Coronamaatregelen en huurbetaling
In 2020 en 2021 waren er verschillende huurzaken voor de rechter in verband met huurbetaling en de gevolgen van de coronamaatregelen voor ondernemers. Uit die uitspraken bleek dat een voorstel van 50% minder huur vanwege de financiële gevolgen van de coronacrisis serieus door een verhuurder moest worden overwogen. In december 2021 heeft de Hoge Raad uiteindelijk bepaald dat huurders van een winkel of vergelijkbaar bedrijfspand inderdaad recht hebben op korting en welk percentage van de huurprijs dat dan betreft.
Voor welke bedrijven geldt de huurkorting?
De korting die de Hoge Raad heeft vastgesteld, geldt voor horecabedrijven, winkels en andere 290-bedrijfsruimtes (middenstandbedrijfsruimtes). De omstandigheid dat een dergelijke ondernemer door de coronamaatregelen zijn zaak niet of in beperkte mate heeft kunnen exploiteren is een onvoorziene omstandigheid waarmee de huurder en verhuurder geen rekening hadden kunnen houden toen zij de huurovereenkomst sloten. Het is echter niet redelijk dat deze omstandigheid geheel voor risico en rekening van de huurder komt. Het gaat hier expliciet om huurovereenkomsten die zijn overeengekomen voor 15 maart 2020. Dit is de datum dat de horeca voor het eerst verplicht dicht moest.
Voor welke periodes geldt de huurkorting?
Het recht op een huurkorting komt de huurder niet alleen toe voor de periodes waarin de winkel of horecagelegenheid op last van de overheid zijn deuren moest sluiten. Voor elke periode waarin de exploitatie had te lijden onder de coronamaatregelen kan de huurder aanspraak maken op huurkorting. Denk hierbij aan de periodes waarin geen of veel minder publiek als gevolg van de maatregelen in het gehuurde komt.
Op hoeveel huurkorting heeft de huurder recht?
De huurkorting die de Hoge Raad voorstelt sluit aan bij het al in de lagere rechtspraak gehanteerde uitgangspunt om het nadeel 50/50 te verdelen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), omdat die subsidie een deel van de vaste lasten dekt, waaronder de huurlasten. De Hoge Raad geeft zelfs een rekenvoorbeeld aan de hand waarvan je zelf kunt bepalen waar je als huurder recht op hebt. Hierbij is uitgegaan van de volgende bedragen:
- huurprijs € 4.500
- vaste lasten € 25.000
- TVL-subsidie € 10.000
- behaalde lagere omzet € 20.000
- referentieomzet € 100.000
Het stappenplan ziet er dan als volgt uit:
- bepaal welk deel van de vaste lasten gemoeid is met huur
100% x (€ 4.500 / € 25.000) = 18% - bereken met dit percentage welk deel van de TVL wordt toegerekend aan de huur
18% van € 10.000 = 1.800 - breng dit bedrag in mindering op de huurprijs
- bepaal de procentuele omzetdaling. Vergelijk hiervoor de omzet in de periode waarover de huurkorting berekend wordt met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak van vóór de coronapandemie. Dit wordt de referentieomzet genoemd.
100% – (100% x (€ 20.000 / € 100.000)) = 80%. - verdeel het nadeel gelijk over verhuurder en huurder (50/50)
- de huurkorting is dan: (€ 4.500 - € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080
Je kunt dus de volgende formule toepassen: (overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
In gezamenlijk overleg of via de rechter?
Het is natuurlijk het beste voor beide partijen als huurder en verhuurder in gezamenlijk overleg tot de huurkorting komen. In die gevallen waarin dat niet lukt, kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De rechter zal dan het rekenmodel van de Hoge Raad toepassen om de huurprijsvermindering vast te stellen.
De wet is complex en verandert vaak. Vraag een advocaat voor juridisch advies.
