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En savoir plus sur le Contrat de location d'un logement vide

Certifié par le groupe Lefebvre Sarrut, éditeur des codes Dalloz

Vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement que vous allez louer à un locataire particulier. Vous ne souhaitez pas passer par une agence pour rédiger et conclure le contrat de location avec votre locataire, mais vous avez besoin d'un contrat qui sera juridiquement parfait, pour vous prémunir de tout risque juridique. Vous avez bien fait de vous connecter sur notre site car nous sommes là pour vous aider à faire ce contrat. Notre modèle de contrat de location contient toutes les clauses légales obligatoires qui protégeront vos droits, en tant que propriétaire, mais aussi ceux du locataire. 

Répondez à quelques questions, et en quelques minutes, vous aurez en main un contrat de location impeccable, que vous pourrez ensuite transmettre à votre locataire. Le tout en quelques clics et en toute sécurité juridique.

  1. Qu'est-ce qu'un contrat de location ?
  2. Le contrat de location doit-il être obligatoirement écrit ?
  3. Pour quel type de propriété un contrat de location peut-il être utilisé ?
  4. Quelles informations doivent être incluses dans un contrat de location ?
  5. Comment rédiger un contrat de location avec Rocket Lawyer ?
  6. Quelles sont les conditions de base à remplir pour pouvoir louer un bien ?
  7. Quelle est la durée du contrat de location d’un logement vide ?
  8. Quels sont les diagnostics obligatoires ?
  9. Quelles garanties peuvent-être demandées au locataire ?
  10. Comment fixer le loyer d’un logement vide ?
  11. Pendant combien de temps le propriétaire peut-il réclamer au locataire des loyers impayés ou le remboursement de réparations ?
  12. Quelles annexes devez-vous fournir ?
  13. Informations complémentaires
  14. Glossaire

Un contrat de location est un contrat entre deux parties (un bailleur et un locataire) qui définit les termes de la location d'un bien immobilier.

Un contrat de location signé vous évite beaucoup de problèmes en tant que propriétaire. Sans contrat, il peut y avoir des sujets de mésentente. Un contrat de location permet aux locataires de savoir exactement ce que l'on attend d'eux pendant qu'ils louent le logement. Il définit également les obligations du propriétaire ainsi que ses droits en cas de non respect du contrat.

Même si vous louez à un ami ou à un membre de votre famille, il est récommandé d'éviter le  simple accord verbal, source de difficultés lorsque survient le moindre problème... Les termes spécifiques discutés dans un contrat de location verbal peuvent facilement être oubliés et les relations peuvent alors se dégrader. Les accords verbaux sont également beaucoup plus difficiles à prouver, ce qui complique leur exécution par un tribunal.

Lorsqu'il est écrit et signé, le contrat de location est une sécurité pour le propriétaire puisque les conditions de la location sont écrites et  peuvent donc être facilement prouvées.

Le contrat de location vous aide donc à définir un cadre juridique sécurisant pour votre location et à gérer votre bien de manière cohérente et efficace.

Notre contrat de location vide peut être utilisé pour presque tous les types de biens résidentiels, notamment :

  • les appartements ;
  • les duplex ;
  • les maisons.

Notre modèle de contrat de location vide convient à la plupart des logements locatifs, mais nous vous proposons également des contrats plus spécifiques : 

- le contrat de location meublée ;

- le contrat de location saisonnière ;

- le contrat de colocation ; 

- le bail mobilité.

Ainsi que des contrats de location pour des locaux commerciaux :

- le contrat de bail commercial ;

- le contrat de bail précaire ; 

- le contrat de bail professionnel. 

Un contrat de location doit définir chaque aspect des conditions de la location que vos locataires vont devoir accepter, ainsi que vos responsabilités et vos attentes en tant que propriétaire ou gestionnaire immobilier.

Les points suivants doivent donc être indiqués dans un contrat de location :

Détails de la durée du bail :

  • combien de temps durera le bail ;
  • que se passera-t-il quand le bail prendra fin ;
  • le bail sera-t-il renouvelable ?
  • comment le locataire peut-il rompre le contrat de location ?
  • les colocataires sont-ils autorisés ?
  • la sous-location est-elle autorisée ?

Location :

  • quel sera le montant du loyer ?
  • y aura -t-il un dépôt de garantie ?
  • à quelle date le loyer devra-t-il être payé par le locataire ?
  • comment sont réparties les charges ?

Règles de la maison :

  • quelles sont les responsabilités du locataire en matière d'entretien ?
  • les animaux domestiques sont-ils autorisés ?

Autres sujets :

  • y a-t-il un parking ou d'autres annexes au logement ?
  • qui est responsable des dommages matériels ?

Il est indispensable que le propriétaire (ou son représentant) et le locataire se mettent d'accord sur l'ensemble de ces questions. Assurez-vous toujours de fournir un exemplaire du contrat de location signé à chaque locataire afin qu'il puisse s'y référer si besoin.  

Faire un contrat de location en ligne est simple. Répondez simplement à quelques questions et nous rédigeons votre document pour vous. L'ensemble du processus peut prendre moins de 10 minutes.

Rocket Lawyer vous guidera tout au long de la rédaction de votre contrat de location personnalisé. Si vous ne disposez pas de toutes les informations pour répondre aux questions, vous pouvez ignorer les questions et enregistrer votre document pour y revenir plus tard.

Vous pouvez accéder à votre contrat de location à tout moment, n'importe où, sur n'importe quel appareil. En tant que membre Premium de Rocket Lawyer, vous pouvez copier votre contrat de location, le modifier ou l'envoyer à vos locataires pour qu'ils utilisent notre signature en ligne. Vous pouvez également le télécharger au format PDF ou Word et l’imprimer à tout moment.

Pour pouvoir être loué, un logement doit impérativement être décent. Cela signifie qu'il doit avoir une surface minimum de 9 m², qu'il doit être suffisamment confortable pour y vivre, et être composé de matériaux sains. Il doit bien sûr être équipé d'installations de gaz et d'électricité sécurisées. Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit ainsi satisfaire à des exigences concernant la sécurité physique des personnes et la santé des locataires et doit comporter certains équipements de confort, comme le chauffage, l'eau potable, l'évacuation des eaux usées, les installations sanitaires, etc...

Le contrat de location d'un bien loué vide pour une résidence principale est conclu pour une durée de 3 ans minimum. Vous pouvez prévoir une durée plus longue mais en aucun cas plus courte.

Cela signifie que pendant ces 3 années (minimum), le propriétaire ne pourra pas mettre fin à la location. Il devra attendre la fin de la période prévue (donc les 3 ans). 

En revanche le locataire lui, a la possibilité de résilier à tout moment en respectant un préavis de 3 mois (ce préavis peut être réduit à 1 mois dans certains cas). 

Lorsque ni le locataire, ni le propriétaire ne souhaitent mettre fin au contrat, celui-ci se renouvellera automatiquement au bout de trois ans pour une nouvelle période de 3 années. 

Attention, si le propriétaire est une société, la durée minimum du contrat est de 6 ans, (les SCI familiales ne sont pas concernées). 

Certains diagnostics immobiliers doivent être effectués par des entreprises professionnelles avant la mise en location du bien et devront être annexés au contrat de bail.

Il s'agit des diagnostics suivants :

  • le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le logement. Ce diagnostic est valable 10 ans;
  • le constat de risque d'exposition au plomb : il est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois ;
  • le diagnostic amiante (aussi appelé DTA, dossier technique amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire, des travaux sont à effectuer ;
  • un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte aux personnes : lorsque ces installations ont plus de 15 ans. Cet état à une durée de validité de 3 ans ;
  • le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes déterminées, arrêtées par le préfet du département ;
  • l'obligation de fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :
    • périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet,
    • zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne,
    • périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques,
    • plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet,
    • zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5),
    • secteur d'information sur les sols.

Il existe deux formes de garantie :

  • le dépôt de garantie : il s'agit d'une somme d'argent que le locataire va verser au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Cette somme, qui doit être inscrite dans le contrat, pourra être utilisée par le propriétaire en cas de dégradations causées par le locataire, ou en cas d'impayés. Il est donc fréquent d'en prévoir un ; 
  • la caution : il s'agit d'une personne qui va se porter caution (appelée aussi le garant) des défaillances du locataire. C'est-à-dire que si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire pourra se retourner contre la caution pour lui demander de payer à sa place. Cela nécessite que la caution rédige un acte particulier qui doit contenir des mentions obligatoires. Notre document  "se porter garant " répond à ces exigences. 

Pour fixer le loyer d’un logement vide loué en résidence principale, le propriétaire doit tenir compte de la localisation du bien et de sa qualité. Il est impératif de :

  • prendre en compte la localisation du logement : c’est à dire le quartier dans lequel il se trouve, les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des biens similaires ;
  • prendre en compte la qualité du logement : la qualité liée à la construction et aux équipements du logement (matériaux, isolation, peinture, salle de bain neuve ou non, cuisine neuve équipée ou non...), et à ses accessoires (état des parties communes, ascenseur, vue, terrasse, etc).

Il arrive que le propriétaire loue un logement et que le locataire ne paie pas ses loyers ou détériore l’habitation. Le propriétaire a 3 ans pour aller devant le Tribunal d’instance (Tribunal judiciaire) et demander au juge de condamner le locataire à payer les loyers dus. On parle d’action en recouvrement. Au besoin n'hésitez pas à demander à un avocat.

Vous devez fournir en annexe les diagnostics immobiliers mentionnés ci-dessus, mais également : 

- un état des lieux : ce document n'est pas obligatoire mais vivement conseillé, il permet de constater par écrit l'état du logement lors de l'arrivée du locataire. N'hésitez pas à utiliser notre modèle qui vous permet d'obtenir un état des lieux complet qui vous permettra d'avoir une preuve en cas de problème lors du départ du locataire. 

- en cas de cautionnement par un garant : vous devez rédiger un contrat de cautionnement en plus du contrat de location. Le garant devra signer ce document qui doit indiquer certaines mentions, preuves qu'il a bien conscience de son engagement.

Demandez à un avocat lorsque :

-       le locataire ne paie pas ses loyers ;

-       le locataire conteste le montant du loyer ;

-       le locataire conteste le caractère décent du logement ;

-       l’état des lieux de sortie est contesté par le locataire.

Bail : le bail est le terme juridique qui désigne le contrat de location. 

Bailleur : personne qui donne en location le bien, généralement le propriétaire, ou le mandataire qui agit pour le compte du propriétaire. 

Parties : toutes les personnes qui signent le contrat. 

Bien : objet du contrat, la propriété mise en location.

Résiliation : fin du contrat.

Dépôt de garantie : somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire au moment de la signature du contrat de location. Le propriétaire conserve cette somme pendant toute la durée de la location et doit la restituer en fin de contrat si tout s'est bien passé. 

Solidarité et indivisibilité : en cas de colocation, chacun des locataires est engagé pour la totalité des loyers. Le propriétaire peut s'adresser à l'un ou l'autre des colocataires pour obtenir le paiement intégral de ce qui lui est dû.

Clause résolutoire : disposition du contrat qui prévoit que si l'une des parties ne respecte pas l'une de ses obligations contractuelles, le contrat prendra fin automatiquement. 

Autres noms pour le document Contrat de location d'un logement vide

Contrat de location non meublée, bail de location non meublée, bail de location vide, bail d'habitation non meublée, bail non meublé.