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En savoir plus sur les Statuts SCI (Société civile immobilière)

Certifié par le groupe Lefebvre Sarrut, éditeur des codes Dalloz

La SCI est une société civile immobilière qui permet à deux personnes ou plus, de s'associer afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. La création d'une SCI vous permettra d’encadrer un investissement immobilier, de transmettre votre patrimoine plus simplement, ou encore de mettre en place une fiscalité particulière. La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme un support de votre patrimoine. Elle n'a pas vocation à avoir une activité commerciale. Pour créer votre SCI, vous devez rédiger des statuts. Afin de faciliter cette démarche, utilisez notre modèle de statuts de SCI conforme à la législation. 

  1. Quand utiliser ce document ?
  2. Que contient ce document ?
  3. Qui peut être associé d'une SCI ?
  4. Qu’est ce que ” l’objet social ” dans les statuts de SCI ?
  5. Comment déterminer son capital social et le répartir entre les associés ?
  6. Quelle est la fiscalité applicable à la SCI ?
  7. Quelles sont les formalités à effectuer pour immatriculer votre SCI ?
  8. Quelle est la durée de vie d'une SCI ?
  9. La SCI peut-elle être dissoute avant son terme ?
  10. Informations complémentaires

Utilisez ce document lorsque vous souhaitez :

  • encadrer votre patrimoine immobilier ;

  • gérer un patrimoine immobilier : acquérir, louer ou transmettre un patrimoine immobilier privé ou professionnel.

Ce document contient notamment :

  • les mentions légales obligatoires (nom de la SCI, adresse du siège social, nom des associés, capital social, objet social, apports des associés, durée de la SCI) ;

  • les modalités de fonctionnement de la société ;

  • les règles de gestion des biens immobiliers ;

  • les règles de cession de parts sociales ;

  • les règles organisant les prises de décisions lors des assemblées générales.

La SCI doit être composée d'au moins deux associés. Les associés peuvent être des particuliers ou bien d'autres sociétés. Des enfants mineurs peuvent être associés, ils seront représentés par leurs parents ou tuteurs. 

Il arrive fréquemment, dans les SCI familiales que les parents et leurs enfants soient associés afin de faciliter dans le futur la transmission du ou des biens immobiliers. 

L'objet social de la société est son activité. C’est une clause importante des statuts car elle précise les activités que la SCI a le droit d'exercer. Cela limite également les pouvoirs du gérant dans la mesure où il ne pourra pas engager la société au-delà de ce qui est prévu dans l'activité. 

La SCI peut exercer toute activité immobilière qui n'a pas pour but une activité commerciale. Une activité de location de logements meublés par exemple, bien qu'immobilière, ne peut pas faire l'objet d'une SCI car le but de cette activité est purement commercial. Une SCI a pour vocation d'acquérir, de conserver et de transmettre un bien, notamment dans un cadre familial. L'activité prévue par nos statuts est suffisamment large pour vous permettre cela. 
Notez qu'il est vivement déconseillé d'indiquer l'adresse précise d'un bien dans l'activité. En cas de vente de ce bien, ou d'acquisition d'un autre bien, vous seriez restreint par la mention d'une adresse. 

Le capital social ne dépend en aucun cas de la valeur du bien immobilier qui est la raison de la création de votre SCI. Il s'agit des sommes investies dans l'entreprise par les associés qui vont permettre le financement du fonctionnement de la société. Les apports peuvent être des sommes d'argent ou des biens, notamment immobiliers. Dans ce cas, il s'agit d'apports en nature et il est conseillé de consulter un avocat. 

En échange de leurs apports, les associés vont obtenir des parts sociales qui leur conférent des droits (notamment des droits de vote). 

Pour exemple, votre SCI a un capital de 1000 €. L'associé A apporte 600 €, l'associé B 400 €. L'associé A aura donc 600 parts et l'associé B 400. 

À noter que lors de la création d'une SCI, contrairement aux autres sociétés, il n'est pas obligatoire de déposer le montant du capital social dans une banque. 

Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. C'est-à-dire que chaque associé déclare sur ses revenus, la partie des revenus fonciers générés par la SCI qui lui revient, s'il y en a. Lors de l'immatriculation, il est fréquent de ne rien préciser, et donc de bénéficier de l'IR, puisque les SCI ne font que rarement des bénéfices dès leur création et ont plutôt tendance à avoir des charges (notamment celles liées à un crédit). 

Il est en revanche possible d'opter pour l'IS (impôt sur les sociétés). Attention, cette option est irrévocable. Dans ce cas, c'est la société qui sera imposée directement, au taux en vigueur. Les associés quant à eux, ne seront imposés que s'ils perçoivent des bénéfices. 

Si vous hésitez entre les deux impositions, il est préférable de consulter un avocat. 

Pour créer votre SCI, vous devez déposer au tribunal de commerce dont dépend l'adresse de l'entreprise, un dossier de formalités de création d'entreprise. Ce dossier doit notamment comprendre : 

  • les statuts de la SCI ;
  • une annonce légale à publier dans un journal habilité ;
  • les pièces d'identités de chaque associé ou le kbis des sociétés associés ; 
  • la déclaration de non condamnation pour le ou les gérants ;
  • un justificatif pour le siège social .

Lors de la création de la SCI, les associés peuvent librement décider de sa durée. Cette durée ne peut pas dépasser 99 ans. Si ce délai est expiré, le SCI est dissoute automatiquement, mais il est évidemment possible de prolonger la durée.

Oui, il est possible de dissoudre la SCI avant son terme, mais il faut pour cela une décision collective des associés prise à l'unanimité, ou selon les règles de majorité prévues par les statuts. Il s'agira là d'une décision collective de dissolution.

La SCI peut également être dissoute par décision judiciaire, si l'un des associés n'assume pas ses obligations, ou bien en cas de mésentente entre les associés entraînant un risque de dysfonctionnement important, ou bien encore lorsque toutes les parts sociales sont détenues par un seul associé.

Demandez à un avocat notamment si :

  • vous souhaitez apporter des biens en nature à votre société ;

  • vous êtes pacsé sous le régime de l'indivision ;

  • vous êtes marié et vous vous posez des questions sur votre régime matrimonial ;

  • vous avez besoin de précisions sur les abattements fiscaux dont vous pouvez bénéficier.

Pour d’autres questions, consultez notre guide Créer une SCI, un bon plan ?

Autres noms pour le document Statuts SCI (Société civile immobilière)

Statuts de société civile immobilière, Statuts juridiques de SCI.