Obligation ne touchant que certaines zones géographiques
Contrairement au permis de construire qui est nécessaire partout en France pour construire sa maison si elle fait plus de 150m2, le permis de louer est exigé uniquement dans certaines zones géographiques. Ce sont les communes et leurs groupements qui, si elles souhaitent mettre en place ce permis, déterminent les secteurs dans lesquels il sera exigé pour mettre en location. Ces zones correspondent aux territoires où les proportions d’habitats dégradés sont importantes.
Le propriétaire doit donc s'adresser à la mairie de la commune où se trouve son bien afin de savoir s’il se trouve dans une de ces zones.
Une obligation ne touchant en principe que certains logements
En principe, seules les locations à usage de résidence principale sont concernées. C’est à dire les logements vides ou meublés soumises à la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités s’appliquent pour leur mise en location ou leur relocation, mais elle ne s’applique pas quand c’est un renouvellement de bail. Une exception existe : pour les résidences secondaires situées dans des villes de plus de 200000 habitants (secteur appelé “zone” tendue”), les communes peuvent imposer de soumettre leur location à l’obtention d’une autorisation de louer.
Modalités de la déclaration et de la demande d’autorisation
3 CERFA en ligne permettent de faire sa déclaration de mise en location ou de demander une autorisation préalable de mise en location. La déclaration diffère de la demande d’autorisation préalable en ce qu’il s’agit d’une simple formalité déclarative. L’autorisation préalable est au contraire un permis sans lequel le propriétaire n’a pas le droit de louer, au même titre que sans permis de construire il n’a pas le droit de construire.
Comment choisir entre déclaration ou autorisation de mise en location ?
A la fin d'un bail, si vous devez remettre le bien en location, que devez-vous faire ? Cela va dépendre de ce qu’aura décidée la collectivité. Si, à ce moment, le logement se situe dans une zone où la commune a voulu qu’une déclaration de mise en location soit faite par le propriétaire, alors ce sera une déclaration préalable. En revanche, si la commune a prévu que dans cette zone le propriétaire doit demander l’autorisation avant de mettre en location son bien, alors, vous l’avez compris, le propriétaire devra demander une autorisation de louer. Il se peut aussi que la commune considère que le bien se trouve dans une zone non soumise à ces formalités.
Délai avant de pouvoir louer
Voilà, la demande d’autorisation de mise en location est faite et maintenant vous attendez. Mais combien de temps cela va-t-il durer avant de pouvoir signer le bail avec le locataire qui souhaite résider dans votre appartement ? Sachez que si passé 1 mois après le dépôt de votre demande, vous n’avez pas de réponse de l’administration, c’est que celle-ci vous autorise à louer. Vous avez le « permis de louer ». Sachez simplement que si vous ne mettez pas en location votre bien dans les 2 ans qui suivent l’autorisation, il faudra en demander une nouvelle.
Pourquoi n’auriez-vous pas pas le droit de louer ?
C’est simple, rappelez vous que ces formalités ont pour but de lutter contre l’habitat dégradé. Ainsi, en cas de danger pour la santé ou pour la sécurité publique, l’autorisation de louer sera refusée. Ce refus doit être motivé par l’administration qui doit préciser la nature des travaux ou aménagements à faire pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées.
Sanction
Il est vrai que l’absence de déclaration ou d’autorisation ne remet pas en cause le contrat de location. Le locataire ne pourra donc pas s’en prévaloir pour tenter de justifier le non paiement des loyers. Cependant, louer sans déclaration ou sans autorisation peut coûter cher au propriétaire car il peut être condamné par le Préfet à payer une amende qui pourra aller jusqu’à 5000€, voir 15000€ en cas de récidive de location sans autorisation.
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