CRÉEZ GRATUITEMENT Pourquoi et comment créer une SCI ?

Vous avez décidé de créer une société pour gérer un patrimoine immobilier ? La société civile immobilière (SCI) est la forme juridique idéale pour lancer votre projet ! Que ce soit pour créer une société à plusieurs ou dans un cadre familial, la SCI présente de nombreux avantages pour votre gestion immobilière. Rocket Lawyer vous aide à comprendre l'intérêt de créer une telle structure, les coûts que cela peut représenter ainsi que l’ensemble des démarches à effectuer pour vous lancer. 

1- Qu’est ce qu’une société civile immobilière (SCI) ? 

2- Qu’est ce qu’une société civile immobilière familiale ? 

3- Quel est l'intérêt de créer une société civile immobilière (SCI) ? 

4- Quels sont les avantages fiscaux d’une société civile immobilière (SCI) ? 

5- Quelles sont les conditions pour créer une société civile immobilière (SCI) ? 

6- Quelle est le capital minimum pour créer une société civile immobilière (SCI) ? 

7- Comment créer une société civile immobilière (SCI) ? 

8- Quels sont les documents nécessaires pour créer une société civile immobilière (SCI) ? 

9- Quel est le coût pour créer une société civile immobilière (SCI) ?

10- Pour aller plus loin 

11- Glossaire 

La société civile immobilière, dite SCI, est une forme juridique de société permettant la gestion et la transmission d’un bien ou de plusieurs biens immobiliers. Cette société est créée à plusieurs, les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales, comme une société par exemple. 

Attention, dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Cela signifie que si la société à des dettes qu’elle n’est pas en mesure de payer, les associés devront l’aider à payer avec leur patrimoine personnel.

La SCI familiale reprend exactement les mêmes caractéristiques que la société civile immobilière classique. Il s’agit donc d’une société civile créée dans le but de gérer ou transmettre un ou plusieurs biens immobiliers, entraînant la responsabilité des associés en cas de difficultés financières de la société. La seule particularité est dans sa composition. La SCI familiale est constituée de membres de la même famille, souhaitant créer un projet familial sans personnes extérieures.

L'intérêt principal de créer une SCI est la possibilité d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Le fait de rassembler plusieurs associés dans une même structure permettra une plus grande capacité d’emprunt et donc d’achat. Le bien immobilier aura ainsi une valeur plus élevée que si vous aviez acheté seul ou à deux. 

Le ou les biens possédés par la SCI seront la propriété de tous les associés qui auront des parts sociales, ces parts sociales représentent l’ensemble de vos droits au sein de la société, ils vont vous permettre de voter pour les décisions qui seront prises relatives au fonctionnement de la SCI. 

Si vous ne souhaitez plus faire partie du projet, vous pouvez céder vos parts sociales. Cela signifie que vous allez les vendre à un tiers, vous obtenez une somme d’argent mais vous perdez l’ensemble de vos droits sur la société. 

Attention, la SCI ne permet pas d'exercer une activité commerciale. Elle ne permet donc pas d'acheter de manière courante des biens immobiliers uniquement pour les revendre, ni de louer à titre professionnel des logements. Le but doit être l'achat d'un bien afin de le conserver, de le détenir à plusieurs.

Lorsque vous créez une société civile immobilière (SCI), vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). En optant pour l’impôt sur les sociétés, c’est la société qui sera taxée tous les ans et non les associés de la SCI, tant qu’ils ne se versent pas de bénéfices. 

L’intérêt est d’éviter une double imposition, en effet, lorsque vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés et que les associés se répartissent les bénéfices en fin d’exercice social, ces bénéfices seront également taxés sur l'impôt sur les revenus pour chaque associé. 

Pour une optimisation fiscale, il est intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés mais il vaut mieux éviter de distribuer les bénéfices aux associés chaque année et plutôt réinvestir dans votre patrimoine immobilier. Ainsi, vous évitez une double imposition et vous agrandissez votre patrimoine. Vous pouvez ensuite verser les bénéfices aux associés à la fermeture de la société ou pour la retraite d’un des associés par exemple. 

Un autre avantage fiscal très intéressant de la SCI est la possibilité de transmettre votre patrimoine sans que vos héritiers n’aient à payer de droit de succession. Le droit de succession est la taxe que l’héritier doit payer pour pouvoir recevoir sa succession. 

Dans un régime classique (appelé l’indivision), le droit de succession dépend de votre lien avec le défunt, ainsi la somme que vous allez devoir payer sera différente selon que vous êtes le conjoint marié (où aucun droit de succession ne devra être payé) ou que vous êtes un enfant du défunt. Cette taxe sera appliquée après la déduction d’une certaine somme d’argent qui vous est garantie, on parle d’abattement fiscal. 

Dans une SCI, l’abattement au profit des héritiers est renouvelable tous les 15 ans. Si vous vous y prenez à l’avance, vous pouvez de cette manière transmettre la totalité de votre patrimoine immobilier à vos enfants sans qu’ils n’aient aucun droit de succession à payer. 

Par exemple : votre bien immobilier à une valeur de 300.000 euros, vous créez une SCI et vous donnez des parts sociales à votre enfant de 15 ans à hauteur de 100.000 euros, à ses 30 ans vous lui redonnez des parts sociales à hauteur de 100.000 € puis de nouveau à ses 45 ans. Votre enfant à reçu la totalité de votre patrimoine immobilier à travers vos donations de parts sociales et il n’aura aucune taxe à payer sur cette succession. 

Pour mieux comprendre ce système, nous vous invitons à consulter notre guide sur la SCI familiale qui explique l’ensemble de ce mécanisme et comment le mettre en place.

Pour créer une société civile immobilière vous devez être obligatoirement deux, sans cette condition, votre dossier ne sera pas accepté et vous ne pourrez pas créer votre société. 

L’avantage de la SCI est que les associés peuvent également être mineurs. C’est une possibilité intéressante lorsque vous souhaitez créer une SCI familiale. Dans ce cas là, la condition sera également d’être membres de la même famille. Ce n’est pas une condition légalement fixée, c’est vous qui prenez la décision de créer une structure familiale et vos statuts seront rédigés en ce sens. Vous devez donc suivre l’ensemble des modalités prévues dans vos statuts puisqu’ils fixent les règles de fonctionnement de votre SCI. 

Si en revanche vous souhaitez revenir sur votre décision et ouvrir votre société civile immobilière (SCI) à des personnes qui ne sont pas membres de votre famille, vous pouvez tout à fait procéder à la modification de vos statuts. 

La loi ne prévoit aucun minimum pour le capital social d’une SCI, vous pouvez ainsi tout à fait créer votre société avec un capital de 1 euro. Sachez néanmoins que ce n’est pas une décision à prendre à la légère car les banques se fient notamment à ce capital social pour accorder des emprunts. 

En effet le capital social de la SCI représente l’ensemble des ressources sur lesquelles la banque va pouvoir demander un paiement en cas de problème, cela représente une sorte de garantie pour la banque, il est donc plus facile d’obtenir un emprunt lorsque votre capital social n’est pas faible. 

Sachez également que dans une SCI, la responsabilité des associés est indéfinie, cela signifie que si la société rencontre des difficultés et qu’elle ne peut plus payer ses dettes, les créanciers de la société peuvent demander à un des associés de payer les dettes, et ce même sur son patrimoine personnel. Sa participation sera calculée en fonction des nombres de parts sociales qu’il détient dans la société. 

Il est donc préférable pour l’ensemble des associés que le capital social de la SCI ne soit pas trop faible, pour éviter que leurs patrimoines personnels ne soient en danger en cas de problèmes. 

Pour créer une SCI, les associés doivent rédiger les statuts de la société, les parapher et les signer.

Ces statuts vont définir les règles de fonctionnement de la SCI, le pouvoir des associés et du gérant ainsi que les conditions dans lesquelles la société pourra être vendue ou transmise (par le biais de cessions de parts). 

Ensuite, les associés doivent immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) du tribunal de commerce. Pour ce faire, il faudra constituer un dossier de création d'entreprise qui nécessite certaines démarches, comme par exemple la parution d'une annonce légale. 

Les démarches d'immatriculation s'effectuent auprès du guichet unique. Le guichet unique est un site internet accessible à l’adresse suivante : formalites.entreprises.gouv.fr. Il s’agit de l'unique plateforme par laquelle les entreprises et les professionnels doivent passer pour réaliser les démarches nécessaires à leur activité. 

Suite à l'acceptation de votre dossier, vous recevrez un Kbis, véritable pièce d'identité de votre SCI.

Pour demander l’immatriculation de votre SCI, vous devez composer un dossier comportant un certain nombre de documents, veillez à avoir l’ensemble de ces documents car l’immatriculation pourrait vous être refusée dans le cas contraire. 

Votre dossier doit ainsi comporter : 

• un exemplaire original des statuts, signés et paraphés par l’ensemble des associés ;

• si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant ; 

• une copie d’une pièce d’identité ou du passeport du gérant ;

• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et filiation ;

• une copie de l’attestation de dépôt des fonds, sauf si le nom et l’adresse de la banque figurent dans les statuts ;

• l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ; 

• un justificatif de l’occupation régulière des locaux du siège social (bail commercial, contrat de domiciliation…) 

La demande d’immatriculation est payante, vous devez donc joindre à votre dossier un chèque à l’ordre du greffe du tribunal de commerce, d’un montant de 88,29 euros. Au total, il faut donc compter minimum 273,29 euros pour la création d’une SCI. Ce prix peut augmenter selon l’implantation de votre société, et également si vous faites appel à un avocat ou un service juridique pour vous aider dans vos formalités. 

La création d’une SCI nécessite un certain nombre de démarches payantes. Nous vous proposons ci-dessous un tableau récapitulatif de tous les coûts envisageables lors de l’immatriculation de votre société.

Si vous hésitez encore à créer votre SCI, nous vous invitons à consulter notre guide SARL de famille ou SCI familiale comment choisir, ou créer une SCI, un bon plan ? Si au contraire vous êtes décidé à créer votre SCI, nous vous invitons à lire notre guide sur l’immatriculation de la SCI ainsi que celui sur le capital minimum d’une SCI, puis créez vos statuts. Vous pouvez également nous poser une question juridique. 

Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.

Apport en industrie : apport de compétences par un associé, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société. 

Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.

Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par les associés au capital social de la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.

Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes. 

Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Cession de parts sociales : vente de parts sociales d’une société, détenues par un associé, à un autre associé ou à une personne qui ne fait pas partie de la société.

Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce. 

Droit de vote : droit alloué à chaque associé d’une société lui permettant de se prononcer lors des Assemblées Générales.

Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France.

Personne morale : entité dotée de la personnalité juridique.

Personne physique : être humain doté de la personnalité juridique. 

Kbis : document officiel qui atteste l’existence juridique d’une société ou d’une entreprise commerciale en France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L’extrait Kbis que l’on peut qualifier de “carte d’identité” de l’entreprise est délivré par le greffe du Tribunal de commerce.

Objet social :  activité effectivement exercée par la société qui figure dans les statuts. 

Siège social : domicile administratif de la société, obligatoirement précisé dans les statuts.