CRÉEZ GRATUITEMENT Statuts SCI (Société civile immobilière)

La SCI est une société civile immobilière qui permet à deux personnes ou plus, de s'associer pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. La création d'une SCI vous permettra d’encadrer un investissement immobilier, de transmettre votre patrimoine plus simplement, ou encore de mettre en place une fiscalité particulière. La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme un support de votre patrimoine. Elle n'a pas vocation à avoir une activité commerciale. Pour créer votre SCI, vous devez rédiger des statuts. Afin de faciliter cette démarche, utilisez notre modèle de statuts de SCI conforme à la législation. 

1. Quand utiliser les statuts de SCI ?
2. Que contiennent les statuts de SCI ?
3. Qui peut être associé d'une SCI ?
4. Qu’est ce que ” l’objet social ” dans les statuts de SCI ?
5. Comment déterminer son capital social et le répartir entre les associés ?
6. Quelle est la fiscalité applicable à la SCI ?
7. Quelles sont les formalités à effectuer pour immatriculer votre SCI ?
8. Quelle est la durée de vie d'une SCI ?
9. La SCI peut-elle être dissoute avant son terme ?
10. Informations complémentaires

Utilisez ce document lorsque vous souhaitez :

• encadrer votre patrimoine immobilier ;

• gérer un patrimoine immobilier : acquérir, louer ou transmettre un patrimoine immobilier privé ou professionnel.

Ce document contient notamment :

• les mentions légales obligatoires (nom de la SCI, adresse du siège social, nom des associés, capital social, objet social, apports des associés, durée de la SCI) ;

• les modalités de fonctionnement de la société ;

• les règles de gestion des biens immobiliers ;

• les règles de cession de parts sociales ;

• les règles organisant les prises de décisions lors des assemblées générales.

La SCI doit être composée d'au moins deux associés. Les associés peuvent être des particuliers ou bien d'autres sociétés. Des enfants mineurs peuvent être associés, ils seront représentés par leurs parents ou tuteurs. 

Il arrive fréquemment, dans les SCI familiales que les parents et leurs enfants soient associés afin de faciliter dans le futur la transmission du ou des biens immobiliers. 

L'objet social de la société est son activité. C’est une clause importante des statuts car elle précise les activités que la SCI a le droit d'exercer. Cela limite également les pouvoirs du gérant dans la mesure où il ne pourra pas engager la société au-delà de ce qui est prévu dans l'activité. 

La SCI peut exercer toute activité immobilière qui n'a pas pour but une activité commerciale. Une activité de location de logements meublés par exemple, bien qu'immobilière, ne peut pas faire l'objet d'une SCI car le but de cette activité est purement commercial. Une SCI a pour vocation d'acquérir, de conserver et de transmettre un bien, notamment dans un cadre familial. L'activité prévue par nos statuts est suffisamment large pour vous permettre cela. 
Notez qu'il est vivement déconseillé d'indiquer l'adresse précise d'un bien dans l'activité. En cas de vente de ce bien, ou d'acquisition d'un autre bien, vous seriez restreint par la mention d'une adresse. 

Le capital social de votre SCI ne dépend en aucun cas de la valeur du bien immobilier qui est la raison de la création de votre SCI. Il s'agit des sommes investies dans l'entreprise par les associés qui vont permettre le financement du fonctionnement de la société. Les apports peuvent être des sommes d'argent ou des biens, notamment immobiliers. Dans ce cas, il s'agit d'apports en nature et il est conseillé de poser une question juridique.  

En échange de leurs apports, les associés vont obtenir des parts sociales qui leur conférent des droits (notamment des droits de vote). 

Pour exemple, votre SCI a un capital de 1000 €. L'associé A apporte 600 €, l'associé B 400 €. L'associé A aura donc 600 parts et l'associé B 400. 

À noter que lors de la création d'une SCI, contrairement aux autres sociétés, il n'est pas obligatoire de déposer le montant du capital social dans une banque. 

Le capital social peut aussi être variable. Cela signifie que le capital d’une société augmente et diminue librement entre un montant minimum (capital minimum) et un montant maximum (capital maximum) au cours de son existence sans qu’il ne soit nécessaire d’effectuer à chaque fois des formalités de modification de la société.

Par exemple : Votre SCI est une SCI à capital variable pour laquelle vous avez fixé un capital social minimum de 2.500 euros et un capital social maximum de 10.000 euros. Le capital social de cette SCI va pouvoir changer librement et sans formalités dès lors qu’il sera fixé entre 2.500 euros et 10.000 euros.

Attention : Lorsque votre société est à capital variable, vous devez reporter la mention « société à capital variable » sur toutes les factures, tous les actes, les papiers de commerce et autre document émanant de votre société.

Par défaut, les associés de la SCI sont soumis à l'impôt sur le revenu. C'est-à-dire que chaque associé déclare sur ses revenus, la partie des revenus fonciers générés par la SCI qui lui revient, s'il y en a. Lors de l'immatriculation de la SCI, il est fréquent de ne rien préciser, et donc de bénéficier de l'IR, puisque les SCI ne font que rarement des bénéfices dès leur création et ont plutôt tendance à avoir des charges (notamment celles liées à un crédit). 

Il est en revanche possible d'opter pour l'IS (Impôt sur les sociétés). Attention, cette option est irrévocable. Dans ce cas, c'est la société qui sera imposée directement, au taux en vigueur. Les associés quant à eux, ne seront imposés que s'ils perçoivent des bénéfices. 

Si vous hésitez entre les deux impositions, il est préférable de consulter un avocat. 

Pour créer votre SCI, vous devez déposer en ligne auprès du Guiche unique, un dossier de formalités de création d'entreprise. Ce dossier doit notamment comprendre : 

• les statuts de la SCI ;
• une annonce légale à publier dans un journal habilité ;
• les pièces d'identités de chaque associé ou le kbis des sociétés associés ; 
• la déclaration de non condamnation pour le ou les gérants ;
• un justificatif pour le siège social .

Lors de la création de la SCI, les associés peuvent librement décider de sa durée. Cette durée ne peut pas dépasser 99 ans. Si ce délai est expiré, le SCI est dissoute automatiquement, mais il est évidemment possible de prolonger la durée.

Oui, il est possible de dissoudre la SCI avant son terme, mais il faut pour cela une décision collective des associés prise à l'unanimité, ou selon les règles de majorité prévues par les statuts. Il s'agira là d'une décision collective de dissolution.

La SCI peut également être dissoute notamment par une décision judiciaire, si l'un des associés n'assume pas ses obligations, ou bien en cas de mésentente entre les associés entraînant un risque de dysfonctionnement important, ou bien encore lorsque toutes les parts sociales sont détenues par un seul associé.

Posez une question juridique notamment si :

• vous souhaitez apporter des biens en nature à votre société ;

• vous êtes pacsé sous le régime de l'indivision ;

• vous êtes marié et vous vous posez des questions sur votre régime matrimonial ;

• vous avez besoin de précisions sur les abattements fiscaux dont vous pouvez bénéficier.

Pour d’autres questions, consultez notre guide Créer une SCI, un bon plan ?

Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.

Apport en industrie : apport par un associé de compétences, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société. 

Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.

Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par un associé au capital de la société. 

Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.

Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes. 

Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce. 

Dissolution : fin de vie de la société se caractérisant par sa liquidation et la distribution de son actif aux créanciers puis aux associés. 

Droit de vote : droit alloué à chaque associé d’une société lui permettant de se prononcer lors des Assemblées Générales.

Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France. 

Kbis : document officiel qui atteste l’existence juridique d’une société ou d’une entreprise commerciale en France, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L’extrait Kbis que l’on peut qualifier de “carte d’identité” de l’entreprise est délivré par le greffe du Tribunal de commerce.

Objet social :  activité effectivement exercée par la société qui figure dans les statuts. 

Siège social : domicile administratif de la société, obligatoirement précisé dans les statuts.