L’offre d’achat, le premier pas vers la réalisation de votre achat
L’offre d’achat écrite est un acte juridique qui engage l’acheteur et le vendeur. Lorsqu’elle est signée par les deux parties, elle permet de retenir le bien au bénéfice de l’acheteur et de fixer le prix de vente convenu. Il ne faut pas négliger son importance et bien prendre conscience qu’une offre d’achat engage aussi bien l’acheteur que le vendeur.
Les droits et obligations de l’acheteur
En envoyant une offre d’achat au vendeur, l’acheteur manifeste sa volonté d’acquérir le bien. Il faut donc être certain de vouloir aller jusqu’à la réalisation définitive de la vente. Dès lors que le vendeur aura signé cette offre, vous serez engagé.
C’est en principe à l’acquéreur de rédiger l’offre d’achat, même si certains agents immobiliers peuvent vous fournir un modèle.
Il convient de bien indiquer certaines mentions afin de bien encadrer votre offre, comme le délai de rétractation ou le délai de validité de votre offre.
Pour ne rien oublier, Rocket Lawyer vous accompagne dans la rédaction de votre offre.
Vous êtes en droit de demander certains documents avant de faire votre offre d’achat. Mais d’un point de vue juridique c’est à la signature de la promesse ou du compromis de vente que le vendeur devra obligatoirement fournir les documents nécessaires à la vente. En revanche, afin d’éclairer l’acheteur et de lui permettre de faire une offre en toute connaissance de cause, il est possible d’avoir accès à certains diagnostics par exemple, au règlement de copropriété le cas échéant, etc.
Les obligations du vendeur
Dès lors que le vendeur signe l’offre qui lui est faite, il est engagé à vendre son bien à cet acheteur et au prix convenu.
Avant qu’il ne signe, il faut distinguer deux cas de figure :
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l’offre d’achat est “ au prix “ : l’acheteur a fait une proposition d’achat au prix annoncé dans l’annonce. Dans ce cas, en théorie le vendeur est obligé d’accepter. “ En théorie “ seulement, puisque dans la réalité cela est plus compliqué. En effet, il arrive que plusieurs propositions d’achat au prix soient transmises le même jour au vendeur, suite à une journée de visite. Dans ce cas, la théorie voudrait que la première offre soit acceptée mais il est admis que si les offres sont transmises le même jour, le vendeur peut choisir son acheteur ;
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l’offre d’achat est en dessous du prix : l’offre d’achat peut être inférieure au prix annoncé. Dans ce cas, l’acheteur n’est pas prioritaire puisque le propriétaire pourra toujours accepter une offre plus élevée. Le propriétaire pourra également faire une contre proposition et engager des négociations. Dans ce cas, lorsqu’un accord sera trouvé sur le prix, l’offre pourra être signée par le vendeur et l’acheteur.
Attention, rappelons qu’une offre d’achat ne peut être supérieure au prix annoncé.
Le vendeur et l’acheteur peuvent-ils changer d’avis ?
Le vendeur ne peut plus changer d’avis une fois l’offre signée. En revanche l’acheteur, oui. Il est possible de prévoir dans l’offre un délai de rétractation, généralement de 8 ou 10 jours, pendant lequel l’acheteur pourra retirer son offre sans avoir besoin de se justifier.
SI ce délai n’est pas prévu dans l’offre (pour ne pas inquiéter le vendeur par exemple), ce n’est pas grave puisque l’acheteur bénéficiera obligatoirement d’un droit de rétractation plus tard, lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.
En effet, après l’offre d’achat, le vendeur et l’acheteur signeront un compromis ou une promesse de vente. La loi prévoit un délai de 10 jours à compter de la signature de cet acte, pendant lequel l’acheteur pourra se rétracter, sans besoin de se justifier.
Et l’agent immobilier dans tout ça ?
Lorsque le vendeur a fait appel à un agent immobilier, ce qui n’est pas obligatoire, ce dernier a lui aussi des obligations. En tant que mandataire du vendeur, il doit le tenir informé de l’avancée de sa mission, à savoir la vente du bien.
Il doit bien évidemment mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour que la vente se réalise dans les meilleurs délais.
Lorsque l’agent immobilier reçoit une offre de la part d’un acheteur potentiel, il est tenu de la transmettre immédiatement au vendeur. Il lui est interdit, notamment par leur code de déontologie, d’attendre avant de la transmettre. Il ne peut faire de la rétention d’offre en attendant une offre plus élevée ou en attendant d’en avoir plusieurs.
Il existe deux types de mandat : le mandat simple et le mandat de représentation. Le mandat simple permet à l’agent de mettre le bien en vente et de le faire visiter. Le mandat de représentation lui permet en plus d’accepter lui-même l’offre d’achat et d’entreprendre les formalités relatives à la vente.
Pour aller plus loin, consultez notre guide pratique, “Achat immobilier, tout savoir avant de s’engager”.
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