CRÉEZ GRATUITEMENT Société civile immobilière d’attribution (SCIA)

Vous souhaitez participer à un projet immobilier de grande envergure mais vous ne disposez pas du financement nécessaire ? La société civile immobilière d’attribution, ou plus communément appelée SCIA, est la forme juridique faite pour vous ! Ce type de société vous permet de lancer votre projet immobilier à plusieurs afin d’avoir des investissements plus importants. Que ce soit pour la construction ou l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers, la SCIA vous permet de réaliser votre projet immobilier puis de vous partager la propriété entre associés. Comment fonctionne une SCIA ? Comment la financer ? Quels sont les avantages ? Rocket Lawyer vous aide à faire le point sur l’ensemble des questions posées par ce statut juridique.

1 - Qu’est qu’une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

2 - Quelle est la différence entre une SCIA et une SCI ? 

3 - Quels sont les avantages d’une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

4 - Quel est le capital minimum pour créer une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

5 - Comment financer une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

6 - Quel est le régime fiscal d’une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

7 - Comment fonctionne une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

8 - Comment créer une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

9 - Comment dissoudre une société civile immobilière d’attribution (SCIA) ? 

10 - Pour aller plus loin

11 - Glossaire

Une société civile immobilière d’attribution, également appelée SCIA, est une forme de la SCI classique, permettant aux associés d’investir dans un projet immobilier conséquent financièrement. L’objectif principal de cette société est l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers afin de les diviser en lots et de les partager entre associés. 

Les associés recevront alors la pleine propriété, la jouissance ou la nue-propriété sur le bien immobilier : 

• La pleine propriété : quand une personne à la pleine propriété d’un bien, cela signifie que le bien lui appartient totalement, elle a le droit de l’utiliser, d’en disposer comme elle le souhaite (de le vendre, le détruire, le transformer) et elle a également le droit d’en percevoir les revenus. 

• La jouissance : on parle également de l’usufruit, quand une personne a l’usufruit d’un bien, cela signifie qu’elle a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, mais elle n’a pas le droit de le vendre ou de le détruire, le bien appartient à un autre associé. 

• La nue-propriété : quand une personne est nu-propriétaire d’un bien, cela signifie qu’elle peut en disposer (donc le vendre, le détruire, le transformer), mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus. C'est en quelque sorte l'inverse de l'usufruitier. 

Exemple : vous créez une SCIA pour acquérir un immeuble, tous les appartements de cet immeuble seront partagés entre les associés qui en recevront la propriété, la jouissance ou la nue-propriété. Si vous recevez la pleine propriété d’un lot (donc d’un appartement), cela signifie que vous allez pouvoir y habiter ou encore le louer mais pas le vendre.

La SCIA sert donc à s'associer pour acquérir ou construire un ou plusieurs bien immobiliers qu’il aurait été difficile d’acquérir seul. Ces projets nécessitent de grands investissements financiers, il est donc plus facile d’y parvenir en étant plusieurs, chacun des associés recevant à la fin un lot correspondant à son investissement initial. 

Tout comme la société civile immobilière (SCI), la société civile immobilière d’attribution (SCIA) est une société créée par un minimum de deux associés dans le but d'acquérir et/ou de gérer un bien ou plusieurs biens immobiliers. 

La principale différence entre une SCI classique et une SCIA réside dans la pérennité de la société. La SCIA est créée simplement dans le but de monter le projet immobilier et de partager les lots entre associés, une fois l’objectif atteint, la société est dissoute et chaque associé récupère sa part. 

En revanche, une SCI classique est créée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers sur le long terme, généralement constituée dans un cadre familial, elle a principalement pour objectif de faciliter la transmission des biens immobiliers de la famille ou de conserver un patrimoine immobilier sur le long terme.

L’avantage principal de la SCIA est la possibilité de s’associer à plusieurs pour acquérir un bien immobilier. Il est beaucoup plus facile d’obtenir un prêt immobilier lorsque les investissements sont conséquents. Réunir plusieurs personnes autour d’un même projet immobilier et dans le cadre d’une SCIA c’est l’opportunité d’obtenir un prêt immobilier plus facilement et surtout beaucoup plus élevé que si vous aviez été seul.

Le second avantage est la possibilité de choisir ses futurs copropriétaires. En effet, une fois le bien immobilier construit et/ou acquis puis partagé entre les associés, la société est dissoute et l’ensemble des propriétaires des lots ne sont plus associés mais deviennent copropriétaires, ils seront donc désormais soumis au régime de la copropriété et devront prendre des décisions concernant les parties communes (hall, jardins…). Il est plus simple et agréable de prendre ces décisions avec des personnes que vous avez au préalable choisies, qui ont monté le projet immobilier avec vous et qui sont donc a priori sur la même longueur d’onde que vous. 

La loi ne prévoit aucun minimum pour le capital social d’une SCI, c’est donc également le cas pour les SCIA. Cela signifie que vous pouvez créer votre société avec un capital de 1 euro. C’est en revanche loin d’être un choix judicieux lorsque vous envisagez de créer une SCIA. L’objectif principal étant d’investir dans un projet immobilier conséquent, démarrer avec un capital social faible c’est perdre toute crédibilité auprès des établissements bancaires et surtout risquer de ne pas obtenir de prêt immobilier correspondant à votre projet. 

De plus, les associés d’une SCIA, sont indéfiniment responsables des dettes de la société, cela signifie que si la société rencontre des difficultés, les créanciers de la société peuvent demander à un des associés de payer les dettes, et ce même sur son patrimoine personnel. Sa participation sera calculée en fonction des nombres de parts sociales qu’il détient dans la société. 

Il est donc préférable pour l’ensemble des associés que le capital social de la SCIA soit assez conséquent, non seulement pour pouvoir monter le projet immobilier souhaité mais également pour éviter que leurs patrimoines personnels ne soient en danger en cas de difficultés financières rencontrées par la société. 

Les SCIA étant créées pour réaliser des projets immobiliers de grande ampleur, elles sont généralement financées par des prêts bancaires. Deux possibilités s’offrent à vous : 

• un prêt immobilier contracté par chacun des associés : les associés empruntent à titre personnel et apportent le montant à la SCIA, la société pourra alors acheter un bien immobilier avec les sommes apportées mais les associés paieront de leur côté les échéances d’emprunt auprès de la banque ;

• un crédit immobilier contracté par la société elle-même : dans cette hypothèse, la société souscrit à l’emprunt en son nom en tant que personne morale. En réalité, cela ne change pas grand-chose puisque ce sont les associés qui devront alimenter le compte courant de la SCI pour qu’elle puisse payer les échéances du prêt. Ils pourront néanmoins, si la trésorerie de la société le permet, se rembourser les sommes d'argent avancées pour l’achat du bien immobilier.

La SCIA est considérée comme une société dite fiscalement “transparente”. Cela signifie que ce ne sera pas la société qui sera imposable mais les associés. Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et imposés par tranche en fonction de leurs lots respectifs et des revenus qui en découlent ainsi que de leurs revenus annuels.

À titre indicatif, voici les taux et les tranches d’imposition applicables en 2022 : 

La SCIA est dirigée par un gérant. Les associés doivent obligatoirement nommer un gérant qui sera chargé de représenter la société aux yeux des tiers, il réalisera l’ensemble des actes de gestion permettant de faire fonctionner la société. Ses pouvoirs et ses attributions sont prévus dans les statuts de la SCIA. 

Les associés quant à eux participeront aux décisions concernant le fonctionnement et la gestion de la société lors d’assemblées générales. Tous les associés détiennent des voix proportionnellement aux nombres de parts sociales qu’ils possèdent. 

Par exemple : lorsqu’un associé détenant 50 parts sociales participe à une délibération, son vote comptera pour 50 voix.

Pour créer une société civile immobilière d’attribution, il n’y a pas de procédure particulière, il faut suivre exactement les mêmes démarches que pour la création d’une SCI classique à savoir : 

• prévoir le montant puis déposer votre capital social dans un compte dédié auprès d’une banque ou d’un notaire ; 

• rédiger les statuts de la SCIA, les parapher puis les signer par l’ensemble des associés. Ces statuts vont définir les règles de fonctionnement de la SCIA, le pouvoir des associés et du gérant ainsi que les conditions dans lesquelles la société pourra être vendue ou transmise ; 

• publier l’avis de constitution de votre SCIA dans un journal d’annonces légales ; 

• enfin, vous devez demander l’immatriculation de votre SCIA en envoyant un dossier au guichet unique. Ce dossier comprend un ensemble de documents spécifiques et obligatoires sans lesquels votre immatriculation ne sera pas possible. Rocket Lawyer vous accompagne dans l’immatriculation de votre SCI, pas à pas avec un guide dédié à ce sujet. 

En principe, une société civile immobilière a vocation à durer longtemps, c’est pourquoi les statuts prévoient souvent une durée de vie de 99 ans. La particularité de la SCIA c’est qu’elle est créée pour une courte durée. Ainsi, lorsque le projet immobilier est achevé, que ce soit suite à la fin de la construction du bien immobilier ou simplement par l’acquisition puis le partage des lots, la SCIA est dissoute et les associés se retrouvent tous copropriétaires. 

Cela signifie qu’ils n’ont plus besoin de prendre des décisions collectives pour gérer leurs biens respectifs, en revanche, ils devront toujours se réunir en assemblée générale pour prendre les décisions relatives aux parties communes. 

Pour dissoudre une SCIA, il faut suivre la même procédure qu’une dissolution de SCI classique, Rocket Lawyer vous accompagne sur toute la marche à suivre dans un guide explicatif, étape par étape.

Si vous êtes décidé à créer votre SCI d’attribution, vous pouvez créer vos statuts en quelques minutes en répondant à notre questionnaire. Si vous avez encore besoin de points d'éclaircissement, vous pouvez consulter nos guides pourquoi et comment créer une SCI ou encore SARL de famille ou SCI familiale comment choisir ?. Vous pouvez également nous poser une question juridique. 

Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.

Apport en industrie : apport par un associé de compétences, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société. 

Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.

Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par un associé au capital de la société. 

Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.

Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes. 

Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce. 

Dissolution : fin de vie de la société se caractérisant par sa liquidation et la distribution de son actif aux créanciers puis aux associés. 

Droit de vote : droit alloué à chaque associé d’une société lui permettant de se prononcer lors des Assemblées Générales.

Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France. 

Personne morale : entité dotée de la personnalité juridique.

Personne physique : être humain doté de la personnalité juridique. 

Kbis : document officiel qui atteste l’existence juridique d’une société ou d’une entreprise commerciale en France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L’extrait Kbis que l’on peut qualifier de “carte d’identité” de l’entreprise est délivré par le greffe du Tribunal de commerce.

Objet social : activité effectivement exercée par la société qui figure dans les statuts. 

Siège social : domicile administratif de la société, obligatoirement précisé dans les statuts.