Comment bien louer sa maison de vacances ?

La location saisonnière est la location d’un logement meublé à une clientèle de passage pour une durée maximale non-renouvelable de 90 jours consécutifs par client. Par exemple : une famille qui  prend en location une maison de vacances est considérée comme une clientèle de passage.

Le contrat de location saisonnière,  utilisé dans ce cas, peut être signé à la journée, à la semaine ou au mois.

Vous devez donc respecter 3 conditions lorsque vous mettez votre logement en location saisonnière :

• le contrat de location doit être d’une durée maximale non-renouvelable de 90 jours consécutifs par locataire ;

• le logement meublé doit être intégralement mis à la disposition du locataire (vous ne devez pas être présent) ;

• le locataire ne doit pas y élire domicile, c’est-à-dire qu’il ne doit pas vouloir y habiter durablement.

Le logement meublé est le logement dans lequel le locataire n’a plus qu’à s’installer avec ses effets personnels.

Pour que votre logement puisse être loué comme un meublé de tourisme, il doit donc notamment comporter les éléments suivants :

• une literie,

• une gazinière ou des plaques chauffantes,

• un réfrigérateur-congélateur ;

• des ustensiles de cuisine ;

• une table et des sièges ;

• des étagères de rangement ;

• des luminaires ;

• du matériel d’entretien ménager.

Pour un modèle de contrat de location meublé, (hors location saisonnière), suivre ce lien.

La caravane et le mobile-home meublés peuvent être mis en location saisonnière s’ils sont fixés au sol. 

En revanche, lorsqu’une caravane est mobile, elle ne peut pas être mise en location saisonnière. Par exemple : une caravane utilisée pour se déplacer d’un lieu à un autre, ne peut pas constituer une location saisonnière puisqu’elle n’est pas fixée au sol.

Oui, vous pouvez louer votre résidence principale.

Toutefois, puisque votre résidence principale est un logement que vous devez occuper au moins 8 mois dans l’année, vous ne pourrez pas la mettre en meublé de tourisme plus de 4 mois dans l’année.

Dans certaines communes, la limite des 120 jours de location par logement et par an a déjà été fixée et vous ne pouvez pas la dépasser sauf en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de cas de force majeure.

Le loueur qui loue sa résidence principale plus de 120 jours par an alors qu’il réside dans une de ces communes, risque une amende pouvant aller jusqu’à 10.000 euros (article L324-1-1 du code du tourisme).

Oui, vous pouvez louer votre résidence secondaire sans condition de durée, mais pour la louer vous devez d'abord demander à la Mairie qu'elle change le statut de votre bien en la faisant passer du statut de local d'habitation au statut de local commercial.

Vous ne pouvez pas commencer à louer votre résidence secondaire en location saisonnière tant qu’elle n’a pas obtenu le statut de local commercial.

Avant de proposer votre logement à la location saisonnière, vous devez :

• vérifier si cela est permis par votre règlement de copropriété

Si le logement loué fait partie d'une copropriété, vous devez vérifier si le règlement de copropriété n'interdit pas l'exercice d'une activité professionnelle dans les lieux loués, ce qui impliquerait également l’interdiction de faire de la location saisonnière.

Cette interdiction est généralement prévue dans une clause du règlement de propriété faisant référence à une “habitation bourgeoise” ;

• faire une déclaration à la Mairie

Lorsque vous mettez votre résidence principale en location saisonnière, vous devez déclarer à la Mairie de la commune sur laquelle se trouve votre résidence, par lettre recommandé avec accusé de réception, chaque location réalisée. 

La déclaration doit comporter les mentions suivantes :

• l'identité et l'adresse du propriétaire ;
• l'adresse du bien loué ;
• le nombre de pièces composant le meublé ;
• le nombre de lits ;
• la ou les périodes prévisionnelles de location ;
• la date de la décision de classement et le niveau de classement du local si votre local est classé (la procédure de classement des meublés de tourisme n’est pas obligatoire mais elle peut être intéressante pour le loueur, d’une part parce qu’elle permet d’indiquer un niveau de confort et d’équipement au client, d’autre part parce qu’elle permet de bénéficier de certains avantages fiscaux.)

Lorsqu’il s’agit de votre résidence secondaire, les modalités de déclaration peuvent varier en fonction de la commune dans laquelle vous vous situez. Il vous est donc conseillé de vous rapprocher de votre Mairie afin de savoir quelles sont vos obligations.

Oui, vous devez obligatoirement rédiger le contrat de location saisonnière, qui doit mentionner les points suivants :

• l'adresse exacte du local loué ;

• la durée de la location ;

• la date (jour, heure limite) d'entrée et de départ du locataire et celle où se fera l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie ;

• le nombre maximum d'occupants autorisé ;

• le descriptif précis des lieux loués ;

• l'inventaire du mobilier ;

• les équipements et services mis à disposition (par ex. : garage, parking, local à vélo, etc.) ;

• le prix de la location ;

• le montant des charges locatives ;

• le montant de la caution, le mode et le délai de restitution ;

• les assurances. 

Le contrat de location saisonnière doit être signé en deux exemplaires. Un exemplaire doit être remis au loueur et l’autre doit être remis au locataire.

Il est vivement recommandé d’effectuer un état des lieux lors de l’entrée et de la sortie du locataire.

Cela vous permet d’avoir une preuve de l’état dans lequel vous lui avez remis le logement et de le comparer avec l’état dans lequel le locataire vous aura rendu le logement.

• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Vous devez annexer au contrat de location saisonnière un état des risques naturels, miniers et technologiques concernant le logement que vous louez lorsqu’il se situe dans une commune concernée par un de ces risques.

L’état des risques naturels, miniers et technologiques sert à informer le locataire et lui indiquer si le local qu’il loue est exposé ou non à l’un de ces risques.

Ce document doit être établi moins de 6 mois avant la signature du contrat de location saisonnière.

Une information sur le risque radon (un gaz radioactif cause de cancer) doit aussi être donnée au locataire pour les immeubles situés dans une zone à potentiel radon significatif (zone de niveau 3).

Toutes les communes concernées par l’un de ces risques sont listées par le préfet du département. Rapprochez-vous de la Préfecture du département sur lequel est situé le local loué pour savoir s’il est exposé à l’un de ces risques.

• Constat des risques d’exposition au plomb (CREP) 

Si le local que vous voulez louer se trouve dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, il est obligatoire de fournir un constat des risques d'exposition au plomb et de le joindre au contrat de location saisonnière. 

Le constat doit avoir été établi depuis moins de 6 mois au jour de la signature du contrat de location, sauf s’il atteste l'absence de revêtements contenant du plomb.

 L'absence dans le contrat de location du constat constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

• Diagnostic d’Electricité et de Gaz

Il est conseillé au loueur de joindre un diagnostic de l'installation intérieure d'électricité et de gaz pour toutes les installations réalisées depuis plus de 15 ans dès lors que le logement loué est situé dans un immeuble d'habitation.

 Cette précaution permettra d’éviter d'engager votre responsabilité en cas d'incendie ou explosion que pourrait occasionner une installation de gaz ou d'électricité défaillante ou vétuste.

Il est conseillé au loueur de prendre en charge l’assurance de son logement au cas où le locataire ne penserait pas à faire assurer cette maison de vacances ou au cas où il refuserait tout simplement de supporter cette dépense supplémentaire. Sachez en effet que le locataire n’est pas obligé d’assurer la location d'une maison de vacances.

Le loyer est fixé librement par le loueur. 

Les charges locatives sont fixées soit forfaitairement, soit par rapport à la consommation réelle d’électricité, d’eau… du locataire.

Afin d’éviter toute contestation, il est conseillé d’expliquer le mode de facturation des charges au locataire dans le contrat de location saisonnière et au moment de l’entrée dans les lieux.

Si vous choisissez de demander au locataire le remboursement des charges locatives sur la base de sa consommation réelle, vous devrez effectuer un relevé des différents compteurs, en présence de votre locataire, lors de l’entrée dans les lieux. 

Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par le loueur. Il correspond en général à environ 20% du montant du loyer. 

Le dépôt de garantie doit vous être versé par le locataire à l’entrée dans les lieux et  vous devez lui fournit un reçu en contrepartie.

Vous pouvez encaisser le dépôt de garantie de votre locataire, mais vous devrez être en mesure de lui restituer le jour où il quittera le logement. Il est d’ailleurs important de préciser dans le contrat de location saisonnière les conditions dans lesquelles le loueur doit restituer le dépôt de garantie au locataire.

En général lorsque le locataire rend la location saisonnière sans dégradation,vous devez restituer le dépôt de garantie au départ du locataire, ou dans un très court délai. (Par exemple : un délai de 10 jours est le délai habituel pour la restitution du dépôt de garantie en l’absence de dégradation).

En revanche lorsque le locataire rend le logement avec des dégradations, vous pouvez lui restituer son dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois après son départ. Il vous faudra en effet gérer les réparations, déduire le coût des réparations du dépôt de garantie, en les justifiant par des devis ou des factures. 

Dans ce cas là, le dépôt de garantie que vous restituez au locataire, correspond au solde suite à la déduction des dépenses que vous avez effectuées pour la réparation du logement, du dépôt de garantie initialement versé par le locataire.

Le locataire doit payer le loyer.

Le locataire doit utiliser les locaux sans faire de tapage ou de bruit excessif, il ne doit pas abuser des objets mobiliers mis à sa disposition. Par exemple : le locataire doit remplacer le mobilier cassé par lui ou par ses proches.

Il est responsable des dommages survenus à cause de sa négligence ainsi qu'en cas d'incendie, dégâts des eaux, explosions...

Le locataire doit restituer le bien le dernier jour de la location, dans l’état dans lequel il lui a été remis, mais il ne peut pas être responsable de l'usure normale des matelas, rideaux, tapis…

Vous devez fournir un local conforme à l'état descriptif et à l'inventaire que vous avez précisés dans le contrat de location saisonnière.

Attention, vous devez réellement vous contenter de décrire votre bien, il ne faut surtout pas essayer d’améliorer la description de votre logement, car si le bien loué ne correspond pas à la description donnée, le locataire peut s'adresser à la justice pour obtenir une diminution du loyer ou l'annulation du contrat avec remboursement des sommes versées et dommages et intérêts.

Vous devez aussi permettre au locataire de profiter paisiblement et pleinement de la location saisonnière.

En principe, vous ne pouvez pas préciser au contrat de location saisonnière que les animaux domestiques (exemple : chat, chien) sont interdits dans le logement.

Le locataire de votre maison de vacances doit pouvoir emmener son animal de compagnie tout en restant responsable des détériorations et dommages que pourrait causer cet animal.

En revanche, vous pouvez mentionner au contrat de location saisonnière que les animaux dangereux (par exemple : chien d’attaque) sont interdits dans le logement.

Si vous mettez votre logement en location saisonnière, vous devrez déclarer les revenus de cette activité dans la catégorie de bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En principe, les meublés de tourisme ne sont pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

La TVA devra être ajoutée lorsque certaines prestations seront ajoutées au service de location saisonnière.

Par exemple, justifie l’application de la TVA la location saisonnière meublée habituelle à laquelle est ajoutée au moins trois des prestations suivantes :

• le petit-déjeuner ;

• le nettoyage régulier des locaux ;

• la fourniture de linge de maison ;

• la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Dans ce cas là, vous devrez appliquer le taux de TVA de 10 % à la prestation de service et appliquer le taux de TVA correspondant pour chacune des autres prestations (petit-déjeuner, blanchisserie, garage pour automobiles…)

La taxe de séjour n’est due que dans les communes suivantes :

• les communes touristiques ;

• les stations classées de tourisme ;

• les communes littorales ;

• les communes de montagne ;

• les communes qui réalisent des actions de promotion en faveur du tourisme ainsi que celles qui réalisent des actions de protection et de gestion de leur espace naturel.

En cas de doute, vous pouvez demander à la Mairie de la commune où est située la location de vacances afin de savoir si elle entre dans une de ces catégories.

Dans le cas où la commune de la location de vacances n’entre pas dans une de ces catégories, vous ne pouvez pas demander à vos locataires de payer une taxe de séjour.

En revanche, si la commune de la location de vacances entre dans une de ces catégories, vous devez demander à vos locataires de payer la taxe de séjour sauf si votre locataire est :

• un enfant de moins de 18 ans,

• un titulaire d'un contrat de travail saisonnier employé dans la commune,

• un bénéficiaire d'un hébergement d'urgence ou d'un relogement temporaire,

• une personne occupant des locaux dont le loyer est inférieur à un montant déterminé par le conseil municipal,

Dans tous les cas, vous devez reverser à la commune la taxe de séjour que vous récupérez.