratos de larga duración. En estos últimos sí podrán pactarse mayores garantías adicionales.

4. Gastos de gestión inmobiliaria

Aunque no es obligatorio acudir a una agencia inmobiliaria o a un abogado, a veces los propietarios utilizan sus servicios para encontrar un inquilino, obtener un asesoramiento o incluso confiarles todas las gestiones relativas al alquiler. Hasta ahora, lo habitual era que los propietarios trasladaran tales gastos a los inquilinos.

Con la reforma, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de los contratos sean a cargo del propietario, cuando se trate de empresas, fondos de inversión, etc. Esto será así excepto en aquellos casos en que los servicios de la inmobiliaria o abogado, hayan sido contratados por iniciativa directa del inquilino.

Recuerda que en Rocket Lawyer España, además de poder encontrar el contrato de alquiler que necesitas, tienes a tu disposición otros contratos y documentos legales de absoluta fiabilidad que harán que puedas enfrentarte de manera fácil y sencilla a los problemas cotidianos relativos a tus alquileres.

5. Alquiler turístico

Hasta ahora, la Ley únicamente se refería a este tipo de alquiler para excluirlos de su aplicación como la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada para su uso inmediato, comercializada o proporcionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.

Frente al auge del alquiler turístico, impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway o Nomura, con la reforma se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que les resulte de aplicación, suprimiendo la limitación de que estas viviendas sean necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística ampliando a cualquier otro modo de comercialización o promoción.

6. Desahucio

Los jueces notificarán el desahucio y lanzamiento de una familia a los servicios sociales. Estos emitirán un informe y, si alertan de que las personas que van a ser desahuciadas y expulsadas de la vivienda alquilada se encuentran en situación de vulnerabilidad, se suspenderá el procedimiento durante un mes (dos meses cuando sea una persona jurídica la que solicita el desahucio) para buscar una solución.

7. Rebaja de impuestos

Aunque hasta la reforma era obligatorio, en contratos entre particulares casi ningún inquilino pagaba el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) cuando firmaba un alquiler. La reforma lleva a cabo una mejora en la fiscalidad del alquiler de viviendas introduciendo una exención para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente en dicho impuesto.

Para conocer más detalles sobre los impuestos en el alquiler de viviendas puedes consultar nuestra guía gratuita Impuestos y alquiler de viviendas.

Como siempre, desde Rocket Lawyer queremos hacerte la vida más fácil, por eso ponemos a tu disposición el Contrato de alquiler de vivienda que necesitas, actualizado a la legislación actual y personalizable de forma fácil y sencilla. Recuerda además, que disponemos de una red de abogados colaboradores en todo el territorio nacional que podrán asesorarte en todas aquellas dudas o problemas que te surjan. Puedes acceder a este servicio con nuestra suscripción premium o desde nuestra página “Pregunta a un abogado“.

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