Qu’est-ce que la pleine propriété ?
Quand une personne à la pleine propriété d’un bien, cela signifie que le bien lui appartient totalement : il a le droit de l’utiliser, il a le droit d’en disposer comme il le souhaite et il a le droit d’en percevoir les revenus. Cela signifie donc que la personne a l'usufruit mais également la nu propriété.
Exemple : une personne qui possède une maison en pleine propriété peut l’habiter (le rénover, la détruire, etc.), la vendre, la louer, la prêter. S’il la loue, il perçoit les loyers.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Quand une personne a l’usufruit d’un bien, cela signifie qu’elle a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, mais elle n’a pas le droit d’en disposer. C'est-à-dire qu'elle ne peut pas faire ce qu'elle veut du bien.
Exemple : une personne qui a l’usufruit d’une maison peut l’habiter ou la louer et percevoir les loyers. Mais elle ne peut ni la vendre, ni la détruire.
Une personne peut se retrouver usufruitière d’un bien suite au décès de son conjoint, en vertu d’une donation ou d’une vente ou bien en vertu d’un testament.
L’usufruitier doit veiller à la bonne conservation du bien et faire toutes les réparations d’entretien (les charges courantes), mais n’a pas à prendre en charge les grosses réparations (ex. : le changement de la toiture n'est pas à sa charge). Il peut aussi améliorer le bien, mais il ne peut pas réclamer une indemnité en contrepartie de ces améliorations.
Il doit aussi payer la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Le plus souvent, l’usufruit est viager (il prend donc fin à la mort de l’usufruitier), mais il peut aussi avoir été accordé pour une durée fixe (on dit que c’est un usufruit temporaire). Pour tous les usufruits qui ne sont pas accordés à des particuliers, la durée est limitée à 30 ans.
L'usufruit peut également prendre fin parce que l’usufruitier y a renoncé, parce qu’il n’a pas utilisé le bien pendant 30 ans, parce que le bien a été détruit ou parce qu’il n’a pas entretenu le bien ou l’a dégradé (du coup, c’est un abus de jouissance qui fait tomber l’usufruit).
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Quand une personne est nu-propriétaire d’un bien, cela signifie qu’elle peut en disposer, mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus. C'est en quelque sorte l'inverse de l'usufruitier.
Le nu-propriétaire peut disposer du bien sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier. Elle peut vendre son bien en nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. Le nouvel acquéreur devient le nouveau nu-propriétaire. Il ne peut donc pas utiliser le bien. L'utilisation du bien est le privilège de l'usufrutier.
Si la nue-propriétaire veut vendre le bien en pleine propriété (hypothèse la plus fréquente), tout dépend du type d’usufruit.
- Si l’usufruit du bien a été accordé par donation, l’acte de donation peut comporter une clause interdisant à l’usufruitier de s’opposer à la vente du bien. Il faut donc se reporter à cet acte.
- Si l’usufruit du bien a été accordé par la loi (ex. : une personne bénéficie de l’usufruit de l’appartement de son conjoint décédé), nu-propriétaire et usufruitier devront vendre leurs droits respectifs et percevoir chacun une partie du prix de vente. Attention : le nu-propriétaire ne peut imposer à l’usufruitier la vente du bien en pleine propriété.
Qu'est ce que l'achat en nue-propriété ?
Lorsqu'un bien immobilier fait l'objet d'un démembrement, c'est à dire que le droit de propriété est divisé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il est tout à fait possible d'acheter en nue-propriété. Cela signifie que l'usufruit est accordé à une tierce personne.
Deux cas de figure sont alors envisageables, l'usufruit peut-être concédé pendant 10 à 20 ans, puis passé ce délai l'acheteur retrouvera la pleine propriété. Ou alors l'usufruit peut-être accordé jusqu'au décès de l'usufruitier. C'est le cas lors d'une vente viagère par exemple. Vous vendez la nue-propriété de votre bien, mais vous en conservez l'usufruit, vous avez donc le droit d'y habiter, en contrepartie le nu-propriétaire vous verse une rente et il aura la pleine propriété lors de votre décès.
Quel est l'avantage d'une succession en nue-propriété ?
Lorsque vous souhaitez transmettre votre patrimoine, cela fait l'objet de taxe pour vos héritiers. Faire une succession en nue-propriété peut avoir un réel avantage pour vous et vos enfants, surtout fiscalement. En effet lorsque vous faites une donation, vos héritiers devront payer un droit de donation, il s'agit d'une taxe. Cette taxe est calculée selon la valeur du bien que vous transmettez.
Ce qui est intéressant avec la nue-propriété est que le droit de donation, donc la taxe que vos héritiers devront payer, n'est pas calculée sur la valeur totale du bien, mais sur la valeur de la nue-propriété. Ainsi, lorsque la propriété est démembrée, la valeur totale du bien sera repartie entre la nue-propriété et l'usufruit et calculée selon l'âge de l'usufruitier. Le calcul est le suivant :
| Age de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 révolus |
90 % |
10% |
| Moins de 31 révolus |
80 % |
20% |
| Moins de 41 révolus |
70 % |
30% |
| Moins de 51 révolus |
60 % |
40% |
| Moins de 61 révolus |
50 % |
50% |
| Moins de 71 révolus |
40 % |
60% |
| Moins de 81 révolus |
30 % |
70% |
| Moins de 91 révolus |
20 % |
80% |
| Plus de 91 révolus |
10 % |
90% |
Le droit de donation, lui, est calculé de la manière suivante, après un abattement de 100.000 € :
| Valeur de la succession |
Droit de donation (taxe) |
| Moins de 8 072 € |
5% |
| entre 8 072 et 12 109 € |
10% |
| entre 12 109 et 15 932 € |
15% |
| entre 15 932 et 552 324 € |
20% |
| entre 552 324 € et 902 838 € |
30% |
| entre 902 838 € et 1 805 677 € |
40% |
Pour parfaitement comprendre voici un exemple :
Vous souhaitez transmettre à votre enfant la nue-propriété d'un bien ayant une valeur de 500.000%, et vous avez 65 ans. La valeur de la nue-propriété sera donc de 50% des 500.000 € soit 250.000€. La taxe que votre enfant aura à payer pour bénéficier de votre donation sera de 20% mais il faut d'abord enlever l'abattement de 100.000€ ce qui fait 150.000€. Votre enfant devra donc payer une taxe de 20% sur 150.000€ soit 30.000€.
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