L’usufruit, la nue propriété et la pleine propriété, ça veut dire quoi exactement ?

Faites le bon choix pour léguer votre bien immobilier

Vous pouvez léguer la propriété entière d'un bien à une personne. Vous pouvez aussi léguer l’usufruit du bien à quelqu’un et la nue-propriété à un autre. Que recouvrent ces notions ? Explications.

Quand une personne à la pleine propriété d’un bien, cela signifie que le bien lui appartient totalement : il a le droit de l’utiliser, il a le droit d’en disposer comme il le souhaite et il a le droit d’en percevoir les revenus.

Exemple : une personne qui possède une maison en pleine propriété peut l’habiter (le rénover, la détruire, etc.), la vendre, la louer, la prêter. S’il la loue, il perçoit les loyers.

Quand une personne a l’usufruit d’un bien, cela signifie qu’elle a le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, mais elle n’a pas le droit d’en disposer. C'est-à-dire qu'elle ne peut pas faire ce qu'elle veut du bien.

Exemple : une personne qui a l’usufruit d’une, maison peut l’habiter ou la louer et percevoir les loyers. Mais elle ne peut ni la vendre, ni la détruire.

Une personne peut se retrouver usufruitière d’un bien suite au décès de son conjoint, en vertu d’une donation ou d’une vente ou bien en vertu d’un testament.

L’usufruitier doit veiller à la bonne conservation du bien et faire toutes les réparations d’entretien (les charges courantes), mais n’a pas à prendre en charge les grosses réparations (ex. : le changement de la toiture n'est pas à sa charge). Il peut aussi améliorer le bien, mais il ne peut pas réclamer une indemnité en contrepartie de cces améliorations.

Il doit aussi payer la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Le plus souvent, l’usufruit est viager (il prend donc fin à la mort de l’usufruitier), mais il peut aussi avoir été accordé pour une durée fixe (on dit que c’est un usufruit temporaire). Il peut aussi prendre fin parce que l’usufruitier y a renoncé, parce qu’il n’a pas utilisé le bien pendant 30 ans, parce que le bien a été détruit ou parce qu’il n’a pas entretenu le bien ou l’a dégradé (du coup, c’est un abus de jouissance qui fait tomber l’usufruit).

Quand une personne est nu-propriétaire d’un bien, cela signifie qu’elle peut en disposer, mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus. C'est en quelque sorte l'inverse de l'usufruitier. 

Le nu-propriétaire peut disposer du bien sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier. Elle peut vendre son bien en nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier. Le nouvel acquéreur devient le nouveau nu-propriétaire. Il ne peut donc pas utiliser le bien. L'utilisation du bien est le privilège de l'usufrutier.

Si la nue-propriétaire veut vendre le bien en pleine propriété (hypothèse la plus fréquente), tout dépend du type d’usufruit.

  • Si l’usufruit du bien a été accordé par donation, l’acte de donation peut comporter une clause interdisant à l’usufruitier de s’opposer à la vente du bien. Il faut donc se reporter à cet acte.
  • Si l’usufruit du bien a été accordé par la loi (ex. : une personne bénéficie de l’usufruit de l’appartement de son conjoint décédé), nu-propriétaire et usufruitier devront vendre leurs droits respectifs et percevoir chacun une partie du prix de vente. Attention : le nu-propriétaire ne peut imposer à l’usufruitier la vente du bien en pleine propriété.

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