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Caution simple ou solidaire, quelle différence ?

Tout savoir sur la caution, simple ou solidaire, points communs et différences

Le cautionnement permet de garantir le paiement des loyers lorsque vous mettez un bien en location. Véritable outil de protection juridique pour le propriétaire, la caution peut être exigée lors de la conclusion du contrat de location, si le propriétaire n'a pas souscrit d'assurance pour loyers impayés. Comment se protéger au mieux ? Quelle caution choisir, simple ou solidaire ? Définitions, différences et application, Rocket Lawyer vous aide à comprendre le régime du cautionnement pour que vous choisissiez la protection la plus adaptée à votre situation. 

Le cautionnement est un outil juridique vous permettant une garantie de paiement de vos loyers. Le système est plutôt simple, une personne appelée "la caution", s'engage envers le propriétaire du logement loué, c’est-à-dire vous, à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. 
Il faut retenir que la caution est un débiteur de secours, qui sera tenu de payer les dettes, en cas de défaillance du locataire, qui ne respecte plus son obligation de payer le loyer et les charges afférentes. C’est à partir de cette notion de défaillance que vont être distinguées la caution simple et la caution solidaire. Il faut alors se demander à partir de quel degré de défaillance du locataire vous allez pouvoir faire appel à la caution pour qu’elle paye à sa place. 

Dans une caution simple, la caution, donc la personne qui est chargée de payer à la place du locataire défaillant, possède ce que l’on appelle le “bénéfice de discussion”. Cela signifie que la caution a la possibilité de vous demander de poursuivre d’abord le locataire, avant de pouvoir agir contre elle. 
Ainsi, avant de pouvoir faire appel à la caution, vous devez d'abord passer par un huissier de justice qui enverra un commandement de payer au locataire. Si le locataire n’est toujours pas en mesure de payer ses dettes, alors vous allez pouvoir demander le paiement des loyers impayés à la caution, en lui envoyant une lettre recommandée. 
Attention, il est assez fréquent que l’acte de cautionnement (c’est-à-dire le contrat par lequel la caution s’engage à payer en cas de défaillance du locataire) prévoit un montant maximum. Dans cette situation, la caution s’engage à payer seulement à une certaine limite, vous ne pourrez donc demander que le maximum de cette somme-là, même si la défaillance du locataire représente un montant supérieur. 
Exemple : la caution simple s’engage à payer les dettes du locataire à hauteur de 1500 euros. Votre locataire n’a pas payé pendant deux mois lui créant une dette de 1800 euros. Si vous avez poursuivi votre locataire par le biais d’un huissier de justice et qu’il n’a toujours pas réglé ses dettes, vous allez pouvoir demander le paiement à la caution, à hauteur de 1500 euros. 300 euros restent impayés, car la limite pour laquelle la caution s’est engagée a été franchie. 

Dans le cadre d’une caution solidaire, la caution est tenue de payer dès que le débiteur refuse de le faire, sans qu'il soit nécessaire de tenter contre lui des procédures d'exécution forcée. Ainsi, à partir du moment où votre locataire ne paye pas son loyer, vous allez pouvoir demander le paiement à la caution. 

Il reste tout de même recommandé de demander le paiement au locataire avant de poursuivre la caution, car vous êtes soumis à une exécution de bonne foi. En effet, il ne faut pas oublier que la caution s’engage à vous payer en cas de défaillance du locataire, il semble donc raisonnable de demander d’abord le paiement au locataire. 

Néanmoins, vous ne serez pas obligé de passer par des poursuites longues et fastidieuses, une simple mise en demeure de payer les loyers suffira pour prouver votre bonne foi. 

Vous l’aurez compris, la différence entre une caution simple et solidaire réside dans le degré d’engagement de la caution. Alors qu’une caution simple s’engage à payer seulement lorsqu’elle est sûre que vous avez réalisé, en vain, toutes les mesures nécessaires pour obtenir le paiement par le locataire, la caution solidaire elle, est tenue de vous payer immédiatement lorsque le locataire ne le fait pas, vous n’êtes pas tenu de passer par des poursuites. 

La caution solidaire vous permettra donc d’obtenir plus facilement et rapidement le paiement de vos loyers impayés. Il vous suffira d’envoyer une mise en demeure à la caution solidaire pour obtenir le paiement des dettes du locataire. Attention, encore une fois il est possible que l’engagement de la caution soit limité à un certain montant, pensez à vérifier l’acte de cautionnement avant de rédiger la mise en demeure. 

En cas de colocation, l’acte de caution doit bien indiquer le nom du colocataire pour lequel la caution s'engage. La caution sera ainsi engagée que pour la partie du loyer qui est due par le locataire qu'elle garantit. Il est tout à fait possible que chaque colocataire ait une caution. Attention, pensez à lire attentivement le contrat de colocation et vérifier s’il y a une clause de solidarité. Dans ce cas-là, la caution sera engagée, pour l'ensemble des loyers des colocataires. 

Le propriétaire peut demander une caution à son locataire pour tous les contrats de location sauf pour le bail mobilité. Ce bail est prévu pour une location temporaire, et peut avoir une durée comprise entre 1 et 10 mois. 

Attention, le propriétaire du logement ne pourra également pas demander d’acte de cautionnement : 

- s’il a souscrit à une assurance privée contre les risques locatifs : le propriétaire ne pourra pas demander de caution en plus de l’assurance (sauf si le locataire est un étudiant ou apprenti). 

- s’il est une personne morale (société par exemple) : le propriétaire ne pourra pas demander de caution si le locataire est un étudiant qui bénéficie d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Une durée du cautionnement est indiquée dans l’acte de caution, on distingue alors deux situations : 

  • aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte : la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Ce n’est en réalité pas très utile car en pratique, la caution qui résilie son engagement reste obligée de payer les dettes locatives faites jusqu'à la fin du bail ;

  • une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement : la caution ne peut pas résilier son engagement et sera tenue de payer les dettes jusqu'à la date initialement prévue. Attention, il est toutefois possible de prévoir par écrit que certains événements mettent fin à l'engagement de la caution (le divorce des époux par exemple).

C’est par l'acte de cautionnement que la caution s’engage à payer le propriétaire à la place du locataire défaillant. Attention, cet acte de cautionnement est strictement encadré par la loi et doit répondre à un certain nombre d’obligations. 

Ainsi, l’acte de cautionnement doit obligatoirement prendre la forme d’un écrit et être réalisé par acte sous seing privé (il s’agit d’un acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire) ou par acte authentique (il s’agit d’un acte établi par un officier public compétent tel qu’un notaire ou un officier d’état-civil par exemple). 

En tant que propriétaire, vous êtes obligé d’informer précisément la caution sur la portée de son engagement, ainsi, l’acte de cautionnement doit obligatoirement comporter les mentions suivantes : 

  • l’identité et les coordonnées de la personne qui se porte caution ;

  • l’identité et les coordonnées du propriétaire ;

  • l’adresse du logement concerné ;

  • le montant du loyer, en chiffres et en lettres et ses conditions de révisions ; 

  • la nature de la caution (simple ou solidaire). Attention si vous ne précisez pas la nature du cautionnement, il sera automatiquement considéré comme simple ; 

  • la durée de l’engagement de caution ; 

  • une mention attestant que la caution a pris connaissance de ses engagements ;

  • une mention attestant que la caution a pris connaissance de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Il est également possible de prévoir une limitation à l’engagement de la caution, qui pourra indiquer qu’elle s’engage à payer pour les dettes du locataire défaillant, à hauteur d’une certaine somme maximum. Vous ne pourrez pas lui demander de payer au-delà du montant indiqué. 

Si vous êtes bailleur et que vous souhaitez rédiger un acte de caution solidaire, nous vous invitons à utiliser notre document

Si votre locataire est défaillant et que souhaitez obtenir le paiement de vos loyer, nous vous invitons à utiliser nos documents : 

Pour plus d’informations, vous pouvez également lire nos guides sur le cautionnement et la location : 

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