Créer une SCI, un bon plan ?

Découvrez les caractéristiques de la SCI

Vous souhaitez encadrer la détention d'un bien immobilier et vous avez entendu parler de la SCI. La société civile immobilière est en effet un outil de gestion de patrimoine immobilier. Utilisé fréquemment dans le cadre familial, la SCI permet de faciliter la gestion, la détention et la transmission des biens qui la composent.

Le bien immobilier sera détenu par la SCI directement, dans laquelle les associés détiendront des parts sociales. Chaque associé sera donc propriétaire d'une partie du bien, au travers de la SCI, qui sera fonction du nombre de parts sociales qu'il détiendra dans la société. Dans quel cas pouvez-vous créer ce type de société ? Quel est son fonctionnement ? Lisez notre guide pour en savoir plus. 

Créez vos statuts de SCI
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Une SCI est une société composée de plusieurs personnes qui s'associent pour acquérir puis détenir un bien immobilier. La SCI permet d'organiser la gestion d’un patrimoine immobilier à travers la structure d'une société. 

Comme toute société elle doit répondre à un certain formalisme et à des exigences légales. Il est nécessaire d'établir des statuts (document qui sera le fondement de votre société), de nommer un dirigeant, etc. 

Il faudra ensuite déclarer au tribunal tout changement significatif dans la société (adresse, associés, nom, etc). 

La SCI doit avoir une activité (aussi appelée objet social) civile et immobilière. Elle ne permet pas d'exercer une activité commerciale. Elle ne permet donc pas d'acheter de manière courante des biens immobiliers uniquement pour les revendre, ni de louer à titre professionnel des logements. 

Le but doit être l'achat d'un bien afin de le conserver, de le détenir à plusieurs. 

Pour créer une SCI, les associés doivent rédiger les statuts de la société, les parapher et les signer.

Ces statuts vont définir les règles de fonctionnement de la SCI, le pouvoir des associés et du gérant ainsi que les conditions dans lesquelles la société pourra être vendue ou transmise (par le biais de cessions de parts). 

Ensuite, les associés doivent immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) du tribunal de commerce. Pour ce faire, il faudra constituer un dossier de création d'entreprise qui nécessite certaines démarches, comme par exemple la parution d'une annonce légale. Suite à l'acceptation de votre dossier, le Tribunal de commerce vous enverra un Kbis, véritable pièce d'identité de votre SCI. 

  • La SCI vous permet de choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). En fonction de votre situation, il convient de calculer le plus avantageux.
  • La SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier détenu par plusieurs personnes puisque le ou les gérant(s) ont le pouvoir de prendre les décisions de gestion courante sans devoir consulter tous les associés.

  • La transmission du bien est facilitée. Les parts sociales qui représentent la part détenue par chaque associé dans la société peuvent être cédées de manière simplifiée (attention, il faut toujours respecter la procédure prévue dans les statuts).

  • Des avantages en cas de création d'une SCI dans le cadre de votre activité professionnelle : si vous êtes propriétaire des murs dans lesquels vous exercez votre activité, il peut être avantageux de créer une SCI qui sera propriétaire de ces murs. Cela vous permettra de bien distinguer votre patrimoine personnel, le patrimoine de votre entreprise et ce bien immobilier détenu par la SCI. 

La SCI de famille est très courante car elle permet aux membres d'une famille de détenir ensemble un bien immobilier. Il est fréquent que des parents achètent un bien par le biais d'une SCI dans laquelle ils seront associés avec leurs enfants. Cela leur permet avant même de parler de transmission successorale ou d'héritage, de partager la propriété de leur bien avec leurs enfants.  

Des mineurs peuvent être associés dans une SCI, c'est d'ailleurs trés fréquent. Ils doivent cependant être représentés par l'un de leur parent ou tuteur. 

 

Un entrepreneur peut acheter les murs dans lesquels il exploite son activité, par l'intermédiaire d'une SCI. Cette SCI (dans laquelle l'entrepreneur sera associé) achète le local et pourra ainsi le louer à son entreprise avec un bail commercial ou professionnel selon l'activité qu'il exerce.

Les avantages sont multiples :

  • le bien immobilier appartient à la SCI et est donc bien distinct du patrimoine professionnel de l'entrepreneur. Il pourra ainsi bénéficier d'une meilleure protection en cas de difficultés dans l'entreprise ; 
  • la transmission du patrimoine est facilitée, notamment parce que les enfants (mêmes mineurs) de l'entrepreneur peuvent être associés dans la SCI professionnelle, même s'ils n'ont pas de parts dans l'entreprise.
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