CRÉEZ GRATUITEMENT SARL de famille ou SCI familiale : comment choisir ?

Vous souhaitez créer une société avec les membres de votre famille afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ? Sachez que pour cela, deux statuts juridiques sont possibles, la SARL de famille et la SCI familiale. Selon votre projet, ces régimes peuvent être plus ou moins avantageux. Pour vous aider à choisir la société la plus adaptée à votre situation, Rocket Lawyer vous explique en détail chacune de ces formes, leurs définitions, leurs avantages et leurs différences

1. Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?
2. Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
3. Quels sont les avantages d'une SARL de famille ?
4. Quels sont les avantages d'une SCI familiale ?
5. Quelle est la différence entre la SARL de famille et la SCI familiale ?
6. Comment choisir entre la SARL de famille et la SCI familiale ?
7. Tableau comparatif de la SARL de famille et de la SCI familiale
8. Pour aller plus loin

La SARL de famille n’a pas vraiment de régime particulier, elle reprend l’ensemble des règles et des caractéristiques de la SARL classique. Ainsi, c’est une société à responsabilité limitée qui permet aux associés qui la composent de ne s’engager qu’à hauteur de leurs apports. Cela signifie qu’en cas de difficultés de la société, les associés ne seront pas obligés de payer les dettes de la SARL sur leur patrimoine personnel, en revanche, les apports, donc les sommes d'argent et les biens qu’ils ont transférés à la société ne leur seront pas restitués. 

Attention, la SARL de famille est différente d'une SARL classique dans sa composition, en effet les associés ne peuvent être que des membres de la même famille en ligne directe, c’est-à-dire parents, enfants, grands-parents ainsi que frères et sœurs et également conjoints mariés ou liés par un pacs. Le régime de la SARL de famille est assez strict quant à ses membres, les autres membres de la famille, comme des cousins par exemple, ne peuvent pas intégrer la société, à défaut elle sera considérée que comme une simple SARL classique et ne permettra pas de bénéficier des avantages conférés par le statut de SARL de famille.

La principale caractéristique de la SCI familiale est qu'elle est composée de membres de la même famille. Contrairement à la SARL de famille, la SCI familiale est beaucoup plus souple concernant les membres qui la composent, c’est en réalité les statuts et les associés qui décideront comment et quel membre de la famille peuvent intégrer la société. 

Autrement, elle n’a aucune différence avec la SCI classique. C’est donc une société civile immobilière qui a pour but de gérer ou transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. 

Néanmoins, dans une SCI, qu’elle soit familiale ou non, la responsabilité des associés est très importante. On dit qu’ils sont engagés indéfiniment. Cela signifie que si la société se retrouve endettée, non seulement les associés ne récupéreront pas leurs apports, mais ils sont également susceptibles de devoir payer les dettes de la société avec leur patrimoine personnel. 

Le premier avantage de la SARL de famille est l’option fiscale. Dans une SARL classique, le régime d’imposition par défaut est l’impôt sur les sociétés (IS). Il est possible d’opter pour l’impôt sur les revenus mais cette option est limitée à 5 ans maximum. 

Dans le cadre de la SARL de famille, il est possible d’opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur les revenus (IR) sans limitation de temps. Cette option peut s’avérer très avantageuse puisque lorsqu’une société est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), une taxe est prélevée sur les résultats annuels de l’entreprise, puis, lorsque les bénéfices de la société sont distribués aux associés, une taxe est prélevée sur ces bénéfices au titre de l’impôt sur les revenus (IR). 

La possibilité pour la SARL familiale de choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur les revenus (IR) permet d’éviter cette double imposition. En effet, si la SARL de famille décide d’être soumise à l’impôt sur le revenu, les associés seront directement imposés sur leurs bénéfices.

La SARL familiale peut également être très avantageuse pour gérer un patrimoine immobilier en famille. Cette forme de société est particulièrement intéressante lorsqu’elle est combinée au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Pour bénéficier de ce statut (LMNP), il faut mettre en location un bien immobilier meublé et les revenus perçus grâce à cette location ne doivent pas être supérieurs à 23.000 euros par an.

C’est ici que la combinaison avec la SARL familiale est intéressante puisque la limite de 23.000 euros de recettes annuelles est comptabilisée individuellement à chaque associé. Ainsi si vous êtes 3 membres dans la SARL familiale, vous pouvez louer un bien immobilier meublé et percevoir 69 000 euros de recettes locatives annuelles tout en bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Ce statut permet notamment de choisir entre deux régimes d’imposition avantageux : 

• Si vos recettes locatives n’excèdent pas 72 600 euros vous pouvez choisir le régime fiscal micro-BIC, vous bénéficierez alors d'un abattement de 50 % sur vos recettes. Par exemple : Vous avez perçu 60 000 euros de recettes locatives, seulement 30 000 euros seront imposés ; 

• Si vos recettes locatives excédent 72 600 euros ou si vous le souhaitez vous pouvez demander à bénéficier du régime fiscal réel, il vous permettra de déduire de vos recettes l'ensemble de vos charges, intérêts ou frais de gestion, et donc de réduire vos impôts.

Généralement choisie pour gérer le patrimoine immobilier de la famille, la SCI familiale est également une forme juridique qui permet d’éviter certains désagréments immobiliers. 

En effet, lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes on dit qu’il est en indivision. Or l’article 815 du Code civil prévoit que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Cela signifie que si l’un des propriétaires veut mettre en vente sa part du bien, les autres propriétaires sont obligés de vendre le bien immobilier, à part s’ils parviennent à lui racheter sa part. 

La SCI familiale permet d’éviter ce problème puisqu’un associé peut tout à fait vendre ses parts sans que les autres associés ne soient forcés de vendre le bien, ce qui est important notamment lorsque le bien immobilier a une valeur sentimentale et que les membres de la famille souhaitent le garder et le transmettre sur plusieurs générations. L’associé pourra obtenir son argent mais le bien immobilier restera la propriété de la SCI et personne ne sera forcé de le vendre. 

L’autre avantage considérable de la SCI familiale est la succession, en effet ce statut permet de transmettre son patrimoine sans que les héritiers n’aient à payer des droits de succession (c’est la taxe que l’héritier doit payer pour pouvoir recevoir sa succession). 

Lors de la succession les héritiers bénéficient d’un abattement, cela correspond à une somme d’argent qui est garantie et qui ne peut pas être taxée. Dans le cadre d’une SCI familiale, l’abattement dont bénéficient les héritiers est renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, si vous organisez votre succession suffisamment à l’avance, vous pouvez éviter à vos héritiers de payer des droits de succession. 

Par exemple : votre bien immobilier à une valeur de 250.000 euros, vous créez une SCI et vous donnez des parts sociales à votre enfant de 15 ans à hauteur de 100.000 euros, à ses 30 ans vous lui redonnez des parts sociales à hauteur de 100.000 € puis 50.000 € à ses 45 ans. Votre enfant à reçu la totalité de votre patrimoine immobilier à travers vos donations de parts sociales et il n’aura aucune taxe à payer sur cette succession. 

Attention, ce mécanisme diffère selon votre lien de parenté avec l’héritier, le montant des abattements n’est pas toujours le même, vous devez prendre cela en compte pour prévoir une succession sans que vos héritiers n'aient à payer de droits de successions, voici un tableau récapitulatif : 

La SARL de famille est par nature une société commerciale, elle pourra donc être créée pour exercer une activité commerciale comme la location d’un bien meublé ou encore l’achat et la revente de biens immobiliers. La nature de cette société explique que les associés de la SARL soient responsables à hauteur du montant de leurs apports, cela signifie qu’en cas de dettes de la société les associés n’auront pas à engager leur patrimoine personnel pour aider la SARL. 

Ce régime permet également de bénéficier d’une option fiscale avantageuse avec le libre choix entre l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur les revenus (IR). Pour bénéficier de cet avantage il faut impérativement respecter les règles relatives aux membres de la société, à savoir seulement des membres de la même famille en ligne directe. Cela correspond aux parents, enfants, grands-parents ainsi que frères et sœurs et également conjoints mariés ou liés par un pacs.  

La SCI familiale quant à elle est une société civile, elle n’a donc en principe pas vocation à exercer une activité commerciale, son rôle est principalement la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. C’est un régime juridique très intéressant pour les membres d’une famille qui souhaite conserver et transmettre un patrimoine immobilier ayant une valeur sentimentale puisqu’il permet non seulement d’éviter l’indivision et donc la vente forcée du bien immobilier en cas de désaccord entre les propriétaires mais également la possibilité de transmettre ses parts sociales sans droit de succession pour les héritiers. 

Attention cette forme de société entraîne une plus grande responsabilité puisque les associés de la SCI familiale sont indéfiniment responsables, cela signifie qu’en cas de difficultés ils devront engager leurs patrimoines personnels pour aider la société à payer les dettes, les risques d’endettement sont néanmoins moins élevés que dans la SARL familiale puisqu’il s’agit a priori d’une simple gestion immobilière. 

Pour la gestion de vos biens immobiliers, il paraît plus naturel et judicieux de choisir une SCI familiale puisque c’est un statut juridique consacré à cette activité. De plus, elle vous permet d’accueillir n’importe quel membre de votre famille, à vous de fixer les règles concernant l’accueil de nouveaux associés dans vos statuts. 

Il est cependant compréhensible que le régime de la SCI familiale vous inquiète puisqu’il entraîne une grande responsabilité pour les associés. Dans ce cas là, vous pouvez décider d’opter pour une SARL de famille, veillez à constituer votre société seulement avec des membres de la famille en ligne directe, sinon vous serez soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). En revanche, ce régime ne vous permettra pas de bénéficier des avantages de successions. 

En réalité, une SARL de famille sera très intéressante si vous souhaitez exercer une activité commerciale comme une location de bien meublé ou la revente de biens immobiliers puisque vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux et qu’en cas de difficultés vous n’engagez pas votre patrimoine personnel. 

Si vous hésitez encore entre les deux statuts, n’hésitez pas à consulter notre guide : créer une SCI, un bon plan ? ou posez nous une question juridique.