Ça y est, mon amie a sauté le pas et effectué son premier investissement locatif en achetant ce joli studio dont je vous parlais. Après un rapide aménagement au goût du jour afin de transformer ce petit logement en meublé, elle a voulu mettre son bien en location. C’est là qu’elle a découvert l’existence du « permis de louer ». Qu’est-ce que ce nouveau machin ? On en a très peu entendu parler, mais la loi ALUR a bien prévu cette nouvelle obligation à la charge du propriétaire qui veut louer son bien. Si le propriétaire peut craindre une surcharge de contraintes administratives, le but poursuivi est plutôt noble puisqu’il s’agit de lutter contre l’habitat indigne. Rocket Lawyer va vous expliquer en deux mots cette nouvelle formalité.
Obligation ne touchant que certaines zones géographiques
Contrairement au permis de construire qui est nécessaire partout en France pour construire sa maison si elle fait plus de 150m2, le permis de louer est exigé uniquement dans certaines zones géographiques. Ce sont les communes et leurs groupements qui, si elles souhaitent mettre en place ce permis, déterminent les secteurs dans lesquels il sera exigé pour mettre en location. Ces zones correspondent aux territoires où les proportions d’habitats dégradés sont importantes.
Mon amie s’est donc adressée à la mairie de la commune où se trouve son studio afin de savoir s’il se trouve dans une de ces zones. On lui a répondu que, pour l’instant, aucune décision n’a été prise et que, si le Conseil municipal choisi de l’adopter, il devra préciser à partir de quelle date ce dispositif sera obligatoire. Cette date ne pouvant être fixée dans un délai inférieur à 6 mois à partir de la publication de la délibération municipale. Autrement dit mon amie a pu mettre en location meublée son studio sans aucune difficultés. Elle se renseignera de nouveau dans 1 an, quand le bail arrivera à son terme et qu’elle voudra relouer son bien.
Une obligation ne touchant en principe que certains logements
En principe, seules les locations à usage de résidence principale sont concernées. C’est à dire les logements vides ou meublés soumises à la loi du 6 juillet 1989. Ces formalités s’appliquent pour leur mise en location ou leur relocation, mais elle ne s’applique pas quand c’est un renouvellement de bail. Une exception existe : pour les résidences secondaires situées dans des villes de plus de 200000 habitants (secteur appelé “zone” tendue”), les communes peuvent imposer de soumettre leur location à l’obtention d’une autorisation de louer.
Modalités de la déclaration et de la demande d’autorisation
Depuis fin mars 2017, 3 CERFA en ligne permettent de faire sa déclaration de mise en location ou de demander une autorisation préalable de mise en location. La déclaration diffère de la demande d’autorisation préalable en ce qu’il s’agit d’une simple formalité déclarative. L’autorisation préalable est au contraire un permis sans lequel le propriétaire n’a pas le droit de louer, au même titre que sans permis de construire il n’a pas le droit de construire.
Comment choisir entre déclaration ou autorisation de mise en location ?
Mon amie m’a demandée à juste titre « ok, mais, l’année prochaine, quand le bail sera fini et que je voudrai remettre en location mon studio, devrais-je faire une déclaration ou bien demander une autorisation préalable ? ». Cela va dépendre de ce qu’aura décidée la collectivité. Si, à ce moment, le logement se situe dans une zone où la commune a voulu qu’une déclaration de mise en location soit faite par le propriétaire, alors ce sera une déclaration préalable. En revanche, si la commune a prévu que dans cette zone le propriétaire doit demander l’autorisation avant de mettre en location son bien, alors, vous l’avez compris, le propriétaire devra demander une autorisation de louer. Il se peut aussi que la commune considère que le studio se trouve dans une zone non soumise à ces formalités.
Mon amie, qui tient à anticiper, m’a demandée comment procéder si la commune classe son bien dans un secteur concerné par ces dispositifs. Pour faire simple, s’il s’agit d’une obligation de déclarer, dans un délai de quinze jours suivant la conclusion du contrat de location, elle devra le déclarer à la mairie. De même, s’il s’agit d’une obligation de demander une autorisation, la mise en location étant subordonnée à la délivrance d’une autorisation par la commune. Elle devra donc avoir cette autorisation avant de louer.
Délai avant de pouvoir louer
Voilà, la demande d’autorisation de mise en location est faite et maintenant on attend. Mais combien de temps cela va-t-il durer avant de pouvoir signer le bail avec le locataire qui souhaite résider dans votre appart ? Sachez que si passé 1 mois après le dépôt de votre demande, vous n’avez pas de réponse de l’administration, c’est que celle-ci vous autorise à louer. Vous avez le « permis de louer ». Sachez simplement que si vous ne mettez pas en location votre bien dans les 2 ans qui suivent l’autorisation, il faudra en demander une nouvelle.
Pourquoi n’aurai-je pas le droit de louer ?
C’est simple, rappelez vous que ces formalités ont pour but de lutter contre l’habitat dégradé. Ainsi, en cas de danger pour la santé ou pour la sécurité publique, l’autorisation de louer sera refusée. Ce refus doit être motivé par l’administration qui doit préciser la nature des travaux ou aménagements à faire pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité précitées.
Sanction
Sachant tout ça, mon amie m’a confiée que si son studio devait par la suite faire l’objet d’une telle démarche, elle le louerait sans procéder à ces formalités administratives préalables, phobie administrative oblige ! « Qu’est ce que je risque de toute façon ? » m’a-t-elle dit. C’est vrai que l’absence de déclaration ou d’autorisation ne remet pas en cause le contrat de location. Le locataire ne pourra donc pas s’en prévaloir pour tenter de justifier le non paiement des loyers. C’est déjà ça vous allez me dire. Oui, mais louer sans déclaration ou sans autorisation peut coûter cher au propriétaire car il peut être condamné par le Préfet à payer une amende qui pourra aller jusqu’à 5000€, voir 15000€ en cas de récidive de location sans autorisation.
Location longue durée VS Location saisonnière
« Et si je louais plutôt mon studio à la semaine à des touristes, tant pis pour celui qui voulait y habiter cette année ? », mon amie est loin d’être bête ! En effet, dans les zones concernées par ce nouveau dispositif, pour l’instant seuls les logements loués en tant que résidence principale sont concernés par l’obligation de déclarer ou de demander l’autorisation de louer. Le but était de permettre au locataire de disposer de plus logements de bonne qualité mais, finalement, il se pourrait que cet objectif ait été manqué : si on ne peut pas encore savoir quels effets positifs ce dispositif produira en contrepartie des contraintes qui s’imposent dorénavant aux propriétaires, il est déjà certain que le grand gagnant de ces nouvelles formalités sera la location touristique de type Airbnb. On revient à la case départ où le locataire trouve difficilement à se loger et où on essaie de rassurer les investisseurs immobiliers. Il vaut mieux imaginer Sisyphe heureux comme disait l’autre…
