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En savoir plus sur le Bail commercial

Certifié par le groupe ELS, éditeur des codes Dalloz

Vous êtes propriétaire d'un local commercial et vous souhaitez le mettre en location ? Vous devez rédiger un bail commercial. Le bail commercial  dit « bail 3 6 9 » est le contrat de location adapté à un local commercial. Pour vous aider et vous faciliter cette démarche utilisez notre contrat de location. Facile à remplir, il comporte toutes les mentions obligatoires et vous permet de prévoir les obligations du locataire et du propriétaire tout en vous assurant une fiabilité juridique optimale.

Utilisez ce document lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

  • le bail doit porter sur un immeuble ou un local affecté à un usage commercial ; 
  • les lieux doivent servir à l’exploitation d’un fonds de commerce appartenant à un commerçant, un industriel ou un artisan ; 
  • le locataire du local (propriétaire du fonds de commerce ) doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il peut aussi être une association ou une profession libérale.

Le bail commercial contient notamment des clauses sur :

  • l’identification des locaux loués
  • la durée du bail 
  • le loyer 
  • les charges 
  • l’activité exercée dans les locaux 
  • la liste des annexes obligatoires

Le bail commercial permet au propriétaire d'un bien immobilier affecté à un usage commercial de le louer à un locataire qui l'utilisera dans le cadre de son activité commerciale, artisanale ou industrielle. 

L’activité peut aussi être libérale si le locataire accepte de signer un bail commercial plutôt qu’un bail professionnel.

Attention un logement à usage d'habitation ne peut donc pas faire l'objet d'un bail commercial. 

Il est possible de modifier la destination d'un local, c'est à dire de "transformer " une habitation en local commercial, mais pour cela il y a des conditions à respecter. Vous devez vous rapprocher de votre mairie ou de votre prefecture. 

La durée du bail commercial est en principe de 9 ans. Le propriétaire ne peut demander au locataire de quitter les lieux avant la fin de ces neuf années. De son côté, le locataire peut « donner congé » (quitter le local) à la fin de chaque période de 3 ans. A noter qu’il existe des baux commerciaux plus courts appelés baux précaires. Notre modèle de bail commercial correspond à l’hypothèse d’un bail classique d’une durée minimum de 9 ans ( et maximum de 12 ans), avec possiblité pour le locataire d'y mettre fin tous les 3 ans.

Evidemment la résiliation amiable du bail est possible si le locataire et le propriétaire sont tous les deux d'accord pour mettre fin au contrat prématurément.

Le propriétaire doit faire effectuer certains diagnostics imobiliers et les annexer au contrat de bail. Le respect de cette obligation est importante car en cas de non respect, le locataire pourrait remettre en cause le bail ou demander en justice une diminution du loyer. Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels.

- Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Ce diagnostic est valable 10 ans. 

- Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA, dossier technique amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997. 

Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer. 

- Le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes déterminées, arrêtées par le préfet du département.

L'obligation de fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

  • périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet,
  • zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne,
  • périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques,
  • plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet,
  • zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5),
  • secteur d'information sur les sols.

 

Le montant initial du loyer est fixé librement par le propriétaire, il se fonde en principe sur la valeur locative du bien. Le loyer prend en considération divers éléments tels que les caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...).

Le loyer indiqué dans le bail s'entend TVA incluse. Si vous souhaitez soumettre les loyers à la TVA, vous devez obligatoirement le prévoir dans le bail. Deux cas de figure sont à distinguer :

- Vous louez des locaux équipés : le loyer est normalement soumis à TVA, mais il y a une exception, si le propriétaire est en franchise en base. 

- Vous louez des locaux nus : vous êtes en principe exonéré de TVA mais vous pouvez toutefois opter pour ce régime. Si votre locataire est assujetti à la TVA, par exemple, cela peut etre utile. 

Attention, dans tous les cas, il vous faut opter dés la signature du bail. Si vous ne savez pas encore quel choix est le plus adapté, il est conseillé de prévoir cette option, vous pourrez ainsi l'utiliser si besoin. 

Les charges locatives sont les dépenses d'entretien et de réparations courantes qui sont à la charge du locataire. Il est obligatoire d'indiquer dans le bail une liste des charges, dépenses de travaux, impôts, taxes qui reviennent au locataire. Notre modèle de document contient toutes ces mentions. 

Le propriétaire devra adresser un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges au locataire. Ce document devra lui être adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante ou pour les copropriétés, dans les 3 mois à compter du relevé de charges de l'exercice annuel.

Les dépenses à la charge du propriétaire sont relatives :

- aux grosses réparations ainsi qu'aux honoraires liés à ces travaux (ex :  poutres, toiture, murs porteurs, murs de soutènement, murs de clôture ) ; 
- aux travaux ayant pour objet la rénovation ou de mettre aux normes le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées précédemment ; 
- aux impôts : contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire du local ou de l'immeuble (peuvent être mis à la charge du locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie) ; 
- aux honoraires du propriétaire liés à la gestion des loyers du local faisant l'objet du bail ; 
- dans un immeuble collectif, aux charges, impôts, taxes, redevances et au coût des travaux relatifs à des locaux libres ou à la charge d'autres locataires. 

Ne sont pas concernées les dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant dépasse le coût du remplacement à l'identique. Ceux-là sont à la charge du locataire.

En plus des diagnostics déjà mentionnés, vous devez annexer au bail certains documents : 

  • l’état des lieux ;

  • le règlement de copropriété ;

  • l'acte de cautionnement si il y en a un : il doit contenir une mention écrite de la main de la caution ;
  • la liste des travaux que avez effectués dans les 3 années qui précédent le bail ;
  • la liste des travaux que vous allez effectuer dans les 3 années qui suivent le bail ;
  • si vous avez été indemnisé pour catastrophe naturelle, une lettre d'information à votre locataire.

Demandez à un avocat lorsque :

  • Vous avez des doutes sur la possibilité que votre local soit loué avec un bail commercial
  • Vous avez un doute sur la répartition des charges, impôts et autres taxes entre le propriétaire et le locataire
  • Vous avez un doute sur la répartition des travaux à faire entre le locataire et le propriétaire
  • Pensez à vous renseigner sur la TVA applicable