TVA des SCI : les règles d'assujettissement

La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt direct sur la consommation, payé par les consommateurs mais collecté par les entreprises, c’est-à-dire qu’en tant que société civile immobilière (SCI), vous devez facturer la TVA à vos clients sur l’ensemble des activités locatives réalisées pour ensuite la reverser à l’Etat. 

Pour ce faire, vous devez simplement indiquer votre numéro d'identification à la TVA sur les quittances de loyers et les déclarations de TVA de la société. 

Notez également que la TVA peut être déduite de certains achats effectués pour les besoins de l’exploitation des biens immobiliers de votre SCI. 

Une SCI peut être assujettie à l’un des trois régimes suivants en fonction de son chiffre d’affaires annuel : 

• la franchise en base de TVA ;

• le régime réel normal ; 

• le régime réel simplifié. 

La franchise en base de TVA est un régime d’imposition qui exonère les SCI de la déclaration et du paiement de la TVA sur les activités de commerce et les prestations d’hébergement qu’elles réalisent lorsque leur chiffre d’affaires ne dépasse pas le seuil de 85.800€ ou celui de 34.400€, si l’activité de la SCI consiste en la prestation de services ou lorsqu’il s’agit d’une activité libérale. C’est uniquement si la société dépasse les seuils du régime de la franchise en base de TVA qu’elle est soumise au régime réel normal ou au régime réel simplifié.

Le régime réel normal est le régime classique d’imposition qui s’applique aux sociétés civiles immobilières dont le chiffre d’affaires est supérieur à 818.000€ (ventes et prestations d’hébergement) ou 247.000€ (prestations de services). 

A l’inverse, le régime réel simplifié bénéficie aux sociétés civiles immobilières dont le chiffre d’affaires annuel est compris entre 85.800€ et 818.000€ pour ce qui relève de la vente et de la prestation d’hébergement, ou entre 34.400€ et 247.000€ en ce qui concerne la prestation de services. 

Notez que le régime fiscal de la SCI est sans incidence sur le régime de TVA qui lui est applicable. En d’autres termes, une SCI peut opter pour le régime réel simplifié peu importe qu’elle relève de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR).

Une SCI spécialisée dans la location immobilière est soumise à la TVA dans 3 cas de figure : 

• lorsqu’elle met en location des biens immobiliers aménagés, c’est-à-dire meublés, à usage professionnel ; 

• lorsqu’elle met en location des biens immobiliers aménagés à usage d’habitation, pour lesquels elle propose au moins 3 prestations supplémentaires (repas, ménage, réception…) ; 

• lorsqu’elle met en location des biens à usage de stationnement (place de parking, aire de caravanes…). 

Une SCI qui loue des biens immobiliers nus, c'est-à-dire non meublés, et/ou à usage d’habitation est soit soumise à la TVA sur option, soit exonérée de la déclaration et du paiement de la TVA selon le type de bien dont il s’agit.

Votre SCI peut être assujettie à la TVA de plein droit, notamment : 

• lorsqu’elle loue des biens aménagés à usage professionnel, c’est-à-dire lorsque le bail commercial porte sur la location de locaux professionnels munis du mobilier et des installations nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle ; 

• lorsqu’elle loue des biens meublés à usage d'habitation accompagnés de services accessoires, tels que l’accueil client ou la fourniture de linge ; 

• lorsqu’elle loue des places de stationnement, comme par exemple une place de parking ou un emplacement de stationnement pour bateau.

Une SCI qui n’est pas assujettie à la TVA peut vouloir bénéficier de cette option pour récupérer la TVA sur les loyers facturés aux locataires ou pouvoir être remboursée d’une partie de ses dépenses. 

Toutefois, vous pouvez assujettir votre SCI à la TVA uniquement si : 

• vous mettez en location des biens nus à usage professionnel, comme par exemple un immeuble qui ne dispose pas du mobilier et des installations nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle ou des locaux de stockage vides ; 

• vous mettez en location des biens mixtes qui servent à la fois de local professionnel et d’habitation ; 

• vous mettez en location des biens à usage agricole (une ferme, un terrain agricole, une forêt…).

Avant d’opter pour l'assujettissement de votre SCI à la TVA, vous devez savoir que vous ne pourrez pas renoncer à cette option avant le 1er janvier de la 9ème année qui suit l’année au cours de laquelle vous l’avez choisie. Concrètement, vous serez soumis à la TVA pendant presque 10 ans. 

Si votre choix est fait et que votre SCI répond aux critères retenus pour pouvoir opter pour l'assujettissement à la TVA, vous devez simplement adresser votre demande par courrier au service des impôts des entreprises, auquel vous devez impérativement joindre un copie du bail qui mentionne l'assujettissement de vos loyers à la TVA. 

Notez également que vous devez exercer autant d’options que vous souhaitez assujettir d’immeubles. Ainsi, vous devrez déposer 10 demandes d’option si vous souhaitez soumettre 10 de vos biens immobiliers à la TVA.

Certaines SCI sont exonérées de la déclaration et du paiement de la TVA en fonction de la nature de leur activité et du type de bien immobilier qu’elles mettent en location, comme c’est le cas de la location d’un bien nu (sans meubles et sans équipements), de la location d’un bien aménagé à usage d’habitation et de la location d’un bien aménagé à usage agricole. 

En revanche, toutes les locations qui ne rentrent pas dans l’une de ces 3 catégories sont assujetties à la TVA.

Quel que soit le régime de TVA applicable à votre SCI, le taux normal de 20% sera applicable à tous les loyers encaissés par la société, à moins que celle-ci soit exonérée de la TVA. 

La TVA des SCI est déductible, c’est-à-dire que votre société peut récupérer les frais de TVA payés sur des travaux réalisés sur un bien immobilier selon un coefficient de déduction, lui-même déterminé selon plusieurs coefficients : 

• le coefficient d'assujettissement correspond à la proportion d’utilisation du bien immobilier pour la réalisation d’opérations imposables. A titre d’exemple, le coefficient d'assujettissement d’un immeuble de 300m2 dont vous affectez 200m2 à votre activité professionnelle et 100m2 à des fins personnelles sera de 0,6 (200/300) ; 

• le coefficient de taxation correspond au degré d’affectation du bien immobilier pour des opérations qui ouvrent droit à déduction. Ainsi, le coefficient de taxation d’un immeuble entièrement dédié à des activités ouvrant droit à déduction est de 1, tandis que celui d’un immeuble qui n’est pas du tout utilisé pour de ce type d'activités est de 0. Le coefficient de taxation d’un immeuble utilisé à la fois pour des activités ouvrant droit à déduction ou pas sera donc calculé en fonction du pourcentage affecté. 

• le coefficient d’admission varie quant à lui entre 0 et 1 selon que la SCI est légalement autorisée à effectuer la déduction de la TVA sur l’opération concernée ou non. 

Une fois que vous avez déterminé l'ensemble de ces coefficients, il vous suffit de multiplier les coefficients d’assujettissement, de taxation et d’admission pour obtenir le coefficient de déduction et connaître le montant de la TVA pouvant être déduit. 

La SCI familiale reprend les mêmes caractéristiques que la SCI classique, à la différence qu’elle est composée uniquement des membres de la même famille. 

Sinon, les règles d'assujettissement en matière de TVA restent les mêmes :

• une SCI familiale dont l’activité est la location de biens aménagés pour un usage professionnel, la location de biens aménagés pour un usage d’habitation, comportant au moins 3 prestations accessoires, ou la location de biens pour un usage de stationnement est assujettie de plein droit à la TVA ; 

• une SCI familiale dont l’activité est la location de biens nus pour un usage professionnel, la location de biens mixtes ou la location de biens pour un usage agricole est exonérée de la TVA.

Si vous avez besoin d’autres informations sur les règles d'assujettissement des SCI à la TVA, n'hésitez pas à nous poser une question juridique.