Créer une SCI, un bon plan ?

Une SCI est une société regroupant plusieurs personnes qui s'associent pour acquérir un bien immobilier afin d'en tirer profit. La SCI permet d'organiser la gestion d’un patrimoine immobilier et d'éviter l’indivision entre plusieurs héritiers d'une famille.

Parmi les SCI dites "classiques", il y a celles qui permettent d'optimiser la gestion du patrimoine familial ou du patrimoine professionnel. On parle de SCI familiale ou de SCI professionnelle.

Plusieurs associés composent une SCI. Ils établissent des statuts - qui fixent notamment les apports de chaque associé, le nom de la société, son siège social, son capital et sa durée de vie - et nomment un gérant en charge de la gestion du patrimoine de la SCI.

La SCI a en principe pour but de tirer profit des loyers du bien immobilier qu'elle a acquis. La SCI ne permet pas d'exercer une activité commerciale. Elle ne permet donc pas d'acheter un appartement uniquement pour le revendre. Notez que la loi n'interdit pas aux SCI d'acquérir un terrain pour construire dessus puis le revendre.

D'abord, pour créer une SCI, les associés doivent rédiger les statuts de la société, les signer et les parapher.

Dans ces statuts de société, les associés nomment un gérant qui prendra les décisions en leur nom et pour leur compte. Ils indiquent dans ces statuts quels sont les pouvoirs du gérant. Ex : prévoir que pour que la SCI puisse vendre un bien immobilier, tous ses associés devront, avant, avoir donné leur accord à la majorité absolue. 

Ensuite, les associés doivent faire immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Enfin, ils doivent procéder à la publication dans un Journal d'Annonces Légales (JAL) de la création de leur SCI.

Le but principal d'une SCI est de faciliter la gestion du patrimoine immobilier familiale, mais cette société civile a d'autres avantages.

• des avantages fiscaux : la SCI permet de bénéficier d'une exonération sur les plus-values lors de la revente de cette société lorsqu'elle a plus de 15 ans de détention. La SCI permet aussi de choisir son régime d'imposition entre l'impôt sur le revenu (IR) (le plus souvent) et l'impôt sur les sociétés (IS) ;

• des avantages patrimoniaux : la SCI facilite la gestion du patrimoine immobilier, notamment parce que le gérant a le pouvoir de prendre une décision d'actes courants sans devoir consulter les associés ;

• des avantages sur le droit de succession : la SCI permet de différer le paiement des droits de succession lorsqu'une personne hérite des biens ;

• des avantages professionnels : en cas de création d'une SCI professionnelle, la société civile permet de protéger le patrimoine immobilier professionnel contre toutes poursuites de la société d'exploitation par ses créanciers. C'est le cas lorsque le dirigeant d'une entreprise commerciale achète un bien immobilier via une SCI interposée pour y exploiter son fonds de commerce. Alors la société commerciale n'a plus qu'à signer un bail commercial avec la SCI propriétaire de l’immeuble. Dans ce cas, le bien immobilier que possède la SCI professionnelle et qui est mis à la disposition de la société d'exploitation est préservé des éventuels créanciers de cette dernière. 

Rocket Lawyer amoindrit largement les inconvénients traditionnels de création d'une SCI.

1. les formalités de création de la SCI :

• rédaction et signature des statuts ;
• enregistrement des statuts au centre des impôts ;
• publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales ;
• immatriculation de la SCI en déposant auprès du greffe du tribunal de commerce auquel correspond le siège social de la SCI (formulaire cerfa 13958*01).

2. le coût de création de la SCI :

• en principe, la rédaction des statuts de SCI coûte entre 500 et 3000 €. Mais en utilisant les statuts fournis par Rocket Lawyer vous réglez cette difficulté ; 
• il reste le coût de publication dans un journal d'annonces légales : entre 170€ et 300€ ;
• et les frais d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce : entre 80€ et 100€.

3. les obligations de gestion de la SCI :

• il est obligatoire de faire une assemblée générale (AG) annuelle des associés et de rédiger un procès-verbal de cette AG ;
• il est obligatoire de tenir une comptabilité régulière qui change en fonction du régime fiscal choisi pour la SCI (IR ou IS).

En général, les associés d'une SCI se font assister d'un expert comptable pour remplir cette dernière obligation.

4. la responsabilité des associés de la SCI :

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société. C'est-à-dire que chacun devra rembourser les éventuelles dettes de la société avec son patrimoine personnel et cela proportionnellement au nombre de parts du capital qu'ils détiennent. 

La SCI familiale est créée pour éviter les problèmes liés au régime juridique de l’indivision. L'indivision est la situation classique dans laquelle se retrouvent les héritiers d'un défunt en cas de patrimoine immobilier à partager entre eux. Dans ce cas, il peut y avoir des problèmes qui finissent, souvent à contrecoeur, par la vente du bien provoquée par un indivisaire en désaccord avec les autres. Ce qui n'est pas possible en SCI, car l’associé peut sortir de la société en vendant ses parts sociales sans provoquer pour autant la dissolution du patrimoine.

La fiscalité de la SCI familiale est elle aussi avantageuse. Elle  permet d’alléger les droits de succession. C'est pourquoi la SCI est souvent créée par les membres d’une même famille en prévision de la succession d’un patrimoine immobilier.

Pour acheter les murs dans lesquels exploiter son activité, un entrepreneur peut acheter un bien immobilier par l'intermédiaire d'une SCI professionnelle. Cette SCI achète le local et le loue à l'entreprise avec un bail commercial ou professionnel selon l'activité exercée.

Les avantages sont multiples :

• le bien immobilier n'appartient pas au patrimoine professionnel, il est donc protégé en cas d'éventuelle procédure à l'encontre de l'entreprise ;
• les intérêts d'emprunt du crédit effectué pour acquérir le bien sont déductibles des revenus fonciers ;
• si la SCI professionnelle opte pour le régime de l'IR (le plus fréquent), alors, en cas de revente de l'immeuble, l'imposition sur les plus-values est celle des particuliers : exonération totale après 22 ans de possession du bien ;
• la SCI professionnelle permet à l'entrepreneur de se constituer un patrimoine sans avoir personnellement à supporter le coût et les dépenses qui concernent le bien : remboursement de crédit, coût des travaux, loyers versés à la SCI... seront réduits des bénéfices et revenus tirés de l'activité professionnelle de l'entrepreneur ;
• la transmission du patrimoine professionnel est facilitée, notamment parce que les enfants (mêmes mineurs) de l'entrepreneur peuvent être associés de la SCI professionnelle, même s'ils n'ont pas de parts dans l'entreprise.