Voor wie is de Huurcommissie?
De Huurcommissie buigt zich niet over elk geschil tussen een huurder en verhuurder. Om te beginnen moet het gaan om een sociale woning, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats. De Huurcommissie bemoeit zich niet met geschillen over onder andere bedrijfsruimtes, recreatiewoningen of geliberaliseerde woningen. Voor deze geschillen kun je terecht bij de rechter. Heb je hierbij hulp nodig, maak dan gebruik van onze vraag een advocaat dienst.
Vrije sector
In principe doet de Huurcommissie geen uitspraken over geliberaliseerde huurcontracten. Geliberaliseerde huurwoningen zijn kort gezegd woningen waarvan bij aanvang van de huurperiode de maandelijkse huurprijs hoger was dan de zogenaamde huurliberalisatiegrens (of liberalisatiegrens).
-
voor 2016, 2017 en 2018 was de huurliberalisatiegrens € 710,68
-
voor 2019 was de huurliberalisatiegrens € 720,42
-
voor 2020 was de huurliberalisatiegrens € 737,14
-
voor 2021 was de huurliberalisatiegrens € 752,33
-
voor 2022 is de huurliberalisatiegrens € 763,47
-
voor 2023 is de huurliberalisatiegrens € 808,06
-
voor 2024 is de huurliberalisatiegrens € 879,66
Deze woningen worden ook wel vrije sector woningen genoemd. In de volgende gevallen grijpt de Huurcommissie toch in:
-
zo kan een huurder met een geliberaliseerd huurcontract in de eerste 6 maanden de Huurcommissie inschakelen (toets aanvangshuurprijs). Je vraagt dan aan de Huurcommissie om na te gaan of de afgesproken huurprijs terecht is.
-
daarnaast kan de Huurcommissie zich uitspreken over een huurgeschil binnen de vrije sector als een huurder en verhuurder dat zo hebben afgesproken. Heeft de Huurcommissie een uitspraak gedaan, dan zijn beiden daaraan gebonden.
Wanneer grijpt de Huurcommissie in?
Betreft het huurconflict een sociale woning of een uitzonderingsgeval binnen de vrije sector, dan kan de Huurcommissie ingrijpen en een oordeel geven waar de huurder en verhuurder aan gebonden zijn. Het kan daarbij gaan om een geschil over huurverhoging of -verlaging, onderhoudsgebreken, servicekosten en nutsvoorzieningen, woningverbetering of splitsing van een all-in huurprijs.
Wanneer kun je bij de Huurcommissie terecht?
Huurders en verhuurders kunnen de volgende procedures bij de Huurcommissie starten:
| Huurders |
Verhuurders |
| huurverhoging |
huurverhoging |
| huurverlaging |
huurverlaging |
| (splitsing van de) all-in prijs |
all-in prijs |
| huurverhoging na woningverbetering | huurverhoging na woningverbetering |
| eindafrekening nutsvoorzieningen en/of servicekosten |
eindafrekening servicekosten |
| onderhoud en huurprijs: tijdelijke huurverlaging | na herstel van onderhoudsgebrek wil verhuurder de oude huurprijs vragen, herstelmelding |
| de hoogte van de huurprijs in het 1e half jaar |
|
| maandelijks voorschot nutsvoorzieningen (gas, water en licht, waarvoor je een eigen meter hebt) |
Wanneer kun je niet terecht bij de Huurcommissie?
De Huurcommissie doet geen uitspraken over:
- de huur van bedrijfsruimten
- geliberaliseerde huurcontracten, behalve toets aanvangshuurprijs
- burenoverlast
- opzeggen van de huur
- aanvraag huurtoeslag
- algemene vragen over huurcontracten
- recreatiewoningen
Verloop van de procedure
Komen een huurder en verhuurder niet gezamenlijk tot een oplossing, dan kunnen ze allebei de Huurcommissie inschakelen. Hieraan zijn wel kosten verbonden. Een overzicht van het verloop van de procedure:
-
verzoek indienen
-
ontvangstbevestiging
-
voorschot op de procedurekosten betalen (leges)
-
verzamelen van informatie
-
onderzoek in een woning
-
zitting
-
uitspraak
-
legesveroordeling
De procedure start met het versturen van een verzoekschrift naar de Huurcommissie. Afhankelijk van de aard van het geschil is er een specifiek verzoekschrift dat je kunt vinden op de site van de Huurcommissie. Houd er rekening mee dat je het verzoekschrift doorgaans binnen een bepaalde termijn of datum moet indienen. Dit staat op het verzoekschrift. Ben je te laat, dan neemt de Huurcommissie het niet in behandeling.
Na ontvangst van het verzoekschrift krijg je een bevestiging waarin staat hoeveel je voor de procedure moet betalen. Een huurder betaalt € 25. Een verhuurder betaalt € 450, tenzij hij kan aantonen dat hij een particuliere verhuurder is. De Huurcommissie start vervolgens een onderzoek, waarbij het soms nodig is dat de huurwoning wordt geïnspecteerd. Hierna brengt de commissie een rapport uit, waarop de huurder en verhuurder op een zitting kunnen reageren. De beslissing die de Huurcommissie na de zitting neemt, ontvang je doorgaans binnen 6 weken per post. Ben je het niet eens met de beslissing, dan kun je binnen 8 weken na verzending van de beslissing naar de rechter stappen.
Welke beslissingen neemt de Huurcommissie?
In dit overzicht zie je voor welke zaken je bij de Huurcomissie terecht kunt:
Wel |
Niet |
| een tijdelijke huurverlaging vaststellen |
verhelpen van de gebreken |
| de wettelijke te betalen huurprijs vaststellen |
terugvorderen van de teveel betaalde huur |
| de bij aanvang aanwezige onderhoudsgebreken vaststellen |
terugvragen van het teveel betaalde voorschot voor de huurder |
| oordelen dat de huurprijs hetzelfde blijft of moet worden aangepast |
|
| de betalingsverplichting voor de servicekosten vaststellen |
|
| oordelen dat de servicekosten hetzelfde blijven of moeten worden aangepast |
|
| de hoogte van het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen vaststellen |
|
| bevestigen dat de aanvangshuurprijs op basis van de puntentelling correct is |
De wet is complex en verandert vaak. Vraag een advocaat voor juridisch advies.
