Impôts et SCI : tout savoir sur la fiscalité des SCI

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique qui a la particularité de permettre à ses associés de gérer et de louer des biens immobiliers sur lesquels ils détiennent chacun des parts sociales, pour leur permettre ensuite de partager l’immeuble en nature ou de faciliter la transmission du patrimoine entre ascendants et descendants, notamment dans le cadre d’une SCI familiale. 

En dépit des nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux que présente ce statut juridique, la SCI est redevable de l’impôt sur les bénéfices générés par son activité au même titre que toutes les sociétés. En revanche, c’est aux associés qu’incombe la mission de déterminer sur quel montant se baser pour calculer les impôts de l’entreprise. C’est la raison pour laquelle les prochaines lignes de ce document reviennent sur les différents régimes d’imposition applicables aux SCI.

Au moment de la création de la société, une SCI est systématiquement soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais le dirigeant peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous certaines conditions et avec l’accord de ses associés. 

Ces deux modes d’imposition étant par définition différents, aussi bien en termes de base d'imposition, d’obligations comptables que de conséquences fiscales, vous devez impérativement vous référer au dossier d’immatriculation de la société pour connaître le régime fiscal applicable à votre SCI.

Une SCI qui relève de l’impôt sur le revenu (IR) est une société dans laquelle l’imposition a lieu au niveau des associés, qui sont imposés sur leur revenu en fonction des bénéfices réalisés par la société au cours de l’exercice social écoulé. Autrement dit, le résultat déterminé au niveau de la société est automatiquement transféré aux associés, qui sont ensuite imposés personnellement à hauteur de la quote-part de résultat qui leur revient, au prorata de leur participation au capital social de la SCI.

Deux régimes d’imposition sont alors applicables : 

• l’associé dont les revenus sont inférieurs à 15.000€ est soumis au régime microfoncier d’imposition. L’administration fiscale applique alors un abattement de 30% au montant des revenus fonciers déclarés. La somme restante après déduction servira de base d’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ; 

• l’associé dont les revenus sont supérieurs à 15.000€ relève quant à lui du régime réel normal d’imposition, c’est-à-dire que le montant des revenus fonciers déclarés est imposé à hauteur de 11%, 30%, 41% ou 45% suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Une SCI peut également ne percevoir aucun revenu, notamment si elle n’a réalisé aucun investissement locatif ou lorsqu'elle met un logement à la disposition gratuite d’un associé. Dans ce cas, vous devez déclarer cette absence de revenus locatif pour être exonéré d’impôts.

Une SCI qui relève de l’impôt sur les sociétés (IS) est imposée à partir du bénéfice imposable réalisé au cours de l’exercice social écoulé. En d’autres termes, opter pour l’impôt sur les sociétés permet aux associés de faire peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values au niveau de la SCI.

Le taux d’imposition dépend ensuite de la tranche de bénéfice et du chiffre d’affaires réalisé par la société : 

• une SCI dont le chiffre d’affaires et le montant des bénéfices réalisés est supérieur à 7.630.000€ et 38.120€ sera imposée à hauteur de 25% ;

• une SCI dont le chiffre d’affaires et le montant des bénéfices réalisés est inférieur à 7.630.000€  et 38.120€  sera imposée à hauteur de 15%. 

En tant qu’associé d’une SCI, vous pouvez avoir grand intérêt à renoncer à l’impôt sur le revenu et opter pour l’impôt sur les sociétés, notamment si le chiffre d’affaires de votre entreprise devient particulièrement important au regard du barème de l’impôt sur le revenu. 

Avant toute chose, vous devez savoir que le changement de régime fiscal de votre société est soumis au respect d’une procédure légale de votre part. En effet, si vous n’avez pas formulé cette option au moment de la rédaction des statuts de la SCI, vous pouvez opter pour l’IS à tout moment de la vie de la société. Toutefois, cette modification des statuts après leur rédaction nécessite la convocation d’une assemblée générale extraordinaire et la rédaction d’un procès-verbal, pour constater par écrit la volonté commune des associés de modifier le régime d’imposition de la société. Le cas échéant, votre SCI relèvera de l’impôt sur les sociétés à compter de l’exercice social suivant la notification de l’option au service des impôts des entreprises. 

Vous devez également noter que le choix de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés est définitif, c’est-à-dire que vous ne pourrez pas renoncer à l’IS pour revenir à l’impôt sur le revenu. Rocket Lawyer vous aide à choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre entreprise pour éviter qu’un mauvais choix porte préjudice à votre activité. 

La plus-value d’une SCI, qui fait référence à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession d’un bien immobilier, est systématiquement imposable. Le calcul de la plus-value d’un bien et ses modalités d’imposition dépendent ensuite du régime fiscal de la société :

• dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Une surtaxe supplémentaire s’applique également si la plus-value est supérieure à 50.000€ ; 

• dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, les plus-values immobilières s’ajoutent au montant du bénéfice imposable. En conséquence, plus les plus-values seront importantes, plus l’imposition le sera également. 

La SCI familiale reprend les caractéristiques de la SCI classique, à la différence qu’elle est composée uniquement des membres de la même famille. Ainsi, les règles en matière de fiscalité restent les mêmes : la SCI familiale est une société soumise à l’impôt sur le revenu dans laquelle les associés sont directement imposés au prorata du nombre de parts sociales détenues sur le capital social de la société. 

Dans les mêmes conditions que la SCI classique, la SCI familiale peut ensuite prendre la décision d’opter pour l’impôt sur les sociétés et être imposée sur son résultat net de toutes charges. 

La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt direct sur la consommation payé par les consommateurs mais collecté par les entreprises, c’est-à-dire que vous devez théoriquement facturer la TVA à vos clients sur l’ensemble des activités locatives réalisées pour ensuite la reverser à l'Etat. 

En réalité, les règles d'assujettissement à la TVA varient selon l’activité exercée et le type de biens mis en location par la société. En particulier, une SCI qui loue des biens aménagés à usage professionnel, des biens meublés à usage d’habitation accompagnés de services accessoires (accueil client, fourniture de linge…) ou des places de stationnement est obligatoirement assujettie à la TVA. A l’inverse, les sociétés civiles immobilières qui mettent en location un bien nu, c’est-à-dire sans meubles et sans équipements, un bien aménagé à usage d’habitation ou un bien aménagé à usage agricole sont exonérées de la déclaration et du paiement de la TVA. 

Référez-vous à notre guide sur la TVA des SCI pour en savoir davantage sur les différentes règles d'assujettissement. 

En plus de l’impôt sur le revenu, de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur les plus-values et de la TVA, les SCI font l’objet de règles d’imposition particulières. 

Tout d’abord, les SCI propriétaires d’un logement supportent la taxe foncière même si le logement en question est loué à un locataire. Notez que la base d’imposition de cette taxe varie chaque année en fonction de la valeur locative du bien et du taux fixé par les collectivités territoriales. Par contre, une SCI n’est en aucun cas redevable de la taxe d’habitation, qui est réclamée chaque année directement à votre locataire. 

Ensuite, vous devez savoir que vos parts sociales entrent également dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dû par les particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1.300.000€.

Les obligations comptables de votre société varient selon qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés : 

• une SCI qui relève de l’IR n’est soumise à aucune obligation comptable particulière, à moins qu’elle emploie plus de 50 salariés et que son bilan total et son chiffres d’affaires soient supérieurs à 1.550.000€ et 3.100.000€ ; 

• une SCI qui relève de l’IS doit au contraire déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce compétent, établir un compte de résultat, tenir à jour un livre journal, un grand livre…

La dissolution d’une société civile immobilière peut très bien résulter d’un commun accord des associés, de l’arrivée à son terme, de la réalisation de son objet social ou d’une décision judiciaire. Quoi qu’il en soit, vous devez savoir que la dissolution et la cessation d’activité d’une SCI entraîne systématiquement la rédaction d’un procès-verbal de dissolution, l’imposition des plus-values réalisées sur les biens détenus par la société ainsi que l’imposition du résultat réalisé par votre entreprise l’année de sa dissolution.

Avant de renoncer à l’impôt sur le revenu pour opter pour l’impôt sur les sociétés, ce tableau récapitulatif revient pour vous sur les différences qui existent entre ces deux régimes d’imposition. 

Si vous avez besoin d’autres informations sur la fiscalité des SCI, n'hésitez pas à nous poser une question juridique.