La désignation du syndic
À la création d’une copropriété, un syndic provisoire est désigné dans le règlement de copropriété. La première assemblée générale de copropriétaire devra ensuite décider de le maintenir ou en nommer un autre.
Tous les propriétaires (l'ensemble est appelé "syndicat de copropriété") réunis en assemblée, nomment donc un syndic pour une durée de 3 ans maximum, à la majorité absolue des voix (c'est à dire plus de la moitié des votes des propriétaires).
Si l’assemblée générale n’arrive pas à se mettre d'accord pour nommer un syndic, un ou plusieurs copropriétaires peuvent saisir le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble. Ce sera lui qui en désignera un.
À la fin du mandat du syndic, l'assemblée générale des copropriétaires sera amenée à renouveler le mandat du syndic actuel si elle le souhaite, ou à en désigner un nouveau.
Syndic professionnel ou bénévole, quelle différence ?
Les propriétaires peuvent désigner soit :
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un syndic bénévole : ce sera une personne propriétaire dans la copropriété (ou son conjoint) qui sera désigné. Il pourra être rémunéré ou non ;
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un syndic professionnel : comme son nom l'indique, c'est un professionnel. Il doit avoir une carte professionnelle « gestion immobilière », une garantie financière suffisante, une assurance responsabilité civile professionnelle.
Les syndics professionnels représentent un coût de gestion important, mais ils apportent une sécurité quant à la gestion, notamment financière de la copropriété. Les grandes copropriétés ne peuvent se passer d'un syndic professionnel pour la gestion financière, l'organisation pratique des assemblées de copropriétaires, la gestion courante de l'immeuble, etc.
En revanche les petites copropriétés, ont parfois intérêt à opter pour un syndic bénévole qui ne leur coûtera rien ou presque.
Quelles sont les missions du syndic ?
L’ampleur des missions du syndic va dépendre de la taille de la copropriété. Une copropriété de 3 propriétaires avec peu d'équipements en commun demandera une gestion plus simple qu’une copropriété composée de 50 copropriétaires, avec des parties communes importantes. Toutefois, trois grandes missions se dégagent :
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les missions d’ordre général : le syndic doit faire exécuter les décisions prises lors de l’assemblée générale annuelle. Il doit également veiller au respect du règlement de copropriété. Il gère les convocations aux assemblées générales, le carnet d’entretien de la copropriété et veille à la mise à jour de la liste des copropriétaires ;
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les missions comptables et financières : point important de la gestion d’une copropriété, le syndic devra gérer les comptes. Il devra tenir la comptabilité, élaborer le budget présenté en assemblée générale, présenter les comptes de l’année écoulée lors de l’assemblée générale annuelle et se charger du recouvrement des charges ;
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les missions administratives : le syndic gère l’administration courante de la copropriété, c’est à dire la négociation et la bonne exécution des contrats d’entretien et de travaux, les devis à effectuer, etc.
Les pouvoirs du syndic
Pour l’exécution de ses missions, le syndic va disposer d’un certain nombre de pouvoirs :
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il représente le syndicat : les copropriétaires lui donnent mandat pour les représenter dans tous les actes civils et judiciaires. C’est donc lui qui pourra signer les contrats, engager certaines dépenses courantes, etc ;
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il gère le personnel et les prestataires : gardien, concierge, jardinier, pisciniste, etc ;
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il perçoit les charges payées par les copropriétaires et gère les comptes de la copropriété ;
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il pourra agir en cas d'urgence, sans consultation préalable des copropriétaires, en cas de travaux urgents par exemple.
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