Cómo comprar un inmueble o una vivienda

Vende con éxito tu propiedad

Si vas a comprar o vender un inmueble como una vivienda, un local o un solar,  necesitarás firmar un contrato de compraventa para regular todos los pactos de la venta y que esta venta sea válida legalmente.

Cualquier persona puede comprar o vender un inmueble y podrá firmar un contrato de compraventa, o sus contratos accesorios comprando toda la propiedad.

Pero también pueden comprar dos o más personas por mitad, o en el porcentaje que acuerden. Por ejemplo pueden comprar al 50% cada una o en un % distinto, si una parte compra el 75% de la propiedad y la otra el 25%. En ese caso, el contrato de compraventa lo tendrán que firmar todas las partes que vayan a comprar el inmueble.

Si eres el vendedor y estás casado, es importante saber si lo que vas a vender es la vivienda donde vive el matrimonio o la familia, entonces necesitas el consentimiento del cónyuge aunque la propiedad esté a tu nombre, y con independencia del régimen económico matrimonial que tengas en tu matrimonio.

Aunque la vivienda te pertenezca a ti sólo y no a tu pareja, porque la compraste antes de casarte o porque tienes régimen de separación de bienes, los dos tendréis que estar de acuerdo en la venta de la vivienda familiar. 

Y si eres el comprador y tu matrimonio tiene el régimen económico de gananciales, puedes comprar directamente, sin que sea necesario el consentimiento o la firma del cónyuge o pareja en el contrato.

La obligación principal del vendedor es entregar la vivienda o inmueble vendido, la entrega se hace de forma simultánea a cuando recibes el precio. Lo más habitual es que se acuerde entregar la vivienda en el momento de firmar la escritura pública de compraventa en el notario y mediante la entrega de las llaves.  

También puedes pactar en el contrato de compraventa que la entrega de la vivienda se haga en otro momento. Por ejemplo si te vas a mudar de casa y todavía no has recibido la otra vivienda, puedes acordar con el comprador que la entrega se realizará en un plazo concreto.

El pago del precio es la obligación más importante del comprador, el precio es la suma de dinero que el comprador está obligado a entregar a cambio de la propiedad de la vivienda o local.

El pago del precio normalmente se hace con la entrega simultánea de la vivienda, aunque también puedes pactar un aplazamiento de pago. Firma un contrato de compraventa de vivienda, si quieres aplazar el precio y pagarlo en diferentes plazos.

Si vas a entregar dinero antes de firmar el contrato de compraventa, necesitas firmar un contrato de arras donde se recoja la cantidad del precio que pagas al vendedor antes de firmar la compraventa definitiva de la vivienda.

El precio se puede pagar en dinero en efectivo, o mediante otro signo que lo represente como pagarés, cheques o letras de cambio, en ese caso se entenderá hecho el pago cuando el vendedor cobre el dinero del pagaré o cheque.

Infórmate en nuestra Guía Rápida Antes de comprar o vender una propiedad, para conocer otras cuestiones que pueden afectar a tu compraventa de vivienda, como los gastos e impuestos que hay que pagar, y quién los tiene que pagar.

Recuerda informarte y saber si existen deudas de la comunidad de propietarios o si la vivienda tiene inquilinos, comprueba que el vendedor realmente es el dueño de la vivienda.

La venta de una vivienda alquilada es totalmente posible y legal siempre y cuando se tenga en cuenta la normativa que regula el alquiler de viviendas porque hay que considerar los derechos de los inquilinos, que varían en función de si el arrendamiento está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

La Ley de Arrendamientos Urbanos concede a los inquilinos el derecho de adquisición preferente de la vivienda alquilada salvo que en el contrato se haya dispuesto que renuncia a dicho derecho. Mediante este derecho se reconocen al arrendatario los derechos de tanteo y retracto, que permiten la adquisición de la vivienda arrendada de forma preferente a cualquier otro comprador.

En este caso además, para inscribir en el Registro de la propiedad la compraventa llevada a cabo, deberá justificarse que han tenido lugar las correspondientes notificaciones al arrendatario, con los requisitos exigidos. Incluso, la propia escritura pública de compraventa (que realiza el Notario) debe contemplar que se han realizado las notificaciones precisas a los arrendatarios o, en su defecto, hacer constar que la vivienda está libre de arrendatarios.

Si quieres vender una vivienda alquilada puedes utilizar nuestro modelo de Contrato de alquiler de vivienda alquilada.

Los contrato de alquiler de local se rigen en primer lugar por lo que las partes hayan pactado en el contrato. Por eso,  si en el contrato de arrendamiento del local consta una clausula por la que el inquilino renuncia a continuar en el arrendamiento del local si éste se transmite a una tercera persona, renuncia a su derecho de tanteo y retracto, el contrato quedará resuelto y el inquilino deberá abandonar el local. Pero es muy importante que esta renuncia sea clara y expresa.

Si en el contrato de alquiler del local no se ha hecho referencia a la transmisión del local pueden suceder dos cosas:

  • Si el contrato de alquiler está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador y el inquilino, por lo tanto, podrá continuar en el uso del local durante el tiempo que haya pactado
  • Si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato alegando que desconocía la existencia del mismo y el inquilino deberá abandonar el local.

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