Kies het juiste contract bij verhuur bedrijfsruimte

Ten eerste moet je weten onder welke categorie je bedrijfsruimte precies valt.

Middenstandsbedrijfsruimte

Een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte is een pand dat voor het publiek toegankelijk is en waar je je product of dienst levert, bijvoorbeeld een winkel, restaurant, café of hotel. Een middenstandsbedrijfsruimte wordt ook wel winkelruimte genoemd. Een andere benaming is 290-bedrijfsruimte, omdat deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW.

Overige bedrijfsruimte

Panden die niet onder een middenstandsbedrijfsruimte vallen, vallen onder overige bedrijfsruimte. In tegenstelling tot de middenstandsruimte zijn overige bedrijfsruimtes niet voor het publiek toegankelijk. Overige bedrijfsruimte wordt ook wel kantoorruimte of 230a-ruimte genoemd, omdat de regeling te vinden is in artikel 7:230a BW.

Het verschil tussen een middenstandsruimte (winkelruimte) en overige bedrijfsruimte (kantoor) is dat de huurder van winkelruimte meer huurbescherming heeft dan die van een kantoorpand. Bij een middenstandsbedrijfsruimte moet je denken aan een café of restaurant, bij overige bedrijfsruimte aan een fabriek of school. Bij een middenstandsbedrijfsruimte heeft je huurder termijnbescherming, huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming. Dit is niet het geval bij een overige bedrijfsruimte. Je huurder heeft dan alleen maar ontruimingsbescherming. Hieronder zie je de verschillen op een rijtje. 

Een huurder van een winkelruimte (290-bedrijfsruimte) geniet meer wettelijke bescherming, omdat de ruimte voor het publiek toegankelijk is en bedrijven voor een groot deel afhankelijk zijn van hun locatie, klantenbinding en bijbehorende investeringen. Voor een winkel of een café is de vestigingsplaats erg belangrijk. Je huurder kan dan niet zomaar naar een andere locatie verhuizen. Bij een kantoor of fabriek is de locatie veel minder belangrijk. Of bedrijf X nu op plaats A of B zit, maakt voor de verkoop van zijn producten niet uit.

Welke bedrijfsruimtes vallen in de praktijk onder welke categorie?

De 2 verschillen in wetgeving tussen de bedrijfsruimten zijn:

• de opzegtermijn: bij een 290-bedrijfsruimte of winkelruimte geldt een opzegtermijn van minimaal 1 jaar. Als je een overige bedrijfsruimte verhuurt, is het standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Dus betaalt je huurder per maand, dan moet je minimaal een maand van tevoren de huur opzeggen. Je kunt in de huurovereenkomst ook een andere termijn afspreken.
• de huurtermijn: bij een 290-bedrijfsruimte is je huurder de eerste 10 jaar in beginsel beschermd. Je huurder gaat een huurcontract vaak 2 x 5 jaar aan en hij kan het contract na 5 jaar opzeggen. Als verhuurder kun je dat alleen als je huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen of bij dringend eigen gebruik. Spreek je een huurtermijn van 2 jaar of korter af, dan wordt je huurder minder beschermd en mag je afwijken van de wettelijke bepalingen met betrekking tot opzegging en beëindiging. Bij overige bedrijfsruimtes is de huurtermijn vrij. Je kunt dit samen je huurder bepalen.

Stel je verhuurt een winkel met een grote opslagruimte, dan is er sprake van een gemengde bedrijfsruimte: een combinatie tussen een 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte. Kan de ruimte worden gesplitst, dan geldt voor elk gedeelte een ander huurregime. In dit geval valt het winkelgedeelte onder het regime van 290-bedrijfsruimte en de opslagruimte onder 230a bedrijfsruimte. Bij de beoordeling van een gemengde bedrijfsruimte zul je moeten nagaan of de ruimtes te splitsen of onlosmakelijk verbonden zijn.

Als je de ruimtes niet kunt splitsen, dan moet je het type huurcontract aangaan dat geldt voor de ruimte met de grootste oppervlakte. Of je kijkt naar de bedoeling en verwachting van partijen, het daadwerkelijke gebruik van de ruimte, de samenhang tussen de ruimtes en de omzet die wordt behaald. Heb je hulp nodig bij het bepalen van het type bedrijfsruimte? Maak dan gebruik van onze Vraag een advocaat dienst.