Se porter garant d'un locataire

Tout savoir sur la caution solidaire et la caution simple pour choisir le garant de sa location

Pour se garantir contre les non-paiements de loyers, des charges ou des dégradations du logement, vous pouvez exiger qu'une personne se porte garante de votre locataire. Le garant est la personne qui s'engage à payer les sommes dues par le locataire. Le contrat de location doit prévoir l'existence de la caution et un acte de caution rédigé par ce garant doit être joint au bail. Attention, des mentions sont obligatoires et si le formalisme réglementaire n'est pas respecté, l'engagement du garant n'est pas valable. Suivez nos explications.

Un garant, parfois appelé la caution, est une personne qui s'engage envers le propriétaire du logement à payer les dettes locatives d'un locataire défaillant. Concrètement, cette personne sera tenue de payer les dettes du locataire si ce dernier ne vous paie pas les sommes convenues dans le contrat de location.

Vous devez informer le garant de l'évolution du montant de la dette locative au moins une fois par an. 

Vous pouvez demander au garant de vous fournir des justificatifs de ses revenus afin d'être sûr de sa solvabilité. La liste des pièces justificatives que vous pouvez demander au garant est fixée par décret :

  • une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire ;
  • une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
    • dernière quittance de loyer ;
    • facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de trois mois ;
    • attestation d'assurance logement de moins de trois mois ;
    • dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale ;
  • un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles 
  • un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
    • dernier avis d'imposition ; 
    • titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
    • trois derniers bulletins de salaire ;
    • les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non-salariées ;
    • justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
    • justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

C'est d'abord un acte extérieur au contrat de location. Il est rédigé et signé par la personne qui se porte garant. Puis il est annexé au bail.

Ensuite, l'acte doit contenir des mentions obligatoires dont certaines doivent être écrites à la main par le garant.

Mentions manuscrites obligatoires :

  • le montant du loyer ;
  • les conditions de révision du loyer ;
  • la précision explicite qu'il a bien connaissance de ce pourquoi il s'engage (durée, sommes) ;
  • recopier à la main un extrait de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise si l'engagement de le garant n'est pas limité dans le temps, elle peut le résilier : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".

Autres mentions obligatoires, mais pas forcément manuscrites :

  • le nom du locataire bénéficiaire du cautionnement ;
  • l'adresse du logement loué pour lequel le garant s'engage ;
  • le nom du propriétaire du logement.

En cas de colocation, depuis 2014, l'acte de cautionnement doit aussi préciser que :

  • si l'engagement du garant vaut pour un seul colocataire, il faut le préciser ainsi que le nom du colocataire concerné et indiquer que le départ de ce colocataire mettra fin à son engagement ;
  • si l'engagement du garant vaut pour plusieurs colocataires, il faut préciser le nom du colocataire dont le départ mettra fin à son engagement.

 

La différence concerne les conséquences pour la personne qui s'est portée garante du locataire si celui-ci ne paie pas ses loyers.

  • En cas de caution simple : le garant peut vous demander de poursuivre d'abord le locataire avant d'agir contre lui. Par conséquent, le garant sera obligé de payer les sommes dues uniquement si les poursuites contre le locataire ne vous permettent pas d'obtenir son paiement.
  • En cas de caution solidaire : le garant est obligé de payer dès que le locataire refuse de le faire. Vous n'avez pas à demander avant au locataire de vous verser les sommes dues. Néanmoins, il est tout de même préférable de le faire avant de s'adresser au garant.

Si rien n'est précisé sur la durée de l'engagement du garant, ou s'il est indiqué que l'engagement est fait pour une durée indéterminée, alors la personne qui s'est portée garante peut résilier ce cautionnement.

En cas de colocation, comme précisée précédemment, la durée de l'engagement est spécifique. Il prend fin :

  • dès la fin du préavis du colocataire que le garant a désigné dans l'acte de cautionnement comme étant celui dont le départ le libère. Une condition existe : il faut que le locataire soit remplacé à son départ par un nouveau colocataire ;
  • si ce locataire n'a pas été remplacé après son départ, le garant doit attendre 6 mois après la fin du préavis pour être libéré de son engagement.

Si la caution est simple, vous devez d'abord avoir mis votre locataire en demeure de payer les loyers. Ce n'est que si cette tentative échoue que vous pourrez adresser un courrier au garant pour lui demander le paiement des sommes dues par le locataire. À défaut de paiement et si le locataire n'a pas non plus versé les sommes qu'il doit, vous adresserez au garant une mise en demeure de vous payer

En cas de caution solidaire, confronté aux impayés de loyers, vous pouvez demander directement au garant de vous verser les sommes dues. Si vous n'avez toujours pas perçu les sommes, vous pouvez alors adresser une mise en demeure de payer à la caution.

Non, vous ne pouvez pas exiger un cautionnement si vous avez souscrit auprès d'une assurance une garantie contre les loyers impayés. C'est soit l'un, soit l'autre de ces options.

Deux exceptions existent : si le locataire est un étudiant ou un apprenti, alors le cumul est possible.

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