Impuestos y alquiler de locales

Conoce tus obligaciones fiscales al alquilar un local

Conoce cómo afectan los impuestos en el alquiler de locales y cuáles son tus obligaciones para no tener problemas con Hacienda.

El alquiler de locales es uno de los tipos de alquileres para uso distinto del de vivienda y puede realizarse por una persona particular, o por entidades (p.e. sociedades mercantiles).

Si lo que alquilas es un local comercial con sus muebles y enseres, pero no es una actividad económica los ingresos del alquiler tendrás que declararlos en tu declaración del IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. En la declaración anual del IRPF tendrás que incluir todos los ingresos y los gastos necesarios conseguir los ingresos. Aquí sirve la misma explicación que hemos dado en nuestra guía de Impuestos y alquiler de vivienda.

Si lo que alquilas con ese local, es realmente un negocio o una empresa, con la capacidad de comenzar a funcionar y producir inmediatamente, entonces, tendrás que declarar tus ingresos en el IRPF como rendimientos de capital mobiliario.

En este caso, los gastos serán los necesarios para obtener los ingresos. También podrán deducirse los gastos de amortización de los inmuebles. Los gastos de las mejoras realizadas en el local, se podrán deducir, por la vía de las amortizaciones. Los gastos de intereses por préstamos relacionados con el local, así como los gastos de conservación y reparación, no pueden sumar más importe que los propios ingresos. Serán deducibles los impuestos y tasas que pagues, los gastos de abogados, los alquileres que te deban transcurrido un plazo de seis meses.

En relación con el IVA, como arrendador tendrás que presentar una factura al inquilino, en la que generalmente se refleja el IVA al 21% y las retenciones de IRPF al 19%.  Para poder facturar has tenido que darte de alta en Hacienda en el censo de empresarios a través de los modelos 036 ó 037, y deberás inscribirte bajo el epígrafe 861 del IAE (Impuestos de Actividades Económicas), aunque seguramente estarás exento al facturar menos de un millón de euros.

Tendrás que ingresar todos los trimestres en el modelo 303 por la diferencia entre el IVA que has cobrado al inquilino y lo que tú has soportado o pagado con tus gastos del alquiler.

En la factura, deberán incluirse para cobrar el IVA, no solo, la renta del alquiler sino los gastos que correspondiendo al arrendador los pague el arrendatario, como por ejemplo, el IBI, los recibos de la comunidad, luz, gas, agua, etc.).

Anualmente presentarás el modelo 390 que es el resumen anual del IVA.

La presentación de estos modelos se hará a través de la sede electrónica de la AEAT.

Si el inquilino es un empresario o una empresa deberá hacer una retención del 19% sobre el precio del alquiler que ingresará a Hacienda a través del modelo 115.

Cuando el arrendador es una sociedad mercantil, los ingresos del arrendamiento deben declararse a través del impuesto sobre sociedades, en el que se incluirán esos ingresos, y los gastos en que has incurrido. También se incluirán como gasto las amortizaciones del inmueble.

El resto de cuestiones que hemos explicado para la persona física, en cuanto al IVA, IAE, etc., también resultarían de aplicación.

La diferencia fundamental es que en estos casos el inquilino no tendrá que practicar la retención del IRPF sino la del Impuesto sobre sociedades, con el mismo tipo del 19%, salvo que se estuviera en alguno de estos casos:  

  • si los alquileres pagados al mismo arrendador son inferiores a 900 euros anuales
  • si el arrendador es una Administración pública

  • cuando el arrendador se dedique a la actividad de arrendamiento y la cuota del IAE no resulte cuota cero, lo cual ocurre cuando el valor catastral de los inmuebles alquilados sean inferiores a 601.012,10 euros

  • sobre los alquileres de fincas rústicas no hay obligación de retener

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