Comment bien se préparer à louer son bien

Apprenez à louer votre bien immobilier sans passer par une agence

Vous avez décidé de louer votre appartement ou votre maison vous-même, sans passer par une agence. Préparez-vous au mieux avec notre fiche pratique, pour une location sereine et sans difficulté.

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Posez-vous les bonnes questions pour choisir l’une ou l’autre option.

Une location nue est envisageable si vous voulez louer pour une longue durée.

Si votre bien est situé dans une zone touristique, avec beaucoup de passages, près des universités, la location meublée peut être intéressante. Comparez les deux locations pour ensuite prendre la bonne décision.

 

  Location vide Location meublée
Durée de bail

3 ans

1 an (ou 9 mois location pour étudiants)

Préavis de fin de bail du propriétaire

6 mois

3 mois

Préavis de fin de bail du locataire

3 mois (ou 1 mois dans certains cas)

1 mois

Surface moyenne de la location

3 pièces ou plus

Studio à 2 pièces

Impôts
  • Imposition catégorie revenus fonciers
  • régime micro foncier si les loyers encaissés sont < à 15000 euros ; abattement forfaitaire de 30 %
  • régime d’imposition réel foncier si les loyers sont > à 15 000 euros
  • à acquitter : taxe foncière, CSG & CRDS
  • Imposition catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • à acquitter : taxe foncière, CSG/CRDS, CET
  • plusieurs régimes s’appliquent : micro entreprise (loyers < 70 000 euros, abattement forfaitaire de 50 %), régime simplifié ou régime réel normal.

Pour en savoir plus, regardez notre fiche pratique le régime fiscal de la location d’un bien.

Le bailleur doit remettre des documents au locataire, qui seront annexés au contrat de location vide ou meublée. Ce sont des diagnostics techniques. Demandez à des diagnostiqueurs de vous indiquer lesquels sont obligatoires pour votre bien. Il s'agit :

  • du diagnostic de performance énergétique valable 10 ans (DPE) ;
  • du diagnostic amiante (DTA) valable 3 ans si des traces d'amiante sont détectées, sinon sa validité est illimitée ;
  • de l'état des risques naturels, miniers et technologiques valable 6 mois ;
  • du constat de risque d’exposition au plomb valable 1 an en cas de présence de plomb détectée, sinon illimitée (CREP) ;
  • de l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz valable 3 ans.

Sélectionnez avec soin votre locataire notamment en vérifiant sa solvabilité. Demandez pour vous rassurer des pièces justificatives pour identifier le locataire et/ou la caution, comme :

  • une photocopie de la carte d'identité ;

  • les trois derniers bulletins de salaire ;

  • le dernier avis d'imposition ;

  • le certificat de scolarité ou carte d'étudiant pour les étudiants ;

  • un justificatif de domicile pour le garant ;

  • un relevé d'identité bancaire ;

  • les quittances de loyer de sa précédente location.

Par contre, ne cherchez pas à demander des documents suivants, ce n’est pas autorisé :

  • carte vitale ;

  • copies relevés bancaire ;

  • attestation de bonne tenue de compte.

Ne refusez pas un candidat en raison de son origine, de son patronyme, de son apparence, de son sexe, de son handicap et autres. Vous risquez d’être puni d’une amende et d’une peine de prison.

 Les actions possibles :

  • appelez l’employeur pour vérifier si le locataire est bien en poste ;

  • renseignez-vous auprès de l’ancien propriétaire ;

  • demandez des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer (c’est ce qui se pratique le plus) ;

  • dissuadez le locataire de produire de faux documents en lui rappelant les sanctions possibles : amende et peine d’emprisonnement.

Le bon loyer est avant tout celui qui trouve preneur. Ne découragez donc pas les candidats avec un loyer trop cher. Il y a aussi des règles à respecter :

- vérifiez si votre bien se trouve dans une des villes concernées par le plafonnement des loyers (zones tendues). Si c'est le cas, lors d'une nouvelle mise en location de votre bien, le montant du loyer ne devra pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il existe une exception : si vous avez fait des travaux dans le logement, vous pourrez augmenter le loyer dans certaines limites.

- Prévoyez un loyer raisonnable en comparant les loyers dans le quartier pour le même type de location.

- Dans tous les cas, il est possible de réévaluer le loyer tous les ans à la date anniversaire du bail. Mais le loyer ne peut pas être augmenté librement. Il est indexé tous les ans sur l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). 

 

Pour calculer l'augmentation du montant du prochain loyer, vous devez connaître :

  • le montant du loyer actuel ;
  • l'IRL du dernier trimestre de référence en vigueur au jour de la signature du bail ;
  • l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Méthode d'actualisation du montant du loyer : loyer actuel x IRL du dernier trimestre de référence ÷ IRL du trimestre de l'année précédente = Loyer actualisé.

Dans les villes en zones tendues, sauf exception, le loyer ne peut augmenter d'une location à l'autre. 

Cette règle concerne les logements loués comme résidence principale du locataire. 

Si le propriétaire fixe un loyer qui dépasse le précédent loyer, le locataire peut demander au juge la diminution de son montant.

En revanche, même en zone tendue, les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ne sont pas concernés par le plafonnement des loyers.

En dehors des zones tendues, il n'y a pas de règle de plafonnement des loyers entre deux locations. La seule condition pour réévaluer le montant du loyer est de lui appliquer l'IRL, comme toute révision annuelle de loyer. 

Que ce soit en zone tendue ou ailleurs, le locataire a 3 ans, à compter de la signature du contrat de location vide ou meublée, pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation ou auprès du juge.

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