Les différentes catégories de locations meublées
Il existe plusieurs catégories de locations meublées, soumises à des régimes juridiques différents :
- la location saisonnière, qui par définition est une location meublée, de courte durée, limitée à 90 jours par an ;
- le bail mobilité, réservé à certaines situations dans lesquelles doivent se trouver les locataires ;
- la location meublée, d'une durée minimale de 1an, en principe.
Dans ce guide, seul sera abordé le régime de la location meublée classique, qui suppose un bail minimum d'un an (ou de 9 mois pour les étudiants).
Quelles sont les caractéristiques d’une location meublée ?
La location meublée est définie par l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, comme étant “un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”
Il existe une liste bien précise de l’ensemble des éléments qui doivent être présents dans la location pour qu’elle soit considérée comme étant meublée.
Ainsi, la location meublée contient au minimum les meubles et éléments suivants :
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une literie comprenant couette ou couverture ;
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des rideaux, volet, stores afin d’occulter les fenêtres des chambres à coucher ;
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des plaques de cuisson ;
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un four ou four micro-ondes ;
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un réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
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la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
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des ustensiles de cuisine ;
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une table et des sièges ;
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des étagères de rangement ;
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des luminaires ;
-
du matériel d'entretien ménager.
Attention, si un seul de ces éléments est manquant, votre logement est considéré comme vide, même si vous avez mis à disposition du locataire le reste des éléments cités.
Quels sont les avantages d’une location meublée pour le propriétaire ?
La location meublée est intéressante car elle présente de nombreux avantages financiers. En effet, la location meublée vous permet de louer votre bien à un prix plus cher que s’il était vide, les loyers pouvant être modulés selon le niveau des équipements présents dans votre logement.
De plus, dans le cadre d’une location meublée , la durée de bail peut être beaucoup plus courte que pour une location vide. Alors que la durée d’une location vide est de 3 ans, la location d’un bien meublé est en principe de 1 an ou 9 mois pour un bail étudiant. Vous avez également la possibilité de demander un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, quand la limite est d'un mois pour la location vide.
Enfin, la location meublée présente des avantages fiscaux très intéressants dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Quel est l’avantage d’une location en meublé non professionnel (LMNP) ?
La location en meublé non professionnel ou LMNP, vous permet en tant que propriétaire de mettre votre bien en location meublée et de bénéficier d’avantages fiscaux. Elle est applicable seulement si les revenus générés par la location n’excèdent pas la somme de 23 000€ par an pour le propriétaire ou 50% des revenus du foyer fiscal.
Pour cela, il existe deux régimes, plus ou moins avantageux selon vos revenus locatifs :
-
le micro-bic : vous pouvez prétendre à ce régime si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 €. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50% sur les recettes locatives, cela signifie que le montant de base sur lequel est calculé votre impôt est réduit de 50%.
Par exemple, si vous avez obtenu 60 000 € de revenus locatifs, alors le montant de base sur lequel vous serez imposé à titre de votre location meublée sera de 30 000 € si vous avez opté pour le régime micro-bic.
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Le régime réel : vous pouvez bénéficier de ce régime si vos revenus locatifs excèdent 72 600 ou si vous en faites la demande à l’administration fiscale. Cette option vous permet de déduire de vos revenus le montant total de vos charges, comme vos coûts d’emprunts, les travaux, la taxe foncière…
Par exemple, vous louez un logement meublé pour un loyer de 900 € par mois, vos recettes locatives à l’année sont donc de 10 800 € (900 x 12) , vous avez eu 2000 € de travaux et vous avez des intérêts d'emprunt de 1800 € par an : lorsque vous déclarez les loyers au fisc, vous pourrez donc déduire 1800 € d'intérêts d'emprunt ainsi que les 2000 € de travaux. Si vous avez fait la demande auprès de l'administration fiscale pour être au régime réel, vous serez donc imposé sur la somme de 7000 € (10800 - 1800 - 7000) et non 10 800 €.
Quels sont les avantages du régime du loueur meublé professionnel (LMP)
Vous êtes automatiquement soumis au régime du loueur meublé professionnel (LMP) lorsque, de manière cumulative, vos recettes annuelles locatives sont supérieures à 23 000 euros et qu’elles sont également supérieures à vos autres revenus soumis à l’impôt dans le foyer fiscal.
Si vous êtes loueur meublé professionnel, vous pouvez également bénéficier du régime réel vous permettant de déduire de vos revenus locatifs le montant total de vos charges (emprunts, travaux, charges diverses, taxe foncière…), ce qui vous permet de réduire la base sur laquelle vous serez imposé.
Un autre avantage intéressant du régime de la LMP est l’exonération de l’imposition sur la plus-value. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente de votre bien et le prix d’achat. Dans le régime classique, cette plus-value est taxée à hauteur de 30%.
Par exemple : vous avez acheté un bien 200 000 euros et vous le revendez 250 000 euros, vous réalisez une plus-value de 50 000 euros, celle-ci sera imposée à hauteur de 30% soit 15 000 euros.
Dans le cadre de la LMP vous n’êtes pas soumis à cette imposition, cela signifie que vous allez pouvoir réaliser une plus-value sans que celle-ci ne soit imposée. Il faut néanmoins remplir certaines conditions :
-
vous devez être loueur en meublé professionnel depuis au moins 5 ans ;
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si votre chiffre d'affaires est inférieur à 90 000 euros, l'exonération sera totale. Si votre chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 120 000 € vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle.
Qui doit payer la taxe d’habitation en cas de location meublée ?
Dans le cadre d’une location meublée, c’est le locataire au 1er janvier de l'année d’imposition qui doit payer la taxe d’habitation. C’est donc votre locataire qui sera redevable de la taxe d’habitation, à condition que le logement soit réservé à l'usage personnel du locataire et reste à sa disposition de manière permanente, même pendant ses absences.
Cela signifie que si le bien n'est pas loué au 1er janvier, c'est vous qui serez redevable de la taxe d’habitation.
Quelle est la différence entre une location meublée et une location non meublée ?
La principale différence entre une location meublée et une location non meublée est que vous êtes chargé, en tant que propriétaire d'un bien meublé, de fournir un ensemble d’équipements au locataire. Votre location ne sera pas considérée comme meublée et vous ne pourrez donc pas bénéficier des avantages précédemment cités si vous ne fournissez pas l’ensemble des équipements cités au paragraphe “Qu’est ce qu’une location meublée ?”.
Voici un tableau récapitulatif des principales différences entre le contrat de location meublée et le contrat de location non meublée.
| Location vide |
Location meublée |
|
| Durée de bail |
3 ans |
1 an (ou 9 mois location pour étudiants) |
| Dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois |
| Préavis de fin de bail du propriétaire |
6 mois |
3 mois |
| Préavis de fin de bail du locataire |
3 mois (ou 1 mois dans certains cas) |
1 mois |
| Impôts |
Imposition sur la catégorie revenus fonciers |
Imposition sur la catégorie bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire-bailleur ?
En tant que bailleur d’un logement meublé, vous devez veiller à mettre à disposition l’ensemble des meubles et éléments permettant de caractériser le bien meublé mais vous êtes également obligé de mettre à disposition de votre locataire un logement décent. Cela signifie que vous devez entretenir et réparer le logement que vous louez et donc vous devez vous occuper :
-
des réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver) ;
-
des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble ;
-
des travaux nécessaires à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste,...) ;
-
des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante,...) ;
-
des travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.
Attention, le locataire a certains droits quant à la réalisation des travaux :
- il doit être prévenu par lettre remise en mains propres ou par lettre en recommandé ;
- la nature des travaux et la manière dont ils seront effectués doivent être indiqués dans cette lettre ;
- le locataire peut s'opposer aux travaux les samedis, dimanches et jours fériés ;
- si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué.
Pour aller plus loin
Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur la location de votre logement, vous pouvez consulter nos guides suivants :
Si vous êtes prêt à louer votre logement, nous vous invitons à utiliser nos documents pour louer votre bien en toute sécurité juridique :
N’hésitez pas à nous poser une question juridique.
Cet article contient des informations juridiques générales et ne contient pas de conseils juridiques. Rocket Lawyer n'est pas un cabinet d'avocats et ne remplace pas un avocat ou un cabinet d'avocats. Le droit est complexe et change souvent. Pour des obtenir des conseils juridiques,demandez à un avocat.
