Toestemming verhuur
Controleer voordat je een kamer gaat verhuren of deze wel verhuurd mag worden. Dit doe je door de voorwaarden van de hypotheekverstrekker of Vereniging van Eigenaren (VvE) te raadplegen. Huur je zelf een woning en wil je een kamer onderverhuren? Ga dan eerst na of in je huurcontract een verbod op onderhuur is afgesproken. Staat er een onderhuurverbod in, dan kun je de huiseigenaar vragen om een deze bepaling buiten beschouwing te laten.
Regelgeving en vergunningen
Als je een kamer wilt verhuren, controleer dan eerst in het bestemmingsplan van de gemeente de bestemming van je woning en of je volgens die bestemming een kamer in je woning mag verhuren. Je kunt het bestemmingsplan onder andere opvragen bij de gemeente. Is kamerverhuur niet toegestaan, dan kun je een vergunning (een omgevingsvergunning) bij de gemeente aanvragen om alsnog in afwijking van het bestemmingsplan een kamer te verhuren.
Tegen de verhuur van 1 of 2 kamers zal je gemeente over het algemeen geen bezwaar hebben, maar ga voor de zekerheid nog even de regels na op de website van je gemeente. Verhuur je 3 of meer kamers dan moet je vaak een omzettingsvergunning en een gebruiksvergunning aanvragen, waarbij eisen aan de brandveiligheid (Bouwbesluit 2012) worden gesteld. Een omzettingsvergunning is een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte (kamer) en vraag je aan in de gemeente waarin je woning kadastraal bekend staat. Kijk in de lokale huisvestingsverordening van je gemeente om na te gaan of je een omzettingsvergunning nodig hebt.
Duur van het huurcontract kamer
Bedenk voor hoelang je de kamer wilt verhuren. Je kunt een kamer verhuren zonder vaste einddatum (onbepaalde tijd) of tijdelijk verhuren met een vaste einddatum (bepaalde tijd). Let erop dat dit niet automatisch betekent dat je je huurder na afloop van het huurcontract kunt verplichten om de woning te verlaten. Je kamerhuurder heeft recht op huurbescherming.
Huurprijs bepalen
Voor de verhuur van kamers geldt een maximale huurprijs. Je bepaalt de maximale (kale) huurprijs aan de hand van het puntensysteem. Op basis van de oppervlakte, WOZ-waarde en voorzieningen worden punten toegekend aan de kamer. Als je een hogere huurprijs vraagt dan is toegestaan volgens het puntensysteem, dan kan je kamerhuurder de Huurcommissie vragen een lagere huurprijs vast te stellen. De huurprijs voor een kamer is een optelsom van de kale huurprijs en de servicekosten. Je mag servicekosten in rekening brengen voor gas, water, licht en schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes. De afvalstoffenheffing komt voor je eigen rekening.
Kies de juiste huurder
Het kiezen van de juiste huurder is een belangrijke stap. Vraag altijd een verhuurdersverklaring om te voorkomen dat je met een wanbetaler te maken krijgt. Vraag aan je potentiële kamerhuurder ook om een bewijs van inschrijving aan de universiteit, een kopie van een recente loonstrook en van zijn paspoort. Als je geen tijd hebt om zelf de juiste huurder te zoeken, dan kun je ook een kamerverhuur bemiddelingsbureau inschakelen. Kamerverhuur bemiddelaars zoals Kamernet en Rooming zullen vaak nagaan of de persoonsgegevens van je potentiële huurder wel of niet kloppen.
Leg de afspraken vast in huurcontract kamer
Heb je de juiste huurder gevonden, dan is het belangrijk om de afspraken vast te leggen in een huurcontract. Leg hierin vast op welke voorwaarden de kamer wordt verhuurd, voor welke prijs en wat de eventuele servicekosten en de einddatum zijn. Gebruik hiervoor ons huurcontract kamer of hospitacontract. Hieronder zie je wat de verschillen zijn.
Zorg voor een opnamestaat
Voordat je je huurder de sleutels geeft, doe je samen een begin inspectie. Gebruik hiervoor de opnamestaat. Een opnamestaat is het verslag van een gezamenlijke inspectie van de kamer. Deze opnamestaat heb je nodig aan het einde van de huur bij de oplevering. Het is je bewijs van hoe je huurder de kamer aantrof aan het begin van het huurcontract. Zorg ervoor dat je alles nauwkeurig beschrijft, eventueel met foto’s, en dat je huurder zijn handtekening zet op de opnamestaat.
Jaarlijkse huurverhoging
De maximale huurverhoging wordt door de overheid bepaald en is afhankelijk van de aard van de woonruimte en het verzamelinkomen van de huurder(s). Je moet je huurder minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk laten weten dat de huur omhoog gaat. Gebruik hiervoor de brief huurverhoging.
Huurachterstand
Het op tijd en volledig betalen van de huurprijs is een van de belangrijkste verplichtingen van je huurder. Neem duidelijke regels over de betaling ervan op in het huurcontract. Blijft betaling van de huurprijs uit (huurachterstand), wijs je huurder hier dan direct op door het sturen van een brief huurachterstand woonruimte.
Onderhoud
Je bent verplicht om de kamer in goede staat van onderhoud aan je huurder aan te bieden. Ook moet je noodzakelijke reparaties uitvoeren. Uitzondering hierop zijn de kleine reparaties, zoals het vervangen van een lamp of repareren van een slot. Volgens de wet is je huurder verplicht op zijn kosten kleine reparaties te verrichten, tenzij anders is afgesproken in het huurcontract. Leg de afspraken over het onderhoud vast in het huurcontract.
Kamerverhuurvrijstelling
Over de inkomsten uit kamerverhuur in de eigen woning betaal je als particuliere verhuurder tot een bepaalde grens geen inkomstenbelasting (kamerverhuurvrijstelling). Deze belastingvrije grens stelt de Belastingdienst jaarlijks vast. In 2023 zijn inkomsten uit kamerverhuur tot € 5.881 per jaar onbelast. Je hoeft geen belasting over de huur te betalen als je voldoet aan de volgende voorwaarden:
- je huuropbrengsten zijn niet meer dan € 5.881 per jaar (het gaat om huur inclusief eventuele vergoedingen voor energie of het gebruik van meubilair)
- de kamer die je verhuurt is deel van je eigen woning en geen zelfstandige woning
- je huurder en jij staan de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van je woning
- je verhuurt de kamer voor langere tijd
Opzeggen van het huurcontract kamer
Als verhuurder kun je niet zomaar een huurcontract kamer beëindigen. Je kunt de huur opzeggen als je huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Houd hierbij rekening met een opzegtermijn van 3 maanden. Voor ieder jaar dat het huurcontract loopt, tel je 1 maand bij de opzegtermijn op, tot een maximum van 3 extra maanden. Heeft bijvoorbeeld een huurcontract 4 jaar geduurd? Dan is de opzegtermijn dus 4 maanden. Als je huurder een betalingsachterstand heeft, overlast veroorzaakt of zijn afspraken niet nakomt, dan kun je naar de rechter stappen om het huurcontract te laten ontbinden.
De wet is complex en verandert vaak. Vraag een advocaat voor juridisch advies.