Résiliation d'un bail

Vous louez un logement vide et souhaitez résilier votre bail. Le préavis est en principe de 3 mois. Votre bail ne prendra fin qu’après ces 3 mois. Ce délai commence dès la réception par votre propriétaire, de votre lettre de résiliation de bail.

Exemple : si votre propriétaire reçoit votre lettre le 26 juillet, la résiliation ne sera effective qu’à partir du 26 octobre. Vous devez verser les 3 mois de loyers correspondants à cette période même si en réalité vous n’occupez plus les locaux.

Le délai de préavis de 3 mois peut être réduit à 1 mois dans certains cas particuliers si vous ou votre conjoint (marié(e) ou pacsé(e)) :

• résidez en zone tendue, c’est-à-dire une zone où la demande en logement est forte (pour vous assurer que vous habitez dans une telle zone vous pouvez vérifier l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 ou vous adresser à votre mairie) ;
• bénéficiez du RSA (revenu de solidarité active) ;
• bénéficiez de l’allocation adulte handicapée (AAH) ;
• devez changer de logement pour raisons médicales : vous devrez fournir un certificat médical le constatant ;
• obtenez votre premier emploi qu’il s’agisse d’un CDI ou d’un CDD ;
• perdez votre emploi ;
• retrouvez un emploi après avoir perdu le précédent ;
• êtes muté(e) dans le cadre de votre emploi ;
• passez d’un logement en parc privé (logement non social type HLM) à un HLM.

Vous devez transmettre à votre propriétaire toutes les pièces justificatives prouvant que vous vous trouvez dans une de ces situations. Vous devez également lui communiquer la raison précise de votre départ. Sans ces éléments, votre préavis ne pourra pas être réduit et vous resterez soumis au délai de 3 mois.

Votre délai de préavis est d’un mois.
Vous pouvez résilier votre bail à tout moment et cela même si vous l’avez conclu pour une durée de 9 mois seulement.
Vous n’avez pas à justifier la cause de la rupture du bail. Vous continuez à verser le loyer dû pendant cette période à votre propriétaire, sauf accord avec celui-ci.

Vous avez pris connaissance des délais, vous pouvez procéder à la demande de rupture de votre bail avec notre lettre de résiliation de bail pour logement meublé ou logement vide. Envoyez cette lettre par voie recommandée avec accusé de réception ou remettez-la en main propre à votre propriétaire, contre récépissé ou signature. Un simple courrier par voie électronique (email) n’est pas considéré comme une demande de résiliation de bail valide.
Cette lettre annonce officiellement à votre propriétaire votre décision de rompre le contrat de bail. Certaines mentions doivent apparaître telles que la prise d’effet de la résiliation, c’est-à-dire la date à laquelle vous souhaitez mettre fin au bail ou encore, si vous bénéficiez d’un délai réduit d’un mois, le motif de votre décision.
Si vous n'arrivez pas à adresser cette lettre à votre propriétaire (il est toujours absent à l'adresse que vous connaissez, il ne va pas chercher son recommandé, etc) vous devez mandater un huissier qui se chargera de communiquer votre demande de résiliation à votre propriétaire. 

À la conclusion de votre bail, votre propriétaire vous a réclamé un dépôt de garantie (somme d'argent correspondant à 1 ou 2 mois de loyers selon les cas) afin de se protéger en cas de manquements de votre part (exemple : le non-paiement des loyers ou des travaux à votre charge due à une dégradation des lieux). Il conserve ce dépôt (souvent appelé dans le langage courant "caution") pendant toute la durée du bail, mais doit vous le restituer lorsque le contrat prend fin.

Pour être sûr de récupérer votre dépôt de garantie, fixez un rendez-vous avec votre propriétaire afin d’effectuer un état des lieux de sortie. Il s’agit pour vous et votre propriétaire de constater l’état dans lequel vous laissez le logement.

3 situations peuvent survenir :

• l’état des lieux est bon et le propriétaire doit vous rendre votre caution dans sa totalité : il a un délai d’un mois pour le faire ;
• l’état des lieux n’est pas satisfaisant ou vous devez de l’argent au propriétaire (travaux, loyers) et ce dernier conserve une partie de la caution (vous pouvez lui demander toutes les pièces justifiants de sa décision) : il a un délai de 2 mois pour vous rendre le reste de votre caution ;
• l’état des lieux est bon, vous ne devez rien au propriétaire, mais celui-ci ne vous rend pas la caution : il est en faute.

Si votre propriétaire ne vous rend pas votre caution dans les délais (1 ou 2 mois selon la situation) à partir de la remise des clés, envoyez-lui une demande de restitution de caution.

Cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception. Utilisez notre lettre de demande de restitution de caution.

Votre lettre ne suffit pas ? Vous êtes face à un propriétaire difficile ? Vous pouvez recourir à la conciliation devant la commission de conciliation, pour trouver un accord à l’amiable. Utilisez alors une lettre de saisine de la Commission de conciliation.

Vous pouvez aussi adresser au propriétaire par recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de payer en utilisant notre modèle.

Si vous ne parvenez toujours pas à récupérer le dépôt de garantie, et uniquement si vous avez préalablement mis en demeure le propriétaire de vous le restituer, vous pouvez vous adresser au tribunal d’instance en déposant une requête en injonction de payer qui consiste à demander au juge d'obliger le propriétaire à vous payer.

Tout retard dans le remboursement de votre caution engendre des sanctions pour votre propriétaire. Si votre propriétaire dépasse les délais de remboursement de votre dépôt de garantie, il doit vous verser une pénalité de 10 % de votre loyer et cela pour chaque mois de retard.