CRÉEZ GRATUITEMENT SCI familiale

Vous souhaitez créer une société avec les membres de votre famille pour pouvoir faciliter la gestion commune de vos biens immobiliers ? Dans ce cas, la SCI familiale est la forme juridique parfaite pour vous. Avant toute chose, le lancement de votre projet entrepreneurial et familial nécessite la rédaction des statuts de votre SCI familiale, pour organiser et préciser le mode de fonctionnement de votre société. Remplissez notre questionnaire simple, rapide et complet pour avoir des statuts qui comportent l’ensemble des mentions à prévoir.

1. Quand utiliser les statuts d'une SCI familiale ? 

2. Que contiennent les statuts d'une SCI familiale ? 

3. Qu'est-ce qu'une SCI ?
4. Qu'est-ce qu'une SCI familiale ? 

5. Qui peut-être associé d’une SCI familiale ? 

6. Quels sont les avantages d’une SCI familiale ? 

7. Comment s’organise la succession en dehors du régime de la SCI familiale ? 

8. Comment s’organise la succession dans le cadre d’une SCI familiale ? 

9. Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ? 

10. Comment créer une SCI familiale ? 

11. Que se passe-t-il au décès d’un membre de la SCI familiale ? 

12. Quelle est la différence entre une SCI familiale et une SARL de famille ? 

13. Informations complémentaires

14. Glossaire

Utilisez les statuts de la SCI familiale lorsque :

• vous souhaitez encadrer et gérer votre patrimoine immobilier ; 
• vous souhaitez entreprendre avec les membres de votre famille. 

Ce document contient notamment :

• les mentions légales obligatoires (nom de la SCI, adresse du siège social, nom des associés, capital social, objet social, apports des associés, durée de la SCI) ;

• les modalités de fonctionnement de la société ;

• les règles de gestion des biens immobiliers ;

• les règles de cession de parts sociales ;

• les règles organisant les prises de décisions lors des assemblées générales.

La SCI, ou société civile immobilière, est une forme juridique de société civile constituée dans le but de gérer ou de mettre en location un patrimoine immobilier. Il s'agit d'une forme de société qui doit être constituée par au moins 2 associés, qui peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales, dont la responsabilité est dite indéfinie. Autrement dit, les associés d'une société civile immobilière sont responsable des dettes de la société sur leur patrimoine personnel.

S'agissant du capital social de la SCI, le financement de départ de la société est obligatoire mais les associés sont libres de décider du montant du capital de leur SCI, dans la mesure où la loi n'impose aucun minimum pour ce financement de départ. Ainsi, les associés peuvent très bien décider de constituer une SCI à capital variable pour faire librement varier le capital social de la société entre une somme plancher et une somme plafond. Dans toutes les hypothèses, le montant du capital social de la société doit être déterminé dans les statuts de la SCI.

La SCI familiale reprend les mêmes caractéristiques que le SCI classique, c'est-à-dire qu'il s'agit d'une forme juridique de société dans laquelle la responsabilité des associés est indéfinie. La particularité de la SCI familiale tient au fait qu'elle est composée uniquement de membres de la même famille. Autrement, l'objet social de la société civile immobilière de famille reste le même que celui de la SCI classique, à savoir la gestion d'un patrimoine immobilier.

Dans une SCI, les associés sont des membres de la même famille, cela comprend les liens du sang mais également les alliances comme le mariage ou le PACS. Les associés peuvent également être des enfants mineurs, qui seront représentés par leurs tuteurs ou leurs parents. 

La SCI doit être constituée d’au moins deux associés.

Au-delà d'être généralement choisie pour gérer le patrimoine immobilier de la famille, la SCI familiale est une forme juridique de société qui permet également d'éviter l’indivision. 

On parle d’indivision lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes. Le principal inconvénient dans l’indivision est que en cas de problème, l’article 815 du Code civil prévoit que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision”. Cela signifie que si l’un des propriétaires veut mettre en vente sa part du bien, les autres propriétaires sont obligés de vendre le bien, s’ils ne lui rachètent pas sa part. 

La SCI familiale permet d’éviter ce problème puisqu’un associé peut tout-à-fait vendre ses parts sans que les autres associés ne soient forcés de vendre le bien, ce qui est important notamment lorsque le bien immobilier a une valeur sentimentale et que les membres de la famille souhaitent le garder et le transmettre aux générations futures.

Le statut de la SCI familiale est très avantageux en termes de droit de succession. Pour comprendre les avantages de ce régime, il faut préalablement comprendre le régime classique des successions. 

On parle de droit de succession pour désigner la taxe que l’héritier doit payer pour pouvoir recevoir sa succession. 

Lorsque le régime de la succession est l’indivision (le régime classique), les droits de succession dépendent de votre relation avec la personne décédée. Le conjoint ou le partenaire liés par PACS du défunt n’ont aucun droit de succession, ils n’ont donc aucune somme d’argent à payer pour pouvoir recevoir la succession. 

Pour les autres personnes liées au défunt, le droit de succession, c'est-à-dire la taxe qui sera imposée sur votre succession, dépend de votre lien de parenté avec le défunt. Cette taxe sera appliquée après la déduction d’une certaine somme d’argent qui vous est garantie, on parle d’abattement fiscal. 

Par exemple : Si vous êtes la fille du défunt et que votre succession est de 150.000 euros, le droit de succession, c'est-à-dire la taxe que vous devez payer pour recevoir votre succession, sera applicable seulement sur 50.000 euros. Vous allez donc devoir donner 20% de 50.000 euros à l’administration fiscale. 

Faites le point sur les droits de succession du régime classique avec ce tableau récapitulatif.

L’avantage d’une SCI familiale est la possibilité de transmettre son patrimoine sans que vos héritiers n'aient à payer de droit de succession.

En effet, dans une SCI familiale, l’abattement au profit des héritiers est renouvelable tous les 15 ans. Si vous vous y prenez à l’avance, vous pouvez de cette manière transmettre la totalité de votre patrimoine immobilier à vos enfants sans qu’ils n’aient aucun droit de succession à payer. 

Par exemple : votre bien immobilier à une valeur de 300.000 euros, vous créez une SCI et vous donnez des parts sociales à votre enfant de 15 ans à hauteur de 100.000 euros, à ses 30 ans vous lui redonnez des parts sociales à hauteur de 100.000 € puis de nouveau à ses 45 ans. Votre enfant à reçu la totalité de votre patrimoine immobilier à travers vos donations de parts sociales et il n’aura aucune taxe à payer sur cette succession. 

Pour bénéficier de ce système et donc des abattements de donation dans la SCI familiale vous ne devez pas dépasser certains plafonds selon le lien de parenté.

Faites le point avec ce tableau récapitulatif.

La SCI familiale est par nature une société civile, le premier inconvénient notable est donc l’impossibilité d’exercer une activité commerciale comme la location ou la revente de biens immobiliers.

Il faut également souligner toutes les formalités, si vous créez une SCI familiale dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, n’oubliez pas que la SCI familiale est un statut juridique qui engendre des obligations, notamment la tenue d’une comptabilité ou encore la tenue d’une assemblée générale annuelle pour valider les comptes de la société. 

Un autre inconvénient à ne pas négliger est la responsabilité des associés de la SCI familiale. Les associés sont indéfiniment responsables, cela signifie qu’en cas de difficultés ils devront engager leurs patrimoines personnels pour aider la société à payer les dettes.

Pour créer une SCI familiale, il faut au moins deux associés, membres de la même famille. 

Puis vous devez envoyer un dossier auprès du guichet unique pour immatriculation. Le guichet unique est un site internet accessible à l’adresse suivante : formalites.entreprises.gouv.fr. Il s’agit de l'unique plateforme par laquelle les entreprises et les professionnels doivent passer pour réaliser les démarches nécessaires à leur activité. 

Ce dossier doit comprendre : 

• 1 original des statuts paraphés, datés et signés par le(s) associé(s) ;  

• Déclaration sur l’honneur de non-condamnation et filiation ;

• Copie d’une pièce d’identité ou passeport ;

• Justificatif du local/domiciliation/domicile/ promesse d’achat de fonds de commerce ;

• 1 copie de l’attestation de dépôt des fonds, sauf si le nom et l’adresse de la banque  figurent dans les statuts ;

• 1 copie de l’acte de nomination du ou des gérant(s) certifiée conforme par le(s) gérant(s), sauf s’ils sont désignés dans les statuts ;

• L’original du rapport du commissaire aux apport ;

• 1 copie de l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales.

Tout dépend de vos statuts, c’est la raison pour laquelle ils sont aussi importants. Ils organisent la vie de votre société, son fonctionnement mais également sa dissolution. 

En effet les statuts peuvent prévoir qu’en cas de décès d’un associé la SCI sera dissoute. Si c’est le cas, la société sera liquidée et le boni de liquidation (la somme d’argent équivalent à ses parts sociales) de l’associé défunt sera réparti entre ses héritiers. 

Si la SCI familiale ne prévoit pas la dissolution, les parts de l’associé seront répartis entre ses héritiers qui seront donc désormais associés de la SCI familiale sans que les autres associés n’aient à donner leur accord. 

Aujourd’hui la SCI n’est pas la seule forme de société envisageable pour gérer un bien immobilier, la SARL de famille est également une possibilité. Sachez néanmoins que ces deux statuts juridiques ont des rôles bien distincts. 

La SARL de famille est par nature une société commerciale, elle pourra donc être créée pour exercer une activité commerciale comme la location d’un bien meublé ou encore l’achat et la revente de biens immobiliers, cette nature explique également que les associés de la SARL soient responsables à hauteur du montant de leurs apport, cela signifie qu’en cas de dettes de la société les associés n’auront pas à engager leur patrimoine personnel pour aider la SARL.

La SCI quant à elle est une société civile, elle n’a donc en principe pas vocation à exercer une activité commerciale, son rôle est principalement la gestion et les transmission d’un patrimoine immobilier. Attention cette forme de société entraîne une plus grande responsabilité puisque les associés de la SCI sont indéfiniment responsables, cela signifie qu’en cas de difficultés ils devront engager leurs patrimoines personnels pour aider la société à payer les dettes, les risques d’endettement sont néanmoins moins élevés que dans la SARL familiale. 

Pour approfondir, consulter notre guide créer une SCI ? un bon plan, ou posez une question juridique.

Apport : bien apporté par un associé au capital de la société qui reçoit en échange des parts sociales de la société. Le bien apporté peut être de différentes natures (argent, meubles, compétences…). Il existe trois types d’apports que sont l’apport numéraire, en industrie ou en nature.

Apport en industrie : apport de compétences par un associé, comme des compétences en droit, ou de savoir-faire au capital social de la société. 

Apport en nature : apport d’un bien (immeuble, marque ou brevet) par un associé au capital social d’une société.

Apport en numéraire : sommes d’argent apportées par les associés au capital social de la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Assemblée Générale (AG) : organe de direction réunissant les associés d’une société afin d’assurer sa gestion courante ou extraordinaire, notamment pour modifier ses statuts . Lors des réunions (ordinaire, extraordinaire, mixte…), la majorité des décisions relatives à la société sont prises telles que l’approbation des comptes, la transformation de la société, la désignation des commissaires aux comptes ou encore la délégation de pouvoirs octroyée au gérant ou dirigeant.

Associé : Personne qui a contribué au capital de la société en faisant un apport et qui obtient en contrepartie des parts sociales. En tant que membre de la société, l’associé bénéficie de différents droits notamment politiques, en participant aux assemblées, ou financiers, en percevant des dividendes. 

Capital social : ensemble des ressources (fonds de commerce, biens, savoir-faire, argent..) apportées par les associés à la société soit lors de sa création par les associés fondateurs ou lors d’une augmentation de capital.

Déclaration de non-condamnation : déclaration sur l’honneur rédigée par le dirigeant d’une société afin d’attester qu’il n'a fait l'objet d'aucune condamnation pénale, sanction civile ou administrative de nature à lui interdire de gérer une société ou d'exercer une activité commerciale selon l’article A123-51 du Code de commerce. 

Dissolution : fin de vie de la société se caractérisant par sa liquidation et la distribution de son actif aux créanciers puis aux associés. 

Immatriculation : formalité indispensable pour créer et répertorier une société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

Impôt sur les sociétés : impôt qui s’applique directement et proportionnellement sur les bénéfices réalisés par des sociétés en France.

Personne morale : entité dotée de la personnalité juridique.

Personne physique : être humain doté de la personnalité juridique.