Hoe voorkom je bezwaar tegen huurverhoging?

Jaarlijks kun je als verhuurder de huurprijs van een huurwoning of kamer verhogen. Houd je je niet aan de regels die daarvoor gelden, dan kan je huurder daartegen bezwaar maken. Is zijn bezwaar gegrond, dan kun je daar normaal gesproken weinig tegen doen. Hierdoor loop je wel de huurverhoging een jaar lang mis. Het is daarom belangrijk om je aan de regels te houden en de juiste stappen te volgen om een succesvol bezwaar tegen een huurverhoging te voorkomen.  

In je voorstel tot huurverhoging moet de volgende informatie staan om te voorkomen dat je huurder succesvol bezwaar maakt: 

• de oude en de nieuwe kale huurprijs
• de hoogte van de huurverhoging
• de dag waarop de huurverhoging ingaat
• de manier waarop je huurder bezwaar kan maken
• een inkomensindicatie van de Belastingdienst bij een inkomensafhankelijke huurverhoging

In een huurcontract van een huurpand in de vrije sector moet een huurverhogingsbeding staan, wil je succesvol een huurverhoging kunnen doorvoeren. Zonder dit beding kun je alleen de huurprijs verhogen door een nieuwe huurovereenkomst met je huurder overeen te komen waarin wel een artikel over huurverhoging staat. Bij sociale huur geldt deze regel overigens niet. 

Bij een all-in huurprijs betaalt je huurder een totaalbedrag aan huurprijs voor zowel huur als overige kosten. Doordat er geen uitsplitsing is van kale huur, servicekosten en nutsvoorzieningen, weet je niet hoeveel hij voor iedere voorziening in het gehuurde betaalt. Daarom is het vragen van een all-in huurprijs niet toegestaan. Vraag je toch een all-in prijs, dan kan de Huurcommissie op verzoek van je huurder de huurprijs uitsplitsen. Het gevolg kan zijn dat je voorgestelde huurverhoging niet doorgaat. Reken daarom geen all-in huurprijs. 

Voor 2022 geldt zowel bij sociale huur als vrij huur een maximale huurverhoging, ook al staat in een huurcontract een hoger percentage afgesproken:

• is het percentage in het huurcontract lager dan of gelijk aan 3,3%, dan is dat de huurverhoging die je door mag berekenen
• is het afgesproken percentage hoger dan 3,3%, dan mag je niet meer dan 3,3% voorstellen 

Je mag onder normale omstandigheden maar 1 keer per jaar de huurprijs verhogen. Doe je dat vaker, dan kan je huurder succesvol bezwaar maken. Er hoeft overigens niet een kalenderjaar te zitten tussen 2 jaarlijkse huurverhogingen. Het kan zijn dat je de verhoging van 2021 later liet ingaan dan per 1 juli, bijvoorbeeld op 1 september. Is dat het geval, dan mag je wel per 1 juli de huur verhogen. 

Bij sociale huur zijn er extra redenen op basis waarvan het bezwaar van je huurder kan worden toegewezen. Verhuur je een sociale huurwoning, let dan extra op de volgende zaken: 

• voorkom dat door de verhoging de totale huurprijs hoger wordt dan de maximale huur volgens het puntensysteem van de Huurcommissie
• controleer of het verzamelinkomen van je huurder in het peiljaar 2020 niet lager was dan de inkomensgrens uit je huurverhogingsvoorstel
• je mag de huurprijs niet verhogen als de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken aan het gehuurde en je deze nog niet hebt verholpen
• je mag de huurprijs niet verhogen als op het moment van het huurverhogingsvoorstel een procedure wegens onderhoudsgebreken loopt bij de Huurcommissie

Let op: je huurder kan ook bezwaar maken tegen de huurverhoging door de verhoging niet te betalen.