Beschikbaar stellen van de woning
Een belangrijke verplichting is natuurlijk dat je de woning aan je huurder ter beschikking stelt. Daarnaast moet je de woning in goede staat van onderhoud opleveren. De woning moet in zo’n staat verkeren dat je huurder het daadwerkelijk als woonruimte in gebruik kan nemen. Ben je hiertoe niet in staat doordat je de woning tegelijk ook aan iemand anders hebt verhuurd, dan kom je de afspraken niet na en moet je een schadevergoeding betalen.
Rustig woongenot
Rustig woongenot betekent dat je ervoor moet zorgen dat je huurder zijn woning fatsoenlijk kan bewonen. Je mag het rustig woongenot niet zomaar verstoren door bijvoorbeeld zonder toestemming onderhoudswerkzaamheden te (laten) verrichten of de bestemming te wijzigen (bijvoorbeeld van een woonruimte naar een horecagelegenheid). Daarnaast moet je actie ondernemen als er sprake is van ernstige overlast veroorzaakt door 1 van je andere huurders. Vermindert de overlast niet, dan kun je door opzegging van zijn huurovereenkomst hieraan een einde maken.
Onderhoud aan de huurwoning
Zowel jij als je huurder hebben de verplichting om de huurwoning goed te onderhouden. In de wet is vastgelegd wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. In beginsel ben je verantwoordelijk voor groot onderhoud en grote reparaties aan de woning en je huurder voor al het kleine en dagelijkse onderhoud. Bij groot onderhoud moet je denken aan alle reparaties en onderhoud die de constructie van de woning raken, zoals buitenschilderwerk, dragende muren, dak, etc. Geef je geen of niet op tijd gehoor aan het reparatieverzoek, dan kan je huurder aanspraak maken op huurverlaging door het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie of bij de rechter. Wil je zeker weten of iets als een klein gebrek of groot onderhoud wordt aangemerkt, kijk dan in het Besluit kleine herstellingen.
Voor welk onderhoud ben je verantwoordelijk?
Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor groot onderhoud. Hieronder valt onder andere:
- buitenschilderwerk
- grote reparaties en vervanging van scharnieren, sloten, kranen, enz.
- reparaties en vervanging van armaturen
- reparaties, controle, vervanging van technische installaties in de woning
- aanleg opritten en toegangspaden en aanbrengen van een erfafscheiding
- vervanging van tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen
- grote reparaties, vervanging van schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen
- reparaties van de vuilstortkoker of vuilniscontainerruimte
- het bestrijden van ongedierte zoals kakkerlakken en houtwormen
- vervanging en reparaties van goten en regenafvoeren
- vervanging en reparatie van zink- en beerputten en septictanks
Herstelplicht bij gebreken
Je bent verplicht om gebreken aan de huurwoning te verhelpen. Bij gebreken moet je onder andere denken aan een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen of ongedierte. Je kunt een gebrek echter niet herstellen als je niet op de hoogte bent gesteld. Je huurder is daarom verplicht om het bestaan van een gebrek direct bij je te melden. Doet hij dit niet? Dan kun je hem aansprakelijk stellen voor eventuele schade. Zodra je op de hoogte bent gesteld, dien je het gebrek te verhelpen. De wet bepaalt niet op welke manier of binnen welk tijdsbestek. Je hebt echter geen herstelverplichting als:
- de uitgaven voor het herstel dusdanig hoog zijn, dat dit redelijkerwijs niet van je kan worden verlangd (denk aan de situatie dat vaststaat dat de woning wordt onteigend en het geen zin heeft om tot omvangrijke herstelwerkzaamheden over te gaan, omdat de woning toch binnenkort wordt afgebroken)
- herstel van het gebrek onmogelijk is, bijvoorbeeld door een tijdelijke overheidsmaatregel
- de gebreken door je huurder zijn veroorzaakt
Schadevergoeding betalen bij gebrek
Het is mogelijk dat je door een gebrek een schadevergoeding aan je huurder moet betalen. Als gevolg van een lekkage is er bijvoorbeeld schade ontstaan aan eigendommen van je huurder. Je bent alleen verplicht een schadevergoeding te betalen als:
- de schade aan je is toe te rekenen
- het gebrek al bij het aangaan van het huurcontract aanwezig was
- je op de hoogte was of je op de hoogte zou moeten zijn van het gebrek
Bijvoorbeeld als je weet dat je een woning verhuurt met een lek dak, dan ben je aansprakelijk. Weet je dit niet en er ontstaat een lekkage door storm, dan is dit je niet toe te rekenen en hoef je geen schadevergoeding te betalen, tenzij er natuurlijk sprake is van achterstallig onderhoud.
De wet is complex en verandert vaak. Vraag een advocaat voor juridisch advies.
