Les loyers impayés

Vous pouvez contacter votre locataire pour voir avec lui ce qu’il en est et connaitre la raison pour laquelle il ne vous a pas encore réglé son loyer. Il est toujours préférable d'essayer de régler le problème à l’amiable avant toute autre action.

Cela sera même à votre avantage par la suite si vous agissez en justice, puisque si votre locataire s’est engagé à payer et ne l’a pas fait, cela démontrera votre bonne foi et sa mauvaise foi.

Si vous avez un acte de cautionnement, vous pouvez également contacter son garant. 

Si votre locataire ne vous paie toujours pas, vous pouvez  lui envoyer une lettre de mise en demeure de payer.

Sachez qu’après deux mois de loyers impayés, si votre locataire touche des allocations logement, vous pouvez demander à la CAF de vous les verser directement.

En cas d'absence de réponse vous pouvez mandater un huissier (commissaire de justice) qui enverra au locataire un commandement de payer. 

A savoir : depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice sont appelés "commissaires de justice".

Si la mise en demeure de payer à votre locataire ne fonctionne pas et qu’une personne s’est portée garante pour lui, vous pouvez lui demander de payer les loyers impayés avec une lettre de mise en demeure pour les loyers impayés.

Si dans votre contrat de location, l’acte de cautionnement est « solidaire », vous pouvez vous adresser directement au garant lorsque le locataire ne paie pas ses loyers. Le garant ne pourra pas vous demander de vous adresser d’abord au locataire pour obtenir le paiement des loyers.

Dans le cas d’un acte de cautionnement « simple », vous devez d'abord vous adresser à votre locataire et mandater un commissaire de justice pour lui envoyer un commandement de payer. S'il ne peut vraiment pas vous payer, alors vous pourrez vous adresser au garant. 

L’injonction de payer est une procédure très simple pour obtenir rapidement le paiement d’une dette. Vous pouvez demander au tribunal une injonction de payer pour obliger votre locataire (ou son garant) à vous payer.  

Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire.

Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance d’injonction de payer que le propriétaire doit notifier au locataire. Le locataire aura un mois pour contester cette ordonnance. S’il ne le fait pas, le propriétaire pourra  la faire exécuter.

Cette procédure permet uniquement de vous faire payer, elle ne permet pas d’expulser votre locataire.

Dans le cas où vous avez une clause résolutoire dans le contrat, c'est à dire la possibilité de mettre fin à la location en cas de loyers impayés, vous devez adresser un commandement de payer par huissier. Le locataire aura deux mois pour payer les loyers dus. Si, après ce délai, il n'a toujours pas payé, le contrat sera résilié. Il vous suffira alors de faire constater cela par le juge des référés qui prononcera l’expulsion du locataire.

Le juge peut prendre des mesures en plus de l’expulsion : assortir l’expulsion d’ une astreinte (par exemple : chaque jour où le locataire reste dans le logement après l’expulsion, il devra payer 100 €), le paiement d’une indemnité d’occupation, etc.

S’il n’y a pas de clause résolutoire dans le bail, vous pouvez toujours adresser un commandement de payer à votre locataire, notamment en cas de cautionnement simple car cela vous permettra de vous retourner contre le garant.