Btw belast verhuren
Voldoe aan de voorwaarden voor btw belaste verhuur
Bij de verhuur van onroerend goed krijg je in principe niet te maken met de btw, omdat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting (btw). In een aantal gevallen is de verhuur toch belast met btw, bijvoorbeeld de verhuur van vakantiewoningen en de verhuur van parkeerplaatsen. Ook kunnen je huurder en jij onder voorwaarden ervoor kiezen toch btw te berekenen. Btw-vrijgesteld verhuren heeft namelijk een belangrijk nadeel: je kunt in dit geval de btw op de kosten en investeringen van de onroerende zaak niet in aftrek brengen.
Verhuur van onroerende zaken die belast zijn met btw
In de volgende gevallen is de verhuur van onroerende zaken belast met btw:
- verhuur door een hotel, pension, kampeer- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar een korte periode verblijven
- verhuur van machines en bedrijfsinstallaties
- verhuur van parkeerruimten voor voertuigen en luchtvaartuigen en verhuur van lig- en bergplaatsen voor boten, met uitzondering van de verhuur van ligplaatsen voor woonboten
- verhuur van safeloketten
Wat zijn de voordelen van btw-belaste verhuur?
Je kunt samen met je huurder kiezen voor btw-belaste verhuur. Je berekent dan btw over de huurprijs. Dit kan voordelig zijn voor de btw die je betaalt over de aankoop en het onderhoud aan het pand. Je kunt de keuze voor belaste verhuur op 2 manieren vastleggen: in het huurcontract of met een verzoek aan een belastingkantoor. De voordelen van belaste verhuur zijn:
- btw over de aankoop kun je aftrekken als voorbelasting (voorbelasting is de btw die mag je aftrekken bij de kwartaalaangifte omzetbelasting)
- btw over de aankoop die je niet hebt afgetrokken, kun je alsnog (gedeeltelijk) aftrekken als voorbelasting
- btw over onkosten voor het pand mag je aftrekken als voorbelasting
Voorwaarden voor btw-belaste verhuur
Als je een onroerende zaak belast wilt verhuren, gelden de volgende voorwaarden:
- je huurder is ondernemer voor de btw
- de onroerende zaak is zelfstandig te exploiteren
- je huurder gebruikt de onroerende zaak voor minstens 90% voor omzet waarover hij btw moet betalen
- voor bepaalde branches, zoals werkgeversorganisaties, makelaars, reisbureaus of arbodiensten geldt een lager percentage van 70%
- in het huurcontract moeten bepaalde afspraken worden opgenomen (in onze huurcontracten zijn deze afspraken verwerkt, mocht je voor de optie btw belaste verhuur kiezen)
Wat moet er in het huurcontract staan?
Als je btw-belast gaat verhuren, dan moet je een aantal afspraken vastleggen in de huurovereenkomst:
- de omschrijving dat de huur belast is met btw
- een omschrijving van de onroerende zaak of het gedeelte daarvan waarvoor wordt gekozen voor belaste verhuur met plaatselijke kadastrale aanduiding
- de datum waarop het boekjaar van je huurder begint
- een ondertekende verklaring van je huurder waaruit blijkt dat hij de onroerende zaak gebruikt voor doeleinden waarvoor hij ten minste 90% (of 70%) recht heeft op aftrek van voorbelasting
- de datum waarop de belaste verhuur ingaat (deze datum mag maximaal 3 maanden voor de datum liggen van het opmaken van de huurovereenkomst)
- twijfel je welk huurcontract bedrijsruimte je moet kiezen, kijk dan in onderstand overzicht
Wanneer eindigt de belaste verhuur?
Je huurder en jij kunnen niet terugkomen op de keuze voor belaste verhuur. Belaste verhuur stopt wel als het recht op belaste verhuur vervalt (bijvoorbeeld als achteraf blijkt dat het pand niet voldoende wordt gebruikt voor belaste omzet) of als een andere huurder het pand huurt en niet gekozen is voor belaste verhuur. Je moet dan opnieuw afspraken maken met de nieuwe huurder over de keuze voor belaste verhuur.
Btw-belaste verhuur garageboxen en parkeerplaatsen
De verhuur van losse parkeerruimtes is altijd btw-belast. Onder de btw-belaste verhuur van een garagebox/parkeerplaats valt de verhuur van een onroerende zaak die naar zijn aard is bestemd om te worden gebruikt als parkeerruimte voor een voertuig. Garageboxen beschikken namelijk niet over (overige) voorzieningen die deze geschikt maken voor andere doeleinden dan het parkeren van een voertuig. Slechts wanneer partijen contractueel uitsluiten dat de garagebox niet als parkeerruimte mag worden gebruikt, is de verhuur mogelijk vrijgesteld van btw.
Gevolgen voor de particuliere verhuurder
Wanneer de verhuur van de garagebox btw-belast is en je verhuurt deze garagebox als particulier, dan word je voor de Belastingdienst gezien als btw-ondernemer die btw-belaste prestaties verricht. Je dient je dan bij de Belastingdienst als btw-ondernemer aan te melden en te voldoen aan de btw-verplichtingen, zoals facturen aanmaken voor de huurprijs en btw-aangifte doen.
De wet is complex en verandert vaak. Vraag een advocaat voor juridisch advies.
