Huuroverdracht bij verkoop bedrijf

Regel je indeplaatsstelling op de juiste wijze

Als je je bedrijf wilt verkopen, dan is het van belang dat de nieuwe eigenaar het bedrijf op dezelfde locatie kan voortzetten. Met name bij een winkelruimte is de locatie vaak medebepalend voor het succes van het bedrijf. Huur je een bedrijfspand, dan wil je natuurlijk dat het huurcontract op naam van de nieuwe eigenaar komt te staan. Hoe pak je dat aan?

Maak nu je eigen indeplaatsstelling
Begin
Beantwoord een paar vragen. Wij zorgen voor de rest.

Bij de huur van een middenstandsbedrijfsruimte, zoals een winkelruimte, heb je de mogelijkheid om het huurcontract aan de nieuwe eigenaar van je bedrijf over te dragen door middel van een indeplaatsstelling. Bij een indeplaatsstelling wordt er geen nieuwe huurovereenkomst gesloten, maar gaan alle rechten en plichten uit de lopende overeenkomst over op de nieuwe huurder. De nieuwe huurder gaat dus ook dezelfde huurprijs betalen als jij. Wanneer de nieuwe huurder akkoord gaat met een hogere huurprijs, dan is er geen sprake meer van een indeplaatsstelling maar van een nieuw huurcontract. Je verhuurder is in principe verplicht om akkoord te gaan met de indeplaatsstelling.

Het is belangrijk om een indeplaatsstelling goed voor te bereiden. Betrek je verhuurder daarom al in een vroeg stadium bij je verkoopplannen en treed in overleg met je verhuurder. Als jullie er onderling uitkomen, dan kun je de indeplaatsstelling schriftelijk vastleggen in een indeplaatsstelling. Hierbij is het belangrijk dat de deze door alle drie de partijen wordt ondertekend. Na een indeplaatsstelling is de nieuwe huurder de contractspartij van de verhuurder. Je bent dan niet meer gebonden aan het huurcontract. In het geval je verhuurder geen medewerking wilt verlenen, dan kun je naar de rechter stappen.

Als je verhuurder niet akkoord gaat, dan kun je de rechter om toestemming vragen voor de indeplaatsstelling. Je zult hierbij moeten aantonen dat de nieuwe huurder de huur kan betalen en kan voldoen aan de afspraken van het huurcontract. Alleen de huidige huurder kan indeplaatsstelling eisen. Als je indeplaatsstelling eist dan moet je dit doen voordat je het bedrijf overdraagt. Als je zonder overleg met je verhuurder de nieuwe eigenaar alvast het bedrijfspand laat gebruiken, kom je de afspraken met je verhuurder niet na (wanprestatie) en kun je hiervoor door je verhuurder worden aangesproken. Als de rechter indeplaatsstelling verleent, dan doet hij dit in de vorm van een machtiging. De rechter zal de indeplaatsstelling toestaan als is voldaan aan de volgende voorwaarden:

  • het gaat om een bedrijfsruimte die voor het publiek toegankelijk is, zoals een winkel of horecaruimte
  • het moet gaan om bedrijfsovername: de nieuwe huurder zet het bedrijf voort
  • je moet een zwaarwegend of groot belang hebben bij de overdracht
  • de nieuwe huurder moet voldoende (financiële) waarborgen bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering: de nieuwe huurder kan de huur betalen

Geen bedrijfsoverdracht (overname), geen indeplaatsstelling. Van bedrijfsoverdracht is sprake als je bedrijf door een andere persoon of ander bedrijf wordt voortgezet. Dit betekent dat een lopend bedrijf moet worden overgedragen en dat de bedrijfsactiviteiten niet gestaakt mogen zijn.

Je moet een zwaarwegend belang hebben bij de overdracht van het bedrijf. Denk hierbij aan: de inbreng van een eenmanszaak in een rechtspersoon (je zet bijvoorbeeld de eenmanszaak om in een VOF of bv), het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd, ziekte of een slechte financiële situatie van het bedrijf, waardoor overdracht noodzakelijk is.  

Indeplaatsstelling maakt een grote inbreuk op de contractsvrijheid van je verhuurder. Hij kan hierdoor immers niet meer zelf bepalen wie zijn nieuwe huurder is. Omdat dit gevolgen voor hem kan hebben, moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden voor de voortzetting van de huurovereenkomst. Het gaat hierbij niet alleen om financiële positie van de nieuwe huurder op het moment van de overname, maar ook in hoeverre hij in de toekomst aan zijn verplichtingen kan voldoen en of hij in staat is om het bedrijf succesvol voort te zetten.

Dan kun je je verhuurder vragen om hij mee wilt werken aan de overdracht van de huurovereenkomst aan de nieuwe eigenaar, maar als je dit niet hebt afgesproken in de huurovereenkomst, dan is hij niet verplicht om mee te werken. Dit wordt dan ook geen indeplaatsstelling genoemd, maar contractsovername.

Dit zijn de verschillen tussen indeplaatsstelling en contractsovername: 

Indeplaatsstelling

Contractsovername
Geen akte vereist Akte vereist
Zwaarwegend belang van de huurder Geen zwaarwegend belang nodig
Overdracht van het bedrijf Ook zonder overdracht van het bedrijf mogelijk
Medewerking van verhuurder is niet nodig Medewerking van alle contractspartijen is nodig
Machtiging rechter kan toestemming van verhuurder vervangen
Geen machtiging van de rechter

 

Maak nu je eigen indeplaatsstelling
Begin
Beantwoord een paar vragen. Wij zorgen voor de rest.