Construction immobilière : les différentes garanties

Quelques définitions sont au préalable nécessaires, pour vous familiariser avec le vocabulaire spécifique de la construction immobilière.

• Le maître d’ouvrage : c’est la personne qui a commandé la construction immobilière, c'est-à-dire vous, qui avez commandé la construction de votre maison, de votre chalet... Pour plus de simplicité, nous utiliserons le terme acheteur par la suite.

• L’ouvrage : c’est la construction immobilière, par exemple la maison.

• Le procès-verbal de réception des travaux : c’est le document dans lequel l’acheteur et le constructeur viennent constater l’achèvement des travaux et leur bonne exécution, ainsi que la conformité avec ce qui a été demandé et d’éventuelles réserves. Il doit absolument être fait avant de prendre possession des lieux.

• Les réserves : ce sont les désaccords relatifs à certains points sur la construction au moment de la réception de la maison. Cela peut être une fenêtre qui n’est pas au bon endroit, un mur peint de la mauvaise couleur, moins de prises électriques que prévu, etc.

La réception de la construction immobilière est le moment où l’acheteur accepte l’ouvrage lorsqu’il est achevé en émettant ou non des réserves. C’est le moment où vous allez prendre possession de votre maison et où vous pourrez dire au constructeur si cela convient par rapport à ce que vous aviez commandé. L’acheteur peut se faire assister par un professionnel s’il en a besoin. La réception va être le point de départ des garanties.

La réception va pouvoir se faire de différentes façons :

• la réception expresse : l’acheteur et le constructeur font ensemble un procès-verbal de réception dans lequel ils émettent ou non des réserves. Ils doivent ensuite signer ce procès-verbal ou le faire signer par leurs mandataires, s’ils en ont.

• la réception tacite : elle est déduite de l’attitude de l’acheteur. Il faut donc que son attitude représente clairement sa volonté. Par exemple, le fait de prendre possession des lieux et de payer le prix demandé.

• la réception judiciaire : elle est prononcée par le juge, lorsqu’il n’y a pas eu d’accord exprès ou tacite des parties.

La responsabilité du constructeur peut être engagée peu importe le mode de réception.

Il existe trois types de garanties différentes :

• La garantie de parfait achèvement : c’est l’obligation de réparer tous les problèmes signalés par l’acheteur soit dans le procès-verbal de réception, soit par écrit pour les problèmes qui se sont révélés après la réception des travaux. La garantie n’est due que par le constructeur, mais pas par ses sous-traitants. Par exemple, s’il a fait appel à un plombier ou à un électricien, ils ne sont pas responsables, c’est le constructeur, avec qui vous avez signé le contrat et qui les a engagés, qui est responsable pour la totalité du chantier.

Pour la mettre en œuvre, vous pouvez faire une procédure à l’amiable avec le constructeur, dans laquelle vous conviendrez des travaux rectificatifs et de leurs délais. Mais en l’absence d’accord et de travaux, il conviendra d'engager une action en justice. Le signalement des problèmes et l’action en justice doivent se faire dans l’année suivant la réception.

• La garantie de bon fonctionnement : elle concerne les éléments qui fonctionnent dans la maison et peuvent en être dissociés. Ce sont les éléments qu’on peut démonter sans mettre en danger la construction. Par exemple, une chaudière, un interphone, etc. Ces éléments sont garantis deux ans à compter de la réception de l’ouvrage. S’il y a un problème, il faut informer le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

• La responsabilité décennale : tous les constructeurs sont responsables pendant 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage sous certaines conditions :

  • le problème affecte un ouvrage immobilier, qu'il s'agisse de ses éléments constitutifs (fondation, murs, toits, etc) ou de ses équipements (chaudière, interphone, etc) ;

  • le problème a une certaine gravité puisqu’il porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou empêche son utilisation principale (vivre dedans, stocker des choses, etc) ;

  • le problème était caché lors de la réception de l’ouvrage.

Si l’on doit saisir la justice, il est absolument nécessaire de le faire dans le délai prévu par la garantie ou la responsabilité décennale ; si ces délais sont dépassés, ce n’est plus possible.

Le constructeur doit justifier qu’il a souscrit à un contrat d’assurance couvrant la responsabilité décennale à l’ouverture d’un chantier. Le professionnel doit joindre à ses devis ou factures une attestation d’assurance.

Il est conseillé de vérifier que le constructeur a contracté une assurance en responsabilité civile professionnelle pour les dommages qu’il cause, mais elle est facultative.

L’acheteur qui fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant le chantier à une assurance dommages-ouvrage. Elle garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui ne permettraient pas de l’utiliser, y compris si cela vient d’un vice du sol. Par exemple, la maison s’enfonce dans le sol et elle se fissure.