Immatriculation d'une SCI : suivez la procédure, pas à pas

L’immatriculation est une étape primordiale lors de la création de votre société. C’est une formalité obligatoire qui permet de donner une naissance administrative et juridique à votre société.

Pour cela vous devez être enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS), par le biais de la déclaration que vous avez faite en ligne sur le site du Guichet unique. Une fois immatriculée, votre SCI deviendra une personne morale à part entière, dissociée des associés qui la composent. Cela signifie que tous les actes liés à la société seront pris en son nom, elle aura également des droits et des obligations.

Non, avant de lancer votre projet, il faut savoir qu'il n’est pas possible de créer une SCI seul. La loi impose un minimum de deux associés. Sans cette condition, votre dossier ne sera pas accepté et vous ne pourrez pas immatriculer votre société. 

Il est possible qu’une fois créée, la SCI se retrouve composée d’un seul associé, suite à une cession de parts sociales notamment. Cette situation n’est que temporairement envisageable. En effet, vous aurez un délai d’un an pour régulariser votre situation, à savoir intégrer un nouvel associé. Autrement, tout intéressé pourra demander la dissolution de votre SCI. 

Si vous souhaitez vous informer un peu plus sur le statut juridique de la SCI ainsi que ses avantages, vous pouvez consulter notre guide : créer une SCI, un bon plan ? 

Avant de demander l’immatriculation de votre SCI, vous devez impérativement effectuer certaines formalités car des documents justificatifs vous seront demandés.

Tout d’abord, une SCI doit obligatoirement avoir un capital social minimum pour les sociétés civiles immobilières. La loi n’imposant cependant aucun minimum pour les sociétés civiles immobilières, vous pouvez donc commencer avec un capital social faible de 1 euro. 

Le capital social d’une société est un élément essentiel. C’est un investissement apporté par les associés qui va permettre à l’entreprise de faire face à ses premières dépenses, de démarrer son activité avant qu’elle ne fasse entrer de l’argent. Il est donc indispensable de vous demander quels seront les besoins de la société lors de son démarrage. Votre capital social doit être cohérent et correspondre à votre activité. 

Le capital social doit être déposé dans une banque, à la caisse des dépôts et consignation ou chez un notaire, avant l’immatriculation de votre société et même avant la signature des statuts. La somme déposée sera bloquée jusqu’à l’obtention de votre Kbis (donc jusqu'à votre immatriculation). 

De plus, préalablement à votre immatriculation, vous devez rédiger les statuts de votre SCI. Veillez à ce que vos statuts correspondent avec votre projet car ils permettront d’encadrer la vie, la gestion et le fonctionnement de votre société. Par exemple, dans le cadre d’une SCI, il arrive fréquemment que les statuts prévoient une structure familiale, vous devez alors rédiger les statuts d’une SCI familiale, si en revanche vous êtes plus libre quant à l’accueil d’associés tiers, cela devra également être prévu dans vos statuts. Les statuts devront être signés et paraphés par l’ensemble des associés. 

Vous devez également penser à nommer un gérant. C’est la personne qui représentera la société dans l’ensemble de ses démarches et qui prendra les actes nécessaires à son fonctionnement. Sachez qu’il peut y avoir plusieurs gérants, ou que le gérant peut être une personne morale, c’est-à-dire une société. De plus, le gérant n’est pas obligatoirement un associé de votre SCI. Attention, le ou les gérants ne doivent avoir fait l’objet d’aucune condamnation, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation vous sera demandée lors de l’immatriculation de votre société.  

Enfin, vous devez publier l’avis de constitution de votre société dans un journal d’annonces légales au maximum un mois à compter de la signature des statuts. Cette publication vous coûtera 185 euros hors taxes (ou 217 euros hors taxe si votre SCI est implantée à Mayotte ou à La Réunion). Ce document vous sera demandé dans le dossier pour immatriculer votre société. Lorsque vous créez vos statuts sur Rocket Lawyer, l’avis de constitution est fourni automatiquement.

L’obligation de faire enregistrer les statuts a été supprimée depuis le 1er juillet 2015. Il arrive néanmoins que dans certaines hypothèses, les statuts soient soumis à un enregistrement. C’est notamment le cas lorsque les statuts de la société ont été rédigés sous forme notariée. Sachez que l'intervention du notaire est obligatoire lorsqu'un immeuble est apporté à la société ou acheté par la SCI lors de sa création. 

Il est fort probable que vous soyez dans cette situation lors de la création de votre SCI, l’essence même de ce statut juridique étant la gestion de biens immobiliers. Vous devez alors faire enregistrer vos statuts auprès du service des impôts des entreprises (SIE). 

Cet enregistrement est en principe gratuit, en revanche selon la nature de l’apport, certaines taxes peuvent être exigées. Il faut alors distinguer trois types d’apport : 

• l'apport pur et simple : dans cette hypothèse, le ou les associés transfèrent la propriété d’un bien immeuble à la SCI et reçoivent en contrepartie des parts sociales. Dans ce cas là, aucun frais d’enregistrement ne sera dû, c’est à dire aucune taxe si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). En revanche, si vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), vous serez soumis à des frais d’enregistrement de 5% du prix du bien. 

• l'apport onéreux : dans cette situation, le bien immeuble est apporté par un tiers, qui n’est pas associé à la SCI. Vous devrez alors payer des frais d’enregistrement de 5% du prix de vente. 

• l'apport mixte : dans ce cas, le bien immeuble est apporté par un associé qui reçoit en contrepartie des parts sociales et également une contrepartie supplémentaire, sous forme monétaire, par exemple. Vous devrez alors payer 10% de frais d’enregistrement (par rapport au prix du bien). 

Pour demander l’immatriculation de votre SCI, vous devez composer un dossier comportant un certain nombre de documents, veillez à avoir l’ensemble de ces documents car l’immatriculation pourrait vous être refusée dans le cas contraire. 

Votre dossier doit ainsi comporter : 

• la déclaration des bénéficiaires effectifs ; 

• un exemplaire original des statuts, signés et paraphés par l’ensemble des associés ;

• si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant ; 

• une copie d’une pièce d’identité ou du passeport du gérant ;

• une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et filiation ;

• une copie de l’attestation de dépôt des fonds, sauf si le nom et l’adresse de la banque figurent dans les statuts ;

• l’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ; 

• un justificatif de l’occupation régulière des locaux du siège social (bail commercial, contrat de domiciliation…) 

La demande d’immatriculation est payante, au total, il faut donc compter minimum 251,88 euros pour l’immatriculation d’une SCI. Ce prix peut augmenter selon l’implantation de votre société, et également si vous faites appel à un avocat ou un service juridique pour vous aider dans vos formalités. 

Pour procéder à l’immatriculation de votre SCI, vous devez déclarer votre SCI en ligne sur le site du Guichet unique. Attention, sachez que votre dossier doit être déclaré dans un délai d’un mois à compter de la signature de vos statuts. 

L’immatriculation d’une SCI nécessite un certain nombre de démarches payantes. Nous vous proposons ci-dessous un tableau récapitulatif de tous les coûts envisageables lors de l’immatriculation de votre société.

Ce qui prend le plus de temps pour l’immatriculation d’une SCI, c'est l’ensemble des formalités à effectuer avant la demande. Notamment la rédaction des statuts et la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales. 

Dès lors que votre dossier est complet, l'immatriculation prend en moyenne quinze jours. Une fois l’immatriculation effectuée, un avis est publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). 

Suite à l'acceptation de votre dossier, vous recevrez votre Kbis, véritable pièce d'identité de votre SCI. 

Pour en apprendre plus sur le régime de la société civile immobilière (SCI), vous pouvez consulter nos guides sur le sujet : créer une SCI, un bon plan ? Vous pouvez également créer vos statuts directement avec Rocket Lawyer, que vous décidiez d’opter pour une SCI classique ou pour une SCI familiale. Si vous avez encore des interrogations, n’hésitez pas à nous poser une question juridique.